ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
И ЦЕЛОГО МОРЯ МАЛО

И ЦЕЛОГО МОРЯ МАЛО

Несмотря на то, что Петербург – морская столица России, его жителям привычнее набережные рек и каналов. Близость моря – еще не повод проводить возле него жизнь. С градостроительной точки зрения Петербург «закрыт» от моря. В архитектуре тема воды, конечно, присутствует, но далеко не в той степени и не столь разнообразно, как, например, у голландцев.
Как ни парадоксально, но две масштабные попытки «открыть» город морю, предпринимаемые сейчас, связаны с созданием искусственных территорий методом гидронамыва. Одна из них существует пока в чертежах. Это проект города­спутника «Новый берег» под Сестрорецком. Вторая – «Морской фасад» в западной части Васильевского острова – уже воплощается в конкретных сделках, инвестициях и стройплощадках.

БАЛТИКА СО СРЕДИЗЕМНОМОРСКИМ УКЛОНОМ
Амбициозный, и потому мало кем воспринимаемый как реалистичный, проект «Новый берег» (или «Сестрорецкий намыв») был анонсирован в 2012 году. Участок площадью 144,2 га инвестор приобрел еще в 2009 году на торгах Фонда имущества. Спустя 3 месяца он получил разрешение расширить территорию на 400 га за счет акватории Финского залива. На этой территории до 2028 года планируется построить 2 млн кв. м жилья, рассчитанного на 60 000 петербуржцев, 1 млн кв. м коммерческой недвижимости, 18 детских садов, 10 школ, 5 спортивных залов, 4 поликлиники, университетский корпус, дом правосудия. Однако, по словам главного архитектора проекта Владимира Жуйкова, в сферу влияния «Нового берега» прямо или косвенно попадает около 1000 га прибрежных земель.
За время разработки предварительные оценки стоимости всего проекта выросли от 150 до 300 млрд руб. При этом возвращать вложенные средства инвесторы начнут не ранее 2018­2019 г., когда планируется открыть первые продажи квартир. Сейчас компания ведет подготовку к намыву территории и ищет генерального подрядчика.
Собственники проекта претендуют на создание образцового «спутника», СМАРТ­города, который определит современное лицо Петербурга. На эффект «умного города» должны сработать не только градостроительные идеи, планировка пространства, но и система землепользования, современные транспортные решения, новые технологии использования энергоресурсов, обслуживания недвижимости. Экономическая составляющая присутствует в довольно скромном объеме – это сфера услуг, туризма, рекреации, спорта, возможно, образования и медицины. Никакого производства, зато много воды и зелени. Отсюда и транспортная специфика – внутри района сообщение должен обеспечивать высокоскоростной трамвай. Транспортная схема рассчитана на то, что, прибыв из города на автомобиле, его владелец оставит его на парковке, а по району будет передвигаться пешком, на велосипеде или на трамвае. В проекте минимум автодорог, зато заложена вся инфраструктура для маломерных судов – причалы, стоянки, эллинги для яхт, катеров, метеоров и т. д.
Конкретной архитектуры в проекте пока мало, как нет и строгого дизайн­кода для проектировщиков. Есть утвержденный мастер­план, разработанный японским архитектурным бюро Nikken Sekkei. Он основан на градостроительной концепции ГУ НИПЦ Генплана, зафиксированной в 2010 году в Генеральном плане и ПЗЗ Петербурга.
Мастер­план предполагает развитие города­спутника именно от моря. Архитекторы стремились увидеть будущий проект глазами тех, кто прибывает в город по воде: береговая линия, включающая 5 км пляжей, яхтенную гавань, набережную с ресторанами и магазинами, отходящий от нее Большой канал, мосты, водная площадь со ступенями в форме амфитеатра в окружении гостиниц, спа­салонов и торговых галерей. Японцы приложили немало усилий, чтобы сгладить фактор северного климата, придумав целую систему защищенных от ветра и снега пространств – атриумов, озелененных внутренних дворов, открытых и закрытых галерей. Дальше начинаются кварталы премиального жилья, семейного жилья для среднего класса, жилья для молодежи, санатории, парки. То, что большая часть застройки расположена на острове, позволяет обеспечить выход к воде практически из любой его точки. Высота домов в среднем составляет 4 этажа. Зона крупной торговли отнесена к Приморскому шоссе, зона высотной (до 70 м) деловой застройки — к Горской.
– Японцы предложили сделать город, по которому комфортно ходить в любую непогоду, ­ комментирует концепцию Владимир Жуйков. ­ Но эта идея не противоречит петербургским традициям. Гостиный двор – хороший старинный образец такого «всепогодного» променада – можно весь квартал обойти, не выходя из­под крыши. На Сестрорецком курорте, который был открыт в 1900 г., а в 1903 признан лучшим курортом Европы, от железнодорожного вокзала можно было около километра пройти по застекленному променаду вдоль берега залива.
Тем не менее реализация японско­средиземноморской идеи находится под сомнением. И не столько из­за экологических протестов общественности, сколько из­за отказа города участвовать в софинансировании проекта. Для того чтобы девелоперы захотели покупать под застройку намывные земли, к Лисьему носу придется подтянуть инженерной инфраструктуры, по разным оценкам, на сумму от 35 до 100 млрд рублей. Руководство компании уже признало, что без участия города проект не состоится. Сейчас «Северо­Запад инвест» обсуждает с властями новые схемы партнерства.

МЕЖДУ ВОКЗАЛОМ И ЗСД
Разработчиков «Нового берега» могли бы насторожить те проблемы, которые испытывает проект «Морской фасад».
До кризиса 2008 года компания «Терра нова» успела намыть 170 га из 350 запланированных. Затем работы приостановились. Но в 2011­2012 годах благодаря дефициту земли на рынке интерес застройщиков к намыву резко вырос. Настолько, что 80% намытой земли уже занято, а некоторые из них приобрели права и на ту, которая только в проекте.
Здесь есть один странный момент. Эксперты утверждают, что намыв 1 кв. м обходится «Терра Нова» не дешевле $400. Для не обеспеченной инженерией земли это дорого, даже если продают ее буквально по себестоимости. При этом пока здесь проектируют и строят жилье форматом не выше «масс­маркет». Вид на море необъяснимо дешевеет.
Тем не менее из 170 га 11 га принадлежат «Лидер Групп» – компания строит здесь 190 тыс. кв. м недвижимости (проект «Гавань капитанов»). На 12 га возводит жилой квартал «Светлый мир. Я – романтик» на 287 тыс. кв. м Seven Suns Development. «Ренова Стройгрупп» приобрела в 2012 году у «Терра Нова» право на 85 га территории под строительство 700 тысяч «квадратов». В июне 2013 года на Петербургском экономическом форуме было подписано соглашение между «Терра Нова» и турецким девелопером Renaissance – об освоении последним 40 га намывных земель. Застройщик планирует выйти на площадку в конце 2014 года и построить 600 тыс. кв. м жилья и 150 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Для того чтобы эти планы стали реальностью, ЗАО «Терра Нова» придется возобновить намыв в 2014 году.
Заявленный объем жилой застройки в западной части Васильевского острова уже приближается к 1,5 млн квадратных метров. Планы по строительству коммерческой недвижимости компании пока не афишируют. Но буквально в конце ноября стало известно о приобретении ГК «О'Кей» прав на участок площадью 3,2 га под строительство гипермаркета.
Несмотря на то что по словам президента ЗАО «Терра Нова» Льва Пукшанского его компания никогда не рассчитывала в вопросе создания инженерных мощностей на государство, это не совсем так. Электричеством территория может быть обеспечена в достаточном объеме после ввода в 2014 г. подстанции «Василеостровская» 330/110 кВ. Но вот водовод и канализационный коллектор пока только в стадии проектирования. В «Терра Нова» утверждают, что технические условия по подключению к инженерным сетям получены. В компании также говорят, что у нее есть конкретный инвестпроект по теплу. Но, как известно, технические условия и готовые инженерные сети – это далеко не одно и то же. Между тем, никаких конкретных обязательств город на себя не взял.
Летом 2013 года пресса активно обсуждала предположительный выход из проекта компании «Ренова» – из­за непонятных сроков выхода на площадку. Осенью 2013 года стало известно о переговорах, которые начали с руководством города некоторые компании­застройщики. В частности «Лидер­Групп», которой, если договоренности не будут достигнуты, придется подвинуть срок сдачи первого жилого комплекса «Капитан Немо».
– Это замкнутый круг, когда для создания инфраструктуры нужны пользователи, т. е. застройщики, а застройщики хотят прийти на все готовое, – посетовал на одном из круглых столов г­н Пукшанский. ­ Мы занялись этим, потому что с самого начала видели на этом месте новую территорию для жилья – в непосредственной близости к историческому центру, но без свойственных центру проблем.
Мастер­план застройки намыва на Васильевском острове разрабатывала американская компания Gensler. Разрекламирован документ куда меньше, чем мастер­план «Нового берега», зато в 2007 г. утвержден проект планировки территории. Если для проекта под Сестрорецком центральной оказалась яхтенная тема, то здесь отправной точкой для развития территории служит здание морского пассажирского терминала для круизных судов, построенного по проекту бюро «А.ЛЕН».
Американская концепция вообще заметно практичнее японской. Там нет «игр» с водой, каналов и мостов. Жилая застройка – довольно высокая, до 20 этажей – смещена к югу от Морского вокзала. Предусмотрен высотный деловой район. Повседневная жизнь у моря будет определяться, во­первых, близостью ЗСД – он проходит непосредственно по намыву. Во­вторых, особенностями планировки кварталов, расположенных по радиальной схеме.
– Мы пытаемся в этой схеме найти ресурсы для размещения социальных объектов, ­ говорит Сергей Орешкин, главный архитектор бюро «А.ЛЕН», которое выполняет проект комплекса «Светлый мир. Я – романтик» для Seven Suns Development. – Западный подход к проектированию привел к тому, что кварталы оказались мелкоразмерными, узкими. Для нас оказалось сложной задачей интегрировать наши проектные реалии в мастер­план от западного проектировщика. Школа, выполненная по нашим нормативам, может занимать в таком квартале до 40% территории».
При этом большинство архитекторов солидарны в том, что проблемы выхода города к морю «Морской фасад» так и не решил. При этом собственники, приобретавшие в свое время «вид на воду», скажем, в комплексе «Морской каскад», построенном компанией «Эталон – ЛенСпецСМУ» на территории, намытой в 1970­х годах, скоро окажутся этого вида лишены.

МНЕНИЯ
Никита Явейн, глава архитектурной мастерской «Студия 44»:
– Для Петра вода была не отдыхом, а жизнью. В соответствии с этим и город проектировался. В плане Леблона каждый жилой дом выходил на канал. Я убежден, что вода в городе должна жить, работать, обеспечивать разные функции – от транспорта до рынков. На стыке зданий и воды всегда появляются публичные пространства, вода притягивает общественную функцию, даже когда покрыта льдом.
Мы наблюдаем смещение Петербурга в сторону моря – в разговорах о выносе предприятий, отгораживающих нас от моря, в комплексе зданий, который строит Газпром. Но в проектах намывных территорий вместо раскрытия города к воде я пока вижу только механический прирост новых гектаров.
Я понимаю, что каждые 20 лет кому­то хочется продать вид на море. В каком­то смысле это более естественный процесс, чем расползание города к югу и к северу по суше. И мне понятен новый Петербург между Васильевским островом и Кронштадтом. Но это должно происходить совсем иначе.
Я также думаю, что должен возникнуть буфер между исторической и неисторической частью города, где стиль жизни, связанный с водой, парусным спортом, например, должен всемерно поощряться. В том числе за счет архитектурно­планировочных решений, по которым бухты и каналы станут столь же обязательными, как улицы, подъезды и стоянки.

Сергей Орешкин, главный архитектор бюро «А.ЛЕН»

– Попытки использовать береговую линию для организации города сегодня очень фрагментарны и непрофессиональны. Глобальная проблема «город и море» – как формируются набережные, как реализуются их функции – по сути дела, так и не обсуждена. Та застройка, которая сейчас возникает в западной части Васильевского острова, происходит во многом бесконтрольно. В итоге набережная может оказаться несформированной.

 

Михаил Мамошин, руководитель «Архитектурной мастерской Мамошина»:
– Я не сторонник намывных территорий как внутри дамбы, так и за ней, потому что мы лишимся очаровательных мест на Северной Ривьере. Внутри города есть уникальные места, например Пьяная гавань. Туда корабли, пришедшие из плаванья, ставили на две недели на карантин. На территории старой Путиловской верфи можно создать целый мир, новый Хафенсити. Этого сюжета хватило бы на десятилетия работы.
Кроме того, не надо забывать, что мы живем в городе, где 48 каналов, 800 мостов (в 2 раза больше, чем в Венеции), 160 км набережных. Это колоссальный ресурс для отдыха, прогулок, занятий спортом, который сейчас почти не используется. Красные линии идут в 40 метрах от воды, если набережная неукрепленная. Занявшись берегоукреплением, мы получаем дополнительно 20 метров в виде опции – для пешеходных променадов, велосипедных дорожек, высадки деревьев. Кстати, развитие города вдоль Невы, в сторону Ладоги, могло бы изменить саму философию города.

Подготовила Наталья Цветкова