ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Архив номеров / Архив в электронном виде / СТО 08/25 декабрь 2013 / СТРОИТЕЛЯМ ПРЕДЛАГАЕТСЯ «ПОДЖАТЬСЯ»
СТРОИТЕЛЯМ ПРЕДЛАГАЕТСЯ «ПОДЖАТЬСЯ»

СТРОИТЕЛЯМ ПРЕДЛАГАЕТСЯ «ПОДЖАТЬСЯ»

С одной стороны, в Петербурге разрабатываются мероприятия по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства, с другой — возводятся новые барьеры в виде нагрузки по созданию объектов социальной инфраструктуры.
Выступая 31 октября на IX практической конференции «Развитие строи­тельного комплекса Санкт-­Петербурга и Ленинградской области» председатель комитета по строительству Санкт-­Петербурга Михаил Демиденко затронул тему, которая вызвала оживленную дискуссию среди участников мероприятия. Речь идет о финансировании строительства объектов социальной инфраструктуры. Глава комитета предложил застройщикам, реализующим жилищные проекты, самим возводить школы и детские сады и передавать их городу на безвозмездной основе, то есть даром. Он также озвучил идею создания фонда, куда строительные компании смогут вносить добровольные взносы на создание объектов социальной инфраструктуры в размере, необходимом для обеспечения жителей возводимых домов дополнительными местами в школах и детских садах. По словам Михаила Демиденко, эти взносы будут добровольными, но они ускорят процесс согласования документации по тем проектам, которые реализуют застройщики­благотворители. За счет средств фонда комитет планирует увеличить количество возводимых соцобъектов.
Президент Российского Союза строителей Владимир Яковлев скептически отнесся к этим идеям. Он напомнил, что строительство объектов социальной инфраструктуры – это обязанность города, и посоветовал представителям власти иной вариант решения проблемы. «Вместо того чтобы продавать участки, не обеспеченные инженерной и социальной инфраструктурой, возьмите кредит, выполните всю необходимую подготовку территории, в том числе и по объектам социальной сферы, а потом продавайте эти лоты под застройку»,­ посоветовал он.
Он так же заметил, что дополнительное бремя, которое город хочет взвалить на застройщиков, в конечном итоге отразится на цене квадратного метра, то есть жилье станет дороже. По мнению Михаила Демиденко, это ошибочное мнение. «Инвесторам надо поджаться: умерить свои спекулятивные ожидания и снизить норму доходности», ­ пояснил он.

ОБ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
СПРАВЕДЛИВОСТИ
О том, как воспринимает сложившуюся ситуацию застройщик и в целом о плане мероприятий по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства в Санкт­Петербурге рассказал заместитель генерального директора ЗАО «Управляющая Компания «Эталон» Кирилл Вязовский:
Около 1,5 лет в рамках Объединения строителей Санкт­Петербурга действует экспертная группа, куда вошли специалисты крупнейших компаний, которые работают по «Дорожной карте». Мы попытались оптимизировать ее с учетом особенностей Санкт­Петербурга. В принципе, разработанный нами план мероприятий по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства готов, он находится на согласовании профильного вице­губернатора. В основе наших предложений лежало желание сократить количество процедур и сроки их прохождения, исключить ненужные дублирующие согласования, оптимизировать процесс градостроительной деятельности. Соответственно, нами были подготовлены проекты новых законов Петербурга, поправки в существующие законодательные акты и предложения по изменению федерального законодательства.
На что бы хотелось обратить внимание, учитывая разгоревшуюся в городе дискуссию об объектах социальной инфраструктуры. Позицию властей по этому вопросу бизнес, конечно, воспринимает как вынужденную меру, но с точки зрения экономики не совсем справедливую. Мы считаем, что строи­тельный комплекс в целом, с учетом производства строительных материалов, генерирует в бюджет Петербурга достаточный объем налоговых поступлений, чтобы хватило и на создание социальных объектов и на другие нужды. Желание города переложить полностью эти затраты на инвесторов не учитывает тот факт, что средства дольщиков, которые используются при строительстве жилья, уже прошли «очищение» от налогов, то есть с них физические лица уже заплатили свои подоходные налоги.
Понятно, что дополнительные обременения по инфраструктуре в конечном итоге лягут на плечи дольщиков. Доходность в нашем городе не такая высокая, как считают многие. NRR (чистая норма доходности) по новым проектам варьируется в среднем от 10 до 15%. В Москве – 25­30%. Того «жира», о котором мы часто слышим, в Петербурге нет. Поэтому делиться прибылью очень сложно. Эти расходы лягут на плечи потребителей, которые уже заплатили свои налоги, соответственно, они будут платить дважды.
Инициатива города может быть реализована только в том случае, если будут внесены изменения в федеральный закон о долевом строительстве. По ныне действующему закону за нецелевое использование денег, которые застройщик вместо возведения жилья направит на строительство школ и садиков, он может быть оштрафован. В худшем случае – понесет уголовную ответственность. Кроме того, налоговый кодекс не дает нам возможности отнести затраты с «подарка» на себестоимость. То есть в чистом виде получается двойное налогообложение. Правительство Петербурга это понимает, были подготовлены проекты изменений в федеральное законодательство. Однако насколько нам известно, федеральные власти прохладно отнеслись к этим предложениям. Если эти поправки будут распространены на все субъекты РФ, то, наверное, многие регионы захотят воспользоваться этой схемой. И там, где строительство не очень рентабельно, стройки просто рухнут. Реально речь может идти о введении этих изменений только в рамках Москвы и Петербурга. Что не очень нравится федералам. Есть даже негативные отзывы на эти поправки. Поэтому не факт, что подобные изменения будут приняты.
Мы считаем, что лучшим вариантом в условиях временного дефицита бюджета является развитие государственно­частного партнерства. Законодательство по ГЧП есть. Опыт по строительству социальных объектов с использованием механизма ГЧП тоже присутствует. Мы считаем, что ГЧП – это более компромиссный вариант. Социальные объекты создаются за счет строителя, у которого есть договор с городом о том, что город в течение 10­15 лет выкупает этот объект, при этом начинает эксплуатировать его с момента ввода в эксплуатацию. Под этот договор строители, а мы уже провели переговоры с крупнейшими банками, могут получать кредиты. Мы просим власти более детально изучить этот вариант.
Вторая проблема, на которой хотел бы остановиться, это разработка региональных нормативов градострои­тельного проектирования. За последние три года дискуссии по этому вопросу не утихают. В настоящее время разработан очередной проект закона и правительство города его одобрило. Многие поправки от строительного сообщества были учтены, но несколько моментов, которые напрямую касаются социальных вопросов, были проигнорированы. Во­первых, это норма социальной обеспеченности. В нынешнем проекте зафиксирована норма 30 кв м. на человека с увеличением к 2020 году до 35 вне зависимости от типа дома. Да, есть много проектов, где представлены квартиры­студии, однако есть и квартиры в центре города, в престижных районах, где на 1 человека приходится 40­45 кв. м. Мы просим правительство подумать о введении разных нормативов для разных типов домов и типов жилья. Единая «температура по больнице» приведет к неразумному увеличению социальных объектов, которые город должен построить.
Следующий важный момент связан с обеспечением пешеходной доступности школ. Город настаивает на исключительно пешеходной доступности, когда жилые дома можно построить только в 500 метрах от существующей или проектируемой школы. Это невозможно в принципе, так как сложившаяся застройка уже не отвечает этим требованиям. Тем более, что существуют и специализированные школы. В городе уже есть примеры построенных и незаполненных школ. Кстати, Москва пошла по другому пути – повышения транспортной доступности. С одной стороны, в бюджете Петербурга нет денег, с другой – происходит искусственное наращивание количества школ.
И самый удивительный момент – это увеличение норм расчета по школьникам и дошкольникам. На протяжении последних 10 лет действовала норма: 35 дошколят на 1 тыс. жителей. Сейчас принято решение об увеличении этого норматива до 55. Непонятно почему. Норматив по школьникам увеличивается ненамного, с 115 до 120.
Другой норматив, по УДС, не разрешает проектировать въезды и выезды в кварталы ближе чем 150 м друг от друга. Существующая застройка, например на Невском проспекте, уже не соответствует этому нормативу. Любой проект, реализуемый на уже застроенной территории будет формально нарушать РНГП.
Следующие изменения касаются законодательства по разработке проектов планировки территорий. Хочу отметить позитивную работу с КГА. В разрабатываемом законопроекте предусмотрено, что разработчик ППТ может в рабочем режиме работать с представителями КГА.
В целом подготовленные группой предложения по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства позволяют сократить количество процедур и почти вдвое уменьшить сроки согласования градостроительной документации.

Подготовила Наталья Соколова