ЭКОЛОГИЯ С ГОРОДОМ И БЕЗ

Ни девелопер, ни покупатель жилья в России не беспокоится о том давлении, которое город оказывает на окружающий ландшафт. Никто из них не озабочен раздельным сбором мусора и пониженным выбросом СО2. Но экология города как взаимодействие человека и жилой среды бизнес все же волнует, ведь она влияет на характеристики нового жилья.
Такие проекты, как энергетически пассивный район Хаммербю Хестад в Стокгольме, с минимумом транспорта и самой эффективной в мире системой сбора и переработки мусора, для российских девелоперов остаются экзотикой. Особенно если учесть, что все это финансируется бизнесом и оплачивается покупателем жилья. В Хаммербю Хестад город в качестве координатора обеспечивает не более 5% вложений. Роль муниципальных властей другая – они обеспечивают правильный подход.

МИССИЯ ПОЧТИ ВЫПОЛНИМА
«Для преобразования среды нужен набор городских инструментов, – поясняет Стеллан Фрикселл, архитектор и партнер бюро Tengbom Arkitekter. – В этом «ящике» – навыки, умение управлять городскими системами и знание функций города: транспорт, трафик, выработка энергии и ее распределение, состояние жилого фонда, коммуникаций, система работы с отходами, администрирование и образ жизни».
Увязывая вопросы экономики, дизайна, экологической безопасности и энергоффективного инжиниринга, скандинавы отдают себе отчет в том, что 50% населения земли живет на 2–3% суши, то есть в городах, которые используют 75% вырабатываемой человечеством энергии и генерируют 80% всех выбросов СО2. При этом каждый год совокупное население городов мира увеличивается на 70 млн жителей. Западный архитектор, урбанист и девелопер готовы принять на себя часть ответственности за то, чтобы город в этих условиях работал нормально, не превращаясь в «каменные джунгли». И это пока отличает их от всех прочих.
С ощущением этой миссии иностранные компании приходят и в Россию. Образцами наиболее последовательного воплощения «зеленых» решений в Петербурге до сих пор остаются объекты финской YIT, шведской NCC и израильской Mirland Development. Кстати, среди первых жилых объектов, сертифицированных по российскому стандарту GREEN ZOOM, оказались ЖК «Триумф Парк» от Mirland Development, уже имеющий сертификат BREEAM, и первая очередь ScandiClubb от NCC, снизившей энергопотребление здания на 40%. Ранее, в проекте «Шведская крона», компания ценой двух лет, потерянных в экспертизе, первой в Петербурге внедрила рекуперацию тепла, систему фильтрации и очистки воздуха, зеленые крыши и велопарковки. Медленное и трудное внедрение новых решений в российскую строительную практику делало такие проекты единичными и относительно дорогими даже до кризиса.
«Мы с самого начала стараемся не предлагать ничего, что нельзя было бы построить в России, – отмечают в скандинавском архитектурном бюро Semren&Mansson, спроектировавшем ScandiClubb. – Хотя в Швеции активно генерируем новые идеи».
«Экодевелопмент – не революция, – считает генеральный директор Mirland Development Роман Розенталь. – Это только более правильный подход к стройке, к ресурсам, к сохранению окружающей среды. Экодевелопмент подразумевает удорожание проекта. Не на 10–15%, как считают многие, но на 3–5% – точно. При этом решений вроде рекуперации тепла, которые подразумевают кардинальное изменение подхода к проектированию, в “Триумф Парке” нет. Эко-девелопмент как принцип заложен нашими акционерами, для которых нет бизнеса без волонтерской миссии. Но если бы ее выполнение стоило 10–15%, мы бы просто оказались вне рынка. И мы отдаем себе отчет, что построй мы самую лучшую велодорожку в 20 км за КАД, мы бы не продавали квартиры. То, что “Триумф Парк” находится в Московском районе, намного важнее для наших покупателей, чем велодорожка или велопарковка, трехступенчатый фильтр для воды, хотя все это очень приятно. И совершенно точно никто не покупает наши квартиры ради того, чтобы сэкономить потом на коммунальных платежах от 500 до 2500 рублей. А вот непересекающиеся потоки автомобилей и пешеходов, закрытый от машин двор – это уже важно. Потому что ребенок может сам спуститься во двор, и мама знает, что ему ничто не угрожает».

ЧУЖИЕ ЗДЕСЬ НЕ ХОДЯТ
Как только острота жилищной проблемы в российских городах-миллионниках оказалась немного снята, оказалось, что человек нуждается не только в крыше над головой, но и в безопасности, в общении с себе подобными, с природой, в пространстве для движения и досуга. Как реализовать все эти потребности нашего биологического вида в застройке, девелоперы теперь задумываются перед началом любого проекта. И в этом смысле революция в подходе к городу, можно считать, произошла.
Самой большой проблемой для постсоветского человека оказалась безопасность. И если в Европе, США и Канаде безопасным считается место, полное людей, доступное для социального контроля, то у нас безопасность понимается как максимальная закрытость от «чужих». Низкий уровень доверия в обществе подсказывает девелоперу понятные решения, набор которых зависит от стоимости жилого комплекса: видеонаблюдение, охраняемая территория, помещения для консьержей, сервисы, предназначенные исключительно для «своих».
Решением, доступным для любого класса жилья, оказался закрытый двор. Принцип замкнутого пространства, где чужие не ходят и куда может заехать только спецтехника, стал невероятно популярен. После 2010 года он анонсируется в большинстве жилых проектов. В проектах от комфорт-класса и выше девелоперы организуют въезд в подземный паркинг без заезда во двор, в масс-маркете строят многоуровневые паркинги или парковки по периметру жилого комплекса. Нередко паркингами застраивают буферную зону, отделяющую жилье от шоссе.
Проблемы начинаются, когда потребность в безопасности человек распространяет на свое имущество. Каждому хочется поставить машину поближе к парадной и не переплачивать за парковку, стоимость которой нередко сопоставима со стоимостью квартиры. Как отрегулировать пользование двором, задействовав построенные парковки – популярная тема девелоперских дискуссий.
В проектах комплексного освоения территории советский микрорайонный тип застройки явно вытесняется квартальным. Пространство внутри квартала, конечно, не двор, но его относительная замкнутость добавляет комфорта покупателю жилья.
Голландские архитекторы, глубже дру­гих иностранцев внедрившиеся на рос­сийский рынок, нередко обнаружива­ют, что идея небольших кварталов-блоков с двумя входами и высотной доми­нантой имеет все шансы на успех в Рос­сии. В Голландии она отвечает традици­онной городской планировке с частой сеткой улиц и каналов, в России – потребности людей в полуприватном пространстве.
«Для меня стало неожиданностью, что люди в России хотят иметь контролируемые внутренние территории с консьержем на входе, – замечает Перо Пульиз, партнер архитектурного бюро de Architekten Cie, спроектировавшего несколько жилых комплексов в Москве и Подмосковью, в том числе в формате городов-спутников. – Личный комфорт и открытость в Голландии и России соотносятся совершенно по-разному. Но блочный принцип застройки в любом случае позволяет провести четкую границу между публичным и приватным пространством вне дома, а также обеспечивает чувство общности между теми, кто пользуется внутренним двором».
Кроме прочего, квартальный принцип позволяет создавать застройку с более высокой плотностью, чем в микрорайоне, и в этом пункте интерес девелоперов совпадает с желаниями будущих собственников жилья.

ПРИРОДУ – В МАССЫ!
Не менее живо откликнулся бизнес на потребность людей в общении с природой. В отличие от советских градостроителей, у которых жилые массивы оказывались развернуты «лицом» к промышленным зонам и магистралям, а к рекам и лесам «спиной», девелоперы быстро оценили преимущества красивых ландшафтов. Они пользуются этим, даже когда сложная структура собственности на землю или политика местных властей не позволяют подойти с проектом вплотную к береговой линии. Например, увеличивают высотность, чтобы обеспечить вид на воду с верхних этажей. Близость к водоему, парку, лесному массиву анонсируется в любом проекте. Учитывая состояние этих объектов в России, застройщики нередко принимаются за наведение порядка. Так, благоустройством Новоорловского лесопарка и берега Каменки занимается компания YIT в интересах покупателей жилья в ЖК «Новоорловский». Компания «Пионер» пытается договориться со своими соседями по проекту «Life-Приморский», чтобы построить набережную. Это позволит улучшить экологию проектов вдоль Приморского проспекта и перепозиционировать часть строящегося в них жилья из комфорт-класса в бизнес-класс.
«Водоемы и парки должны быть интегрированы в уличную сеть и соединять разномасштабные и разнохарактерные здания, – напоминает партнер архитектурной студии KCAP Рюрд Гитема. – Мы в жилых проектах предпочитаем придерживаться соразмерной человеку застройки. Открываем дворы ландшафту, закрывая их для автомобилей. Например, на территории бывшего водохозяйства в Амстердаме мы построили здание L-об­разной формы, которое защищает пространство от шума и ветра, а внутри квартала – небольшие палаццо с зелеными зонами. Мы сделали акцент на создании экосистемы, которая подходила бы людям определенного склада. Предложили возможность устроить маленький сад, разными способами связав его с жильем, например, в виде террасы на крыше».
Кстати, в ЖК «Гатчина IQ» по проекту шведского архитектора Йохансена Товатта компания «Ленстройтрест» намерена использовать западный опыт: дать собственникам квартир на верхних этажах выход на эксплуатируемую кровлю, а тем, кто согласится купить жилье на первом – кусок лужайки перед домом.

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ПАРКА
В Москве и Петербурге известны случаи, когда девелоперы, строящие жилье в пригородах, отваживались на создание целых парков. В Петербурге этим известна компания «Отделстрой» с проектом «Новый Оккервиль». После переформатирования проекта «Юнтолово» испанскими архитекторами из бюро EDDEA по заказу компании «Главстрой СПб» там появилось три парка.
Однако, как ни странно, с зеленью тоже можно переборщить. Парк – это объект, довольно сложный в эксплуатации. Дело не только в том, что муниципалитеты неохотно принимают новый парк на баланс и девелопер должен своими силами и за свой счет обеспечивать его содержание, освещение и охрану. Чтобы парк работал, его надо наполнить функциями, постоянно генерировать развлечения, которые сделают его интересным для разных групп жителей. Именно это пытается делать YIT, запуская в «Новоорловском» катание на лошадях, бесплатный прокат велосипедов, небольшой зоо­парк.
У классиков урбанизма, например, у Джейн Джейкобс, можно найти примеры человеческой активности, которая поддерживается сами собой, если для нее находится место в парке. При этом теоретики все же советуют окружить парк жилой и коммерческой застройкой с разнообразными функциями – так, чтобы у пешеходов была необходимость регулярно его пересекать. Иначе парк превратится в пустынное и небезопасное пространство днем, когда взрослое население уедет на работу в город, и в пристанище асоциальных персонажей – вечером. Показателен в этом смысле подход собственников дорогой недвижимости, когда они говорят: «Нам в этом месте люди не нужны, нам нужен парк».
Насколько способен взять на себя постоянную заботу о парке один, даже очень крупный девелопер – вопрос непраздный. Прогулочные зоны, окружающие или пронизывающие насквозь жилой массив, «приправленные» зеленью, велодорожками, уличными тренажерами, площадками для выгула собак, или даже просто дворы с хорошим ландшафтным дизайном в проектах компаний «Северный город», «Ленстройтрест», «Ойкумена», «Сити XXI век» и других выглядят реалистичнее, хотя и менее амбициозно.
«Чем меньше квартиры в проекте, тем выше роль пространств между домами, – говорит Перо Пульиз. – В проектах с малогабаритным жильем среде приходится уделять больше внимания, чем зданиям как таковым. В городе-спутнике Москвы Власихе общественные постройки: манеж, клуб, библиотеку, спортивный центр – мы расположили внутри жилых кварталов. При этом в центре проекта есть озеро, на берегах которого можно проводить фестивали, открыть фермерский рынок, зимой – каток. В России требования к проектированию больших районов или городов-спутников таковы, что медицинские центры, школы, детские сады должны помещаться внутри квартала. При этом на каждого ребенка отводится не менее 35 кв. м открытого пространства. Это хорошо, но создает невероятные пустоты в жилой застройке. В другом своем подмосковном проекте, МО City, мы нашли выход, сосредоточив все социальные учреждения на одинаковом расстоянии от жилья, вокруг центральной площади, придав ей одновременно роль городского сквера и школьной спортивной площадки. Вторым местом притяжения жителей стали набережная и пляж».

БАЗОВЫЙ РЕЦЕПТ ГОРОДА
Самым дискуссионным аспектом при создании жилой среды остается плотность застройки. Российские представления о хорошей экологии и комфорте входят в неразрешимое противоречие с западными представлениями о том, зачем нужен город и как он работает.
В классических западных концепциях именно высокая плотность застройки и заселения делает город городом, обеспечивая динамичность и широкий спектр контактов между людьми. Плотность не противоречит экологичности, поскольку отвечает потребности людей в общении друг с другом. Такой подход органичен для цивилизации, где города рождались в тех местах и тогда, когда возникала потребность в расширенном взаимодействии между людьми.
В России города исторически возникали как центры администрирования новой территории, вокруг крепости или острога. Жизнь в них воспринималась скорее как необходимость, чем как набор возможностей. И сейчас город тем комфортнее для соотечественников, чем меньше он похож на город – тише, зеленее, малоэтажнее, с низким трафиком и минимальной коммерцией. Никого не удивляют странно спланированные центры, огромные площади, разреженная уличная сеть, гаражные массивы или пустыри в самых видовых точках, расползание застройки по окраинам. Зато любые попытки урбанистов или бизнеса создать более плотную городскую среду вызывают отчаянное противодействие жителей, поддержанное властями.
«Властям и бизнесу трудно договориться, что понимать под комфортной средой, – считает Игорь Шикалов, начальник управления перспективного развития комитета по строительству Петербурга. – Комфорт – вопрос менталитета. У нас 23 квартала старой застройки отданы под реновацию. Проект интересный и спорный. Какие задачи ставил инвестор приглашенным из Европы архитектурным бюро? Да, это старые ущербные районы, но со сложившейся зеленой пятиэтажной средой. И я не уверен, будут ли изменения положительно восприняты жителями».
Главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев также не является сторонником плотной городской среды. В итоге застройка с высокой плотностью в России смещается на окраины мегаполисов. В результате борьбы за низкую плотность в обжитых районах жители окраин начинают тратить свою жизнь на пробки по дороге на работу, а полноценной городской жизни не получается ни здесь, ни там.
«Качественное жилье при доступной цене возможно только в комплексных проектах с мегаплотностью, – доказывает учредитель девелоперской компании Mod Group Аркадий Чернов. – Высокая плотность позволяет держать экономику города и поддерживать инфраструктуру. Экосистема города основана на том, что человеку нужен человек. Чем больше людей, тем больше коммуникации, тем выше энергия города. Если рассчитывать ее по известной формуле Эйнштейна, E = mc2, то энергия города – это его масса (мегаплотность), помноженная на скорость коммуникаций в квадрате. Но, кроме себе подобных, человеку нужна природа. Поэтому мы за мегаплотность, но с огромным парком рядом с местом проживания».
«Когда мы начали работать с проектом во Власихе, мы вспомнили о Манхэттене, где очень высокая плотность застройки компенсируется огромным Сентрал-парком, – отмечает Перо Пульиз. – И представили высотки, окруженные парками. Но затем стали развивать участок по голландской модели, небольшими кварталами или блоками. Блоки обладают достаточной гибкостью, чтобы играть с высотностью, добавляя башни-доминанты, и легко увеличивать либо понижать плотность городской застройки. В то же время они легко вписываются в ландшафт, состоящий из парков, леса и водоемов».
Интересно, что именно компактность и высокая плотность застройки позволяет освободить городское пространство от автомобилей.
«Строительство Хафенсити – европейского города XXI века в бывшем порту Гамбурга – служит прекрасной иллюстрацией наших теоретических выкладок, – говорит Рюрд Гитема. – Чтобы построить в районе старого порта более 2 млн кв. м новой недвижимости, нужны высотность застройки и плотность населения, характерные для внутренней части крупных городов. Если смотреть на города как на двигатели экономики, то очень важно программировать в них точки роста, связанные со знаниями, образованием, финансами. Надо создать хорошую архитектурную текстуру, массовую застройку с жильем и коммерческими функциями. Это 80% ткани города.
Студия KCAP разработала застройку пирсов разнообразными кварталами, кое-где увеличивая плотность застройки вдвое, чтобы создать впечатление современного динамичного города. При этом люди в Хафенсити передвигаются преимущественно пешком. Почти 80% пространств не предполагает автомобильного движения. Это повлекло дополнительные инвестиции в линию городского метро, новые маршруты для электрических автобусов, программы совместного использования жителями автомобилей и велосипедов».

В ПОИСКАХ
БЕСКОНЕЧНО МАЛОГО
Экологию города, безусловно, ухудшает архитектурное и функциональное однообразие больших районов. Рос­сийские девелоперы сейчас учатся придавать идентичность отдельным жи­лым комплексам, чувствуя, что по­ку­патель хотел бы узнавать и считать сво­им то место, в котором будет жить. Проще всего этого добиться с помощью истории, включая в проект реально сохранившиеся объекты или играя с «памятью места», как это сделала, например, компания «Матрикс» с архитектурной группой АРКА в загородном жилом комплексе «Нотебург».
«Вектор был такой: “из центра на окраину, но с новым центром”, – говорит Кирилл Козлов, руководитель архитектурной группы АРКА. – Город состоит из коттеджей различной конфигурации, а его центр организован как старинный европейский городок, который вмещает все, начиная от аптеки и детских садов и заканчивая магазинами и лавками художников. Вместо городской стены место застройки отделяется от дороги и от Староружского канала таунхаусами, которые формируют узнаваемый фасад».
К сожалению, кризис приостановил этот эксперимент с эмоциями и ассоциациями будущих жителей «Нотебурга». Но когда речь идет о массовой жилой застройке, девелоперы, во-первых, руководствуются экономической осторожностью. А во-вторых, стремятся работать с одним архитектором и одной строительной компанией. Руководители европейских бюро и студий не устают поражаться тому, что в одни руки здесь отдают проекты, в которые у них на родине пригласили бы 50 разных архитекторов и 20 строительных компаний.
«Многие девелоперы до сих пор раз­виваются экстенсивно: наращивают объемы, пытаются сохранить объе­мы продаж, – говорит Сергей Орешкин, руководитель архитектурной ма­с­тер­ской «А.ЛЕН». – Чтобы сделать узна­ва­емый продукт, нужно привлечь боль­шое количество архитекторов, умень­шить лоты, увеличить внимание к де­­талям, к качеству проектирования. Спро­ектировать как следует миллион квадратных метров не под силу ни одному бюро – ни в России, ни на Западе».
«В России меня недавно спросили, не устают ли жители Хафенсити от формы морского контейнера, которая часто воспроизводится в зданиях этого района, – комментирует Рюрд Гитема. – Должен сказать, что у нас есть скругленные формы и линии, есть круглые башни. Но мы хотим, чтобы Хафенсити был местом для жизни и работы, с простыми понятными зданиями из хороших материалов. Это качественная массовая застройка, не лишенная элегантности, с красивой композицией, в которой не более 5% эксцентричной архитектуры.
В российских проектах мы стараемся подчеркивать идентичность кварталов, расставлять высотные акценты. Но здесь труднее добиться разнообразия в застройке. Всегда применяются одни и те же типы зданий. В Тюмени мы создали вместе с заказчиком группу, которая отвечает не только за реализацию мастер-плана, но и за инжиниринг. Мы использовали принцип лего-набора – подробно разработали элементы для фасадов, первых этажей, отдельных секций, паркингов, передав их затем инженерам, руководителям проектов, строителям. Имея такой дизайн-код, можно привлекать в проект разных архитекторов и создавать разнохарактерные здания и кварталы, одновременно следуя общим принципам».
«Если проект становится очень большим, он должен стать максимально разнообразным, – говорит в своих выступлениях голландский архитектор Эрик ван Эгераат. – В больших российских мегаполисах не хватает маленького – сквериков, укромных местечек, где можно посидеть и о которых знают только местные. Узких улочек, где можно прогуляться вдоль витрин, заглядывая в маленькие магазинчики. Власти и крупный бизнес заботятся о большом, и оно преобладает над малым. Дворы, садики существуют, но не поддерживаются в хорошем состоянии, не образуют второго, камерного уровня городской среды. Качество жизни в городах обеспечивается хорошо организованными пространствами, в которых возможна самая разная деятельность и жители могут спокойно общаться и вза­имо­действовать друг с другом».

Подготовила Наталья Цветкова