"СТО Строительство Технологии Организация" №28 май 2014 - page 16-17

03
17
28
май 2014
16
WWW.stopress.ru
WWW.stopress.ru
строительство и проектирование
строительство и проектировние
Сегодня на рынке складской недвижимости Петербурга отмечается нехватка арендопригодных
площадей, в том числе в комплексах класса А+. При этом продолжает возрастать актуальность
проектов built-to-suit.
Built-to-suit: риски и возможности
Сегодня арендопригодная пло-
щадь складских комплексов Петер-
бурга составляет 143,2 млн кв. ме-
тров. Ожидается, что к концу 2014
года она увеличится на 12,2%. Стаг-
нация на рынке коммерческой не-
движимости Петербурга привела к
уверенному росту арендных ставок
качественных складских помещений.
Долгосрочные договоры аренды не-
редко заключаются еще на стадии
строительства объектов.
В поисках места
За первые три месяца года наи-
большим спросом пользовались склад-
ские помещения площадью от 1000 до
3000 кв. метров – на их долю пришлось
50% заявок. Арендаторами также были
востребованы площади от 500 до 1000
кв. метров (24%). Аренду помещений
площадью более 3000 кв. метров гото-
вы были рассматривать около 13% от
общего числа обратившихся компаний.
Средняя арендная ставка «квадрата» в
складских комплексах классов А и В со-
ставила $126 и $111 соответственно.
Отсутствие ввода в 1 кварта-
ле 2014 года новых спекулятивных
складских площадей привело к росту
арендных ставок, отмечают эксперты
компании NAI Becar. По сравнению с
показателями конца 2013 года в объ-
ектах А класса ставки выросли на 8%, в
В классе – на 2%. Арендные ставки по-
казали уверенный рост, который, веро-
ятнее всего, будет остановлен с вводом
новых площадей в последующих квар-
талах.
Из общего объема качественно-
го предложения на рынке складской
недвижимости Санкт-Петербурга свы-
ше 60% относятся к классу А. На сегод-
няшний день более 30% спекулятивных
складских площадей сосредоточены в
Пушкинском районе, в основном в зоне
«Шушары». Еще порядка 40% распре-
деляются между Выборгским, Москов-
ским районами города и Всеволожским
районом Ленобласти.
По мнению экспертов NAI Becar,
Петербург остро нуждается в крупных
логистических парках. Среди реализу-
ющихся сейчас проектов можно отме-
тить комплекс в Гатчинском районе,
логопарк в промзоне «Ижорские заво-
ды» и складской комплекс в промзоне
«Шушары»
В начале 2014 года около 18 тыс.
кв. метров были арендованы в объек-
тах, находящихся на этапе строитель-
ства и планируемых к вводу в 2014 г.
Доля вакантных площадей держится на
рекордно низком уровне: 5% в классе
А и чуть более 1% в классе В.
В 2014 г. аналитики Colliers
International ожидают сохранения ак-
тивности на складском рынке как с точ-
ки зрения спроса, так и с точки зрения
предложения. С учетом того, что но-
вые объекты выходят на рынок частич-
но сданными в аренду, серьезного уве-
личения доли свободных площадей не
ожидается. Возможно временное по-
вышение этого показателя в момент
выхода нового проекта на рынок. Кон-
куренция между новыми складскими
проектами приведет к сохранению те-
кущего уровня арендных ставок.
– При этом актуальность проектов
built-to-suit будет расти как со стороны
клиентов, так и со стороны девелопе-
ров, ориентированных на реализацию
проектов под конкретного арендатора/
заказчика складского или индустриаль-
ного комплекса, – прогнозируют в ком-
пании.
Все для арендатора
Built-to-suit – это строительство
объекта недвижимости под конкрет-
ного заказчика, который впоследствии
становится единоличным и долго-
срочным арендатором либо владель-
цем (совладельцем) объекта. Схема
строительства складов и логистиче-
ских комплексов built-to-suit позволя-
ет минимизировать риски девелопе-
ра и арендатора. Арендатор получает
склад, максимально приспособленный
к его требованиям, а девелопер – про-
ект с гарантированной доходностью.
Вuilt-to-suit – востребованная на
западных рынках форма девелопмен-
та. Ею пользуются компании, которые
оперируют товарными группами, тре-
бующими соблюдения нестандартных,
индивидуальных параметров складских
помещений: поставщики охлажденных
и замороженных продуктов питания,
фармакологические холдинги, постав-
щики тяжелого оборудования и многие
другие – те, кому нужны специализиро-
ванные складские производственные
площади, построенные с учетом осо-
бенностей конкретного технологично-
го процесса.
Спекулятивный склад класса А
обладает определенными характери-
стиками, такими как максимальная на-
грузка на пол, высота потолков, уста-
новленные инженерные системы и т.д.,
не все из которых могут быть необхо-
димы, а некоторые могут быть недоста-
точны для конкретного арендатора. В
то время как склад built-to-suit обору-
дуется инженерными системами, от-
вечающими требованиям заказчика.
При строительстве built-to-suit здания,
как и любые другие современные объ-
екты, оснащаются системами вентиля-
ции и кондиционирования. Все более
популярными становятся системы ав-
томатизации зданий, контроля досту-
па и инженерно-технических систем,
современное лифтовое оборудование,
системы пожарной сигнализации и по-
жаротушения и т. д. Кроме того, склад
built-to-suit обеспечивает арендатору
необходимое соотношение складских,
мезонинных и административных пло-
щадей.
Таким образом, при схеме built-
to-suit создается склад с оптимальными
характеристиками, максимально удов-
летворяющими потребности аренда-
тора. Девелопер согласует с арендато-
ром схему расположения комплекса,
внутренние планировочные решения,
количество и схему расположения до-
ков, парковочных площадок и стоянок
для фур.
В спекулятивном же складе по-
давляющее большинство арендаторов
зачастую вынуждены самостоятель-
но адаптировать помещения под свои
нужды. В том числе дорабатывать вну-
тренние инженерные сети, обустра-
ивать дополнительные офисные или
производственные помещения и мно-
гое другое. В результате итоговая пере-
плата по сравнению со ставкой проекта
built-to-suit может достигать 20%.
Существуют несколько схем ре-
ализации проектов built-to-suit. Об-
щий же принцип заключается в том,
что проект реализуется в полном объ-
еме девелопером, при этом проектиро-
вание и строительство осуществляется
в соответствии с техническим задани-
ем и требованиями конкретного заказ-
чика. Привлечением финансирования
для реализации проекта могут зани-
маться как заказчик, так и девелопер,
либо это может осуществляться сторо-
нами совместно.
Тем не менее, как отмечают спе-
циалисты, такая форма набирает все
большую популярность.
Так, например, ЗАО «Группа
Прайм» корректирует проект свое-
го логистического комплекса на Вы-
боргском шоссе. Изменения связаны
с пожеланиями потенциального инве-
стора. Обновленный проект предпо-
лагает создание логопарка площадью
43,5 тыс. кв. м на участке в 9 га, распо-
ложенном в Парголове.
В качестве партнера выступа-
ет крупная международная компания,
специализирующаяся на инвестици-
ях в сфере логистики – ее название не
разглашается до официального под-
писания всех соглашений. Террито-
рия, где проектируется будущий ком-
плекс, расположена на пересечении
Выборгского и Горского шоссе. По ген-
плану участок относится к зоне объек-
тов производственного, транспортно-
логистического, складского назначения
и инженерной инфраструктуры с вклю-
чением объектов общественно-дело-
вой застройки. Максимальная высо-
та застройки – 10 метров. В настоящий
момент по желанию потенциального
инвестора «Группа Прайм» детально
прорабатывает наиболее эффективные
проектные решения складских корпу-
сов, а также дополнительную инфра-
структуру, необходимую для создания
логистического комплекса класса А.
По словам генерального дирек-
тора компании Praedium Николая Де-
вятилова, появление нового клас-
са складской недвижимости связано с
эволюцией рынка. Увеличились тре-
бования, предъявляемые к площад-
кам для маневрирования: до 40 м в А+
классе вместо 33 м – в А классе; уве-
личилась максимальная нагрузка на
пол: 7 тонн/кв. м вместо 5 тонн/кв. м
в А классе; увеличилась высота потол-
ков: в А+ она составляет не менее 12 м
вместо 10 м в А классе. Изменения так-
же коснулись высокотехнологичной со-
ставляющей.
Как отмечают эксперты, спрос на
такие площади сегодня присутствует,
но назвать его высоким нельзя.
Подготовила Славяна Румянцева
До конца текущего года в Петербурге планируется ввести в эксплуатацию 7
складских комплексов. Таким образом, общий объем складских помещений на
рынке достигнет 1,693 млн кв. метров, отмечают специалисты компании ASTERA в
альянсе с BNP Paribas Real Estate.
В России примеров складских комплексов непроизводственных помещений,
построенных девелоперами под конкретных заказчиков, сегодня все еще крайне
невелико. Основная практика, работающая в нашей стране, – частичный вариант
built-to-suit, кардинальные изменения в проект под клиента вносят в очень редких
случаях.
Складами класса А+ интересуются крупные ритейлеры и логисты, професси-
оналы рынка. Их не рассматривают те компании, которые только начинают арен-
довать склад и хотят, к примеру, переехать из В класса в А класс. Склады А+ созда-
ются для тех, кто уже долго находится на рынке и ищет эффективное решение для
себя, а таких компаний немного.
цифры и факты
– Максимальное развитие в ближайшие годы получит формат build-to-suit,
то есть строительство объекта под конкретного заказчика как способ минимизи-
ровать риски для девелопера, – уверен генеральный директор ГК «Портал Групп»,
председатель экспертного совета по промышленному девелопменту и инфраструк-
туре НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Сергей Ореханов.
мнение
I,II-1,2-3,4-5,6-7,8-9,10-11,12-13,14-15 18-19,20-21,22-23,24-25,26-27,28-29,30-31,32-33,34-35,36-37,...106
Powered by FlippingBook