"СТО Строительство Технологии Организация" №31 сентябрь 2014 - page 8-9

06
9
31
2014
8
WWW.stopress.ru
WWW.stopress.tv
стратегия развития города
стратегия развития города
«Мы просто
спрогнозировали тренд»
Андрей Назаров, генеральный
директор УК «СТАРТ Девелопмент»:
– Нас не смущают колебания эко-
номической конъюнктуры. Как раз то,
что проект такой масштабный и длитель-
ный, позволяет надеяться, что он смо-
жет пережить даже не одно, а несколь-
ко таких колебаний. Жизнь показывает,
что продолжительность любого кризи-
са составляет 2,5–3 года. Фаза активной
реализации проекта (я имею в виду соз-
дание инженерной инфраструктуры) на-
столько длинна, что он пройдет, как лод-
ка, по волнам экономики. Более того, я
не исключаю, что при нашем базовом
сценарии может возникнуть ряд плю-
сов, которые перекроют минусы текущей
экономической ситуации. Например,
ускоренное импортозамещение разных
видов промышленной продукции с соот-
ветствующим притоком инвестиций.
Мы никогда не вступали в сорев-
нование с коллегами, но с самого нача-
ла у нас была другая идеология, неже-
ли в обычном проекте КОТ. Мы изучали
перспективы развития города. Думаю,
что спрогнозировали верное направле-
ние. Нам было очевидно, что юг – идео­
логически и инфраструктурно приори-
тетное для Петербурга направление.
Это было видно по бурному развитию
зоны аэропорта, по масштабам будущего
«Экспофорума». Строящегося жилья на
южном направлении было тогда немно-
го, но тренд к смещению основных объ-
емов жилищного строительства из При-
морского района на юг и восток города
уже был виден. Начался массовый выход
новых проектов на территорию области.
А в это время на юге Петербурга нахо-
дились обширные территории, которые
был прямой смысл развивать. Если брать
юго-западную часть Петербургской агло-
мерации с Гатчиной, Павловском Пушки-
ным, Красным Селом, Южный оказыва-
ется в центре территории с населением
порядка 1,5 млн человек и дает толчок
для ее развития.
Как нам удалось найти взаимопо-
нимание с властями? В отличие от боль-
шинства застройщиков, мы не стали ни
о чем просить город, а пришли с гото-
вой концепцией. Мы показали городу,
в какой перспективе и при каких усло-
виях он сможет получать доходы с этой
территории – и что мы готовы для это-
го сделать. В итоге мы достигли согла-
шения, по которому сами готовим инже-
нерную инфраструктуру, а город берет на
себя строительство городских магистра-
лей и социальных объектов. Мы нашли
ту золотую середину, когда объем на-
ших обязательств сопоставим с объемом
обязательств города, возникает паритет.
Управляющая компания отвечает за то,
чтобы концепт, который уже заложен в
генплане и будет заложен в проекте пла-
нировки территории, был сохранен. Го-
род в лице КГА, НИПЦ Генплана должен
регламентировать и сдерживать ком-
мерческие аппетиты тех компаний, кото-
рые купят у нас землю и будут создавать
на ней конечный продукт.
Развитие территории и девелоп-
мент отдельного проекта – это абсолют-
но разные бизнесы, с разной глубиной
финансового ресурса, с разными зона-
ми ответственности. С самого начала мы
отказались от мысли застраивать терри-
торию своими силами. Одна-единствен-
ная компания не может сделать то, что
хотя бы визуально будет напоминать го-
род. Есть пример города, построенного
по проекту одного человека, – это Бра-
зилиа архитектора Нимейера, но урба-
нисты считают этот проект провальным.
Суть и душа города формируются тогда,
когда разные люди, команды причастны
к его созданию. Нормальный город под-
разумевает разную высотность, разную
архитектуру, функции, стили. Это, кста-
ти, залог здоровой конкуренции. Покупа-
тель недвижимости сможет рублем про-
голосовать за того, кто научился строить
лучше и качественнее.
Мы занимаемся именно развити-
ем территории: формируем концепцию,
разрабатываем и согласовываем град-
документацию, включая проект плани-
ровки, градостроительные планы участ-
ков, которые являются основанием для
дальнейшего проектирования. Мы гото-
вим финансовые схемы, договариваемся
с монополистами и строим инженерную
инфраструктуру. В общем, снимаем все
барьеры и риски для средних, крупных
и мелких компаний, которые хотели бы
строить и продавать жилье на юге Петер-
бурга. Южный для них станет чем-то вро-
де супермаркета готовых участков, ка-
кие существуют в цивилизованном мире.
В таких условиях девелоперу гораздо лег-
че подсчитать ценовые характеристики
будущего продукта. Мы уже обсуждали
с будущими застройщиками ценообразо-
вание и схемы взаимодействия. Я уверен,
что наш продукт будет востребован.
При этом «Южный» – не жилой
проект, это проект развития территории
с созданием мест занятости. У меня нет
иллюзий, что завтра мы настроим 25 за-
водов, на которых будут работать 50 тыс.
человек. Но такое идеологическое зерно
нам важно заложить в проект. Это долж-
но существовать как возможность. Про-
блема поступательного развития име-
ет две стороны. Инвесторы не выбирают
город, где безработица, как в Петербур-
ге, всего 0,3%. Бизнесу, производству
нужны кадры. А городу нужна питатель-
ная среда, в которой вырастут будущие
кадры для IT-сектора, сферы высоких тех-
нологий, нанотехнологий, чьи идеи будут
воплощаться в конкретном производ-
стве, конкретных продуктах. Эта цепочка
важна с точки зрения построения буду-
щих рабочих мест. Поэтому мы, совмест-
но с одним из самых перспективных уни-
верситетов России – ИТМО, закладываем
в проект некую кузницу кадров.
Мы обсуждали эту тему с Коми-
тетом по экономике и промышлен-
ной политике Петербурга. «СТАРТ Деве-
лопмент» готов бесплатно передавать
инвесторам часть участков под строи-
тельство производственных мощностей.
Это та часть проекта, на которой мы за-
рабатывать не собираемся. Модель по-
строена так, что нам хватит той доход-
ности, которая образуется от реализации
участков под жилье. Мы готовы решать
административные, энергетические во-
просы, помогать в организации стро-
ительства, строить здания build-to-suit.
Потому что чем быстрее мы заполним
индустриальный парк и создадим поток
людей, которые будут здесь работать и,
возможно, захотят здесь жить, тем бы-
стрее территория будет развиваться. Воз-
никнет потенциал для ее самостоятель-
ного развития.
Главным риском для нас был риск
политический. Завершая процедуру вне-
сения изменений в ПЗЗ, мы его сняли.
Второй риск лежит в области создания
инженерии. Мы сейчас работаем над тем,
чтобы построить правильную цепочку
взаимодействия с монополистами. День-
ги, вложенные в создание инфраструкту-
ры, – это огромные капиталовложения,
которые приходится возвращать 10 лет и
дольше. Многое зависит от создания го-
ловных источников в соответствии с ин-
вестиционными программами монопо-
листов. Зачастую эти объекты находятся
далеко от нашей территории, но от их по-
явления зависит тот объем энергии, кото-
рый сможем получить мы и наши рези-
денты. Сейчас мы ведем предпроектные
работы, расчет нагрузок. Определить,
сколько и чего нам понадобится, важно
для понимания стоимости строительства
сетей. Как только изменения в ПЗЗ будут
утверждены, можно будет привлекать
финансирование от банков. У нас постро-
ена финансовая модель, есть предвари-
тельная договоренность со Сбербанком,
Внешэкономбанком, поэтому в проек-
те «Южный» мы можем рассчитывать на
долгосрочное и удовлетворительное по
стоимости финансирование. Банки счи-
тают риски еще внимательнее, чем мы.
Но их убеждает участие города и степень
проработанности проекта. Думаю, что
в феврале 2015 года мы начнем финан-
сировать проектные работы по инженер-
ной подготовке территории параллельно
с развитием головных источников по до-
говорам с монополистами.
I,II-III,IV-1,2-3,4-5,6-7 10-11,12-13,14-15,16-17,18-19,20-21,22-23,24-25,26-27,28-29,...82
Powered by FlippingBook