
ЭКОЛОГИЯ С ГОРОДОМ И БЕЗ
Ни девелопер, ни покупатель жилья в России не беспокоится о том давлении, которое город оказывает на окружающий ландшафт. Никто из них не озабочен раздельным сбором мусора и пониженным выбросом СО2. Но экология города как взаимодействие человека и жилой среды бизнес все же волнует, ведь она влияет на характеристики нового жилья.
Такие проекты, как энергетически пассивный район Хаммербю Хестад в Стокгольме, с минимумом транспорта и самой эффективной в мире системой сбора и переработки мусора, для российских девелоперов остаются экзотикой. Особенно если учесть, что все это финансируется бизнесом и оплачивается покупателем жилья. В Хаммербю Хестад город в качестве координатора обеспечивает не более 5% вложений. Роль муниципальных властей другая – они обеспечивают правильный подход.
МИССИЯ ПОЧТИ ВЫПОЛНИМА
«Для преобразования среды нужен набор городских инструментов, – поясняет Стеллан Фрикселл, архитектор и партнер бюро Tengbom Arkitekter. – В этом «ящике» – навыки, умение управлять городскими системами и знание функций города: транспорт, трафик, выработка энергии и ее распределение, состояние жилого фонда, коммуникаций, система работы с отходами, администрирование и образ жизни».
Увязывая вопросы экономики, дизайна, экологической безопасности и энергоффективного инжиниринга, скандинавы отдают себе отчет в том, что 50% населения земли живет на 2–3% суши, то есть в городах, которые используют 75% вырабатываемой человечеством энергии и генерируют 80% всех выбросов СО2. При этом каждый год совокупное население городов мира увеличивается на 70 млн жителей. Западный архитектор, урбанист и девелопер готовы принять на себя часть ответственности за то, чтобы город в этих условиях работал нормально, не превращаясь в «каменные джунгли». И это пока отличает их от всех прочих.
С ощущением этой миссии иностранные компании приходят и в Россию. Образцами наиболее последовательного воплощения «зеленых» решений в Петербурге до сих пор остаются объекты финской YIT, шведской NCC и израильской Mirland Development. Кстати, среди первых жилых объектов, сертифицированных по российскому стандарту GREEN ZOOM, оказались ЖК «Триумф Парк» от Mirland Development, уже имеющий сертификат BREEAM, и первая очередь ScandiClubb от NCC, снизившей энергопотребление здания на 40%. Ранее, в проекте «Шведская крона», компания ценой двух лет, потерянных в экспертизе, первой в Петербурге внедрила рекуперацию тепла, систему фильтрации и очистки воздуха, зеленые крыши и велопарковки. Медленное и трудное внедрение новых решений в российскую строительную практику делало такие проекты единичными и относительно дорогими даже до кризиса.
«Мы с самого начала стараемся не предлагать ничего, что нельзя было бы построить в России, – отмечают в скандинавском архитектурном бюро Semren&Mansson, спроектировавшем ScandiClubb. – Хотя в Швеции активно генерируем новые идеи».
«Экодевелопмент – не революция, – считает генеральный директор Mirland Development Роман Розенталь. – Это только более правильный подход к стройке, к ресурсам, к сохранению окружающей среды. Экодевелопмент подразумевает удорожание проекта. Не на 10–15%, как считают многие, но на 3–5% – точно. При этом решений вроде рекуперации тепла, которые подразумевают кардинальное изменение подхода к проектированию, в “Триумф Парке” нет. Эко-девелопмент как принцип заложен нашими акционерами, для которых нет бизнеса без волонтерской миссии. Но если бы ее выполнение стоило 10–15%, мы бы просто оказались вне рынка. И мы отдаем себе отчет, что построй мы самую лучшую велодорожку в 20 км за КАД, мы бы не продавали квартиры. То, что “Триумф Парк” находится в Московском районе, намного важнее для наших покупателей, чем велодорожка или велопарковка, трехступенчатый фильтр для воды, хотя все это очень приятно. И совершенно точно никто не покупает наши квартиры ради того, чтобы сэкономить потом на коммунальных платежах от 500 до 2500 рублей. А вот непересекающиеся потоки автомобилей и пешеходов, закрытый от машин двор – это уже важно. Потому что ребенок может сам спуститься во двор, и мама знает, что ему ничто не угрожает».
ЧУЖИЕ ЗДЕСЬ НЕ ХОДЯТ
Как только острота жилищной проблемы в российских городах-миллионниках оказалась немного снята, оказалось, что человек нуждается не только в крыше над головой, но и в безопасности, в общении с себе подобными, с природой, в пространстве для движения и досуга. Как реализовать все эти потребности нашего биологического вида в застройке, девелоперы теперь задумываются перед началом любого проекта. И в этом смысле революция в подходе к городу, можно считать, произошла.
Самой большой проблемой для постсоветского человека оказалась безопасность. И если в Европе, США и Канаде безопасным считается место, полное людей, доступное для социального контроля, то у нас безопасность понимается как максимальная закрытость от «чужих». Низкий уровень доверия в обществе подсказывает девелоперу понятные решения, набор которых зависит от стоимости жилого комплекса: видеонаблюдение, охраняемая территория, помещения для консьержей, сервисы, предназначенные исключительно для «своих».
Решением, доступным для любого класса жилья, оказался закрытый двор. Принцип замкнутого пространства, где чужие не ходят и куда может заехать только спецтехника, стал невероятно популярен. После 2010 года он анонсируется в большинстве жилых проектов. В проектах от комфорт-класса и выше девелоперы организуют въезд в подземный паркинг без заезда во двор, в масс-маркете строят многоуровневые паркинги или парковки по периметру жилого комплекса. Нередко паркингами застраивают буферную зону, отделяющую жилье от шоссе.
Проблемы начинаются, когда потребность в безопасности человек распространяет на свое имущество. Каждому хочется поставить машину поближе к парадной и не переплачивать за парковку, стоимость которой нередко сопоставима со стоимостью квартиры. Как отрегулировать пользование двором, задействовав построенные парковки – популярная тема девелоперских дискуссий.
В проектах комплексного освоения территории советский микрорайонный тип застройки явно вытесняется квартальным. Пространство внутри квартала, конечно, не двор, но его относительная замкнутость добавляет комфорта покупателю жилья.
Голландские архитекторы, глубже других иностранцев внедрившиеся на российский рынок, нередко обнаруживают, что идея небольших кварталов-блоков с двумя входами и высотной доминантой имеет все шансы на успех в России. В Голландии она отвечает традиционной городской планировке с частой сеткой улиц и каналов, в России – потребности людей в полуприватном пространстве.
«Для меня стало неожиданностью, что люди в России хотят иметь контролируемые внутренние территории с консьержем на входе, – замечает Перо Пульиз, партнер архитектурного бюро de Architekten Cie, спроектировавшего несколько жилых комплексов в Москве и Подмосковью, в том числе в формате городов-спутников. – Личный комфорт и открытость в Голландии и России соотносятся совершенно по-разному. Но блочный принцип застройки в любом случае позволяет провести четкую границу между публичным и приватным пространством вне дома, а также обеспечивает чувство общности между теми, кто пользуется внутренним двором».
Кроме прочего, квартальный принцип позволяет создавать застройку с более высокой плотностью, чем в микрорайоне, и в этом пункте интерес девелоперов совпадает с желаниями будущих собственников жилья.
ПРИРОДУ – В МАССЫ!
Не менее живо откликнулся бизнес на потребность людей в общении с природой. В отличие от советских градостроителей, у которых жилые массивы оказывались развернуты «лицом» к промышленным зонам и магистралям, а к рекам и лесам «спиной», девелоперы быстро оценили преимущества красивых ландшафтов. Они пользуются этим, даже когда сложная структура собственности на землю или политика местных властей не позволяют подойти с проектом вплотную к береговой линии. Например, увеличивают высотность, чтобы обеспечить вид на воду с верхних этажей. Близость к водоему, парку, лесному массиву анонсируется в любом проекте. Учитывая состояние этих объектов в России, застройщики нередко принимаются за наведение порядка. Так, благоустройством Новоорловского лесопарка и берега Каменки занимается компания YIT в интересах покупателей жилья в ЖК «Новоорловский». Компания «Пионер» пытается договориться со своими соседями по проекту «Life-Приморский», чтобы построить набережную. Это позволит улучшить экологию проектов вдоль Приморского проспекта и перепозиционировать часть строящегося в них жилья из комфорт-класса в бизнес-класс.
«Водоемы и парки должны быть интегрированы в уличную сеть и соединять разномасштабные и разнохарактерные здания, – напоминает партнер архитектурной студии KCAP Рюрд Гитема. – Мы в жилых проектах предпочитаем придерживаться соразмерной человеку застройки. Открываем дворы ландшафту, закрывая их для автомобилей. Например, на территории бывшего водохозяйства в Амстердаме мы построили здание L-образной формы, которое защищает пространство от шума и ветра, а внутри квартала – небольшие палаццо с зелеными зонами. Мы сделали акцент на создании экосистемы, которая подходила бы людям определенного склада. Предложили возможность устроить маленький сад, разными способами связав его с жильем, например, в виде террасы на крыше».
Кстати, в ЖК «Гатчина IQ» по проекту шведского архитектора Йохансена Товатта компания «Ленстройтрест» намерена использовать западный опыт: дать собственникам квартир на верхних этажах выход на эксплуатируемую кровлю, а тем, кто согласится купить жилье на первом – кусок лужайки перед домом.
ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ПАРКА
В Москве и Петербурге известны случаи, когда девелоперы, строящие жилье в пригородах, отваживались на создание целых парков. В Петербурге этим известна компания «Отделстрой» с проектом «Новый Оккервиль». После переформатирования проекта «Юнтолово» испанскими архитекторами из бюро EDDEA по заказу компании «Главстрой СПб» там появилось три парка.
Однако, как ни странно, с зеленью тоже можно переборщить. Парк – это объект, довольно сложный в эксплуатации. Дело не только в том, что муниципалитеты неохотно принимают новый парк на баланс и девелопер должен своими силами и за свой счет обеспечивать его содержание, освещение и охрану. Чтобы парк работал, его надо наполнить функциями, постоянно генерировать развлечения, которые сделают его интересным для разных групп жителей. Именно это пытается делать YIT, запуская в «Новоорловском» катание на лошадях, бесплатный прокат велосипедов, небольшой зоопарк.
У классиков урбанизма, например, у Джейн Джейкобс, можно найти примеры человеческой активности, которая поддерживается сами собой, если для нее находится место в парке. При этом теоретики все же советуют окружить парк жилой и коммерческой застройкой с разнообразными функциями – так, чтобы у пешеходов была необходимость регулярно его пересекать. Иначе парк превратится в пустынное и небезопасное пространство днем, когда взрослое население уедет на работу в город, и в пристанище асоциальных персонажей – вечером. Показателен в этом смысле подход собственников дорогой недвижимости, когда они говорят: «Нам в этом месте люди не нужны, нам нужен парк».
Насколько способен взять на себя постоянную заботу о парке один, даже очень крупный девелопер – вопрос непраздный. Прогулочные зоны, окружающие или пронизывающие насквозь жилой массив, «приправленные» зеленью, велодорожками, уличными тренажерами, площадками для выгула собак, или даже просто дворы с хорошим ландшафтным дизайном в проектах компаний «Северный город», «Ленстройтрест», «Ойкумена», «Сити XXI век» и других выглядят реалистичнее, хотя и менее амбициозно.
«Чем меньше квартиры в проекте, тем выше роль пространств между домами, – говорит Перо Пульиз. – В проектах с малогабаритным жильем среде приходится уделять больше внимания, чем зданиям как таковым. В городе-спутнике Москвы Власихе общественные постройки: манеж, клуб, библиотеку, спортивный центр – мы расположили внутри жилых кварталов. При этом в центре проекта есть озеро, на берегах которого можно проводить фестивали, открыть фермерский рынок, зимой – каток. В России требования к проектированию больших районов или городов-спутников таковы, что медицинские центры, школы, детские сады должны помещаться внутри квартала. При этом на каждого ребенка отводится не менее 35 кв. м открытого пространства. Это хорошо, но создает невероятные пустоты в жилой застройке. В другом своем подмосковном проекте, МО City, мы нашли выход, сосредоточив все социальные учреждения на одинаковом расстоянии от жилья, вокруг центральной площади, придав ей одновременно роль городского сквера и школьной спортивной площадки. Вторым местом притяжения жителей стали набережная и пляж».
БАЗОВЫЙ РЕЦЕПТ ГОРОДА
Самым дискуссионным аспектом при создании жилой среды остается плотность застройки. Российские представления о хорошей экологии и комфорте входят в неразрешимое противоречие с западными представлениями о том, зачем нужен город и как он работает.
В классических западных концепциях именно высокая плотность застройки и заселения делает город городом, обеспечивая динамичность и широкий спектр контактов между людьми. Плотность не противоречит экологичности, поскольку отвечает потребности людей в общении друг с другом. Такой подход органичен для цивилизации, где города рождались в тех местах и тогда, когда возникала потребность в расширенном взаимодействии между людьми.
В России города исторически возникали как центры администрирования новой территории, вокруг крепости или острога. Жизнь в них воспринималась скорее как необходимость, чем как набор возможностей. И сейчас город тем комфортнее для соотечественников, чем меньше он похож на город – тише, зеленее, малоэтажнее, с низким трафиком и минимальной коммерцией. Никого не удивляют странно спланированные центры, огромные площади, разреженная уличная сеть, гаражные массивы или пустыри в самых видовых точках, расползание застройки по окраинам. Зато любые попытки урбанистов или бизнеса создать более плотную городскую среду вызывают отчаянное противодействие жителей, поддержанное властями.
«Властям и бизнесу трудно договориться, что понимать под комфортной средой, – считает Игорь Шикалов, начальник управления перспективного развития комитета по строительству Петербурга. – Комфорт – вопрос менталитета. У нас 23 квартала старой застройки отданы под реновацию. Проект интересный и спорный. Какие задачи ставил инвестор приглашенным из Европы архитектурным бюро? Да, это старые ущербные районы, но со сложившейся зеленой пятиэтажной средой. И я не уверен, будут ли изменения положительно восприняты жителями».
Главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев также не является сторонником плотной городской среды. В итоге застройка с высокой плотностью в России смещается на окраины мегаполисов. В результате борьбы за низкую плотность в обжитых районах жители окраин начинают тратить свою жизнь на пробки по дороге на работу, а полноценной городской жизни не получается ни здесь, ни там.
«Качественное жилье при доступной цене возможно только в комплексных проектах с мегаплотностью, – доказывает учредитель девелоперской компании Mod Group Аркадий Чернов. – Высокая плотность позволяет держать экономику города и поддерживать инфраструктуру. Экосистема города основана на том, что человеку нужен человек. Чем больше людей, тем больше коммуникации, тем выше энергия города. Если рассчитывать ее по известной формуле Эйнштейна, E = mc2, то энергия города – это его масса (мегаплотность), помноженная на скорость коммуникаций в квадрате. Но, кроме себе подобных, человеку нужна природа. Поэтому мы за мегаплотность, но с огромным парком рядом с местом проживания».
«Когда мы начали работать с проектом во Власихе, мы вспомнили о Манхэттене, где очень высокая плотность застройки компенсируется огромным Сентрал-парком, – отмечает Перо Пульиз. – И представили высотки, окруженные парками. Но затем стали развивать участок по голландской модели, небольшими кварталами или блоками. Блоки обладают достаточной гибкостью, чтобы играть с высотностью, добавляя башни-доминанты, и легко увеличивать либо понижать плотность городской застройки. В то же время они легко вписываются в ландшафт, состоящий из парков, леса и водоемов».
Интересно, что именно компактность и высокая плотность застройки позволяет освободить городское пространство от автомобилей.
«Строительство Хафенсити – европейского города XXI века в бывшем порту Гамбурга – служит прекрасной иллюстрацией наших теоретических выкладок, – говорит Рюрд Гитема. – Чтобы построить в районе старого порта более 2 млн кв. м новой недвижимости, нужны высотность застройки и плотность населения, характерные для внутренней части крупных городов. Если смотреть на города как на двигатели экономики, то очень важно программировать в них точки роста, связанные со знаниями, образованием, финансами. Надо создать хорошую архитектурную текстуру, массовую застройку с жильем и коммерческими функциями. Это 80% ткани города.
Студия KCAP разработала застройку пирсов разнообразными кварталами, кое-где увеличивая плотность застройки вдвое, чтобы создать впечатление современного динамичного города. При этом люди в Хафенсити передвигаются преимущественно пешком. Почти 80% пространств не предполагает автомобильного движения. Это повлекло дополнительные инвестиции в линию городского метро, новые маршруты для электрических автобусов, программы совместного использования жителями автомобилей и велосипедов».
В ПОИСКАХ
БЕСКОНЕЧНО МАЛОГО
Экологию города, безусловно, ухудшает архитектурное и функциональное однообразие больших районов. Российские девелоперы сейчас учатся придавать идентичность отдельным жилым комплексам, чувствуя, что покупатель хотел бы узнавать и считать своим то место, в котором будет жить. Проще всего этого добиться с помощью истории, включая в проект реально сохранившиеся объекты или играя с «памятью места», как это сделала, например, компания «Матрикс» с архитектурной группой АРКА в загородном жилом комплексе «Нотебург».
«Вектор был такой: “из центра на окраину, но с новым центром”, – говорит Кирилл Козлов, руководитель архитектурной группы АРКА. – Город состоит из коттеджей различной конфигурации, а его центр организован как старинный европейский городок, который вмещает все, начиная от аптеки и детских садов и заканчивая магазинами и лавками художников. Вместо городской стены место застройки отделяется от дороги и от Староружского канала таунхаусами, которые формируют узнаваемый фасад».
К сожалению, кризис приостановил этот эксперимент с эмоциями и ассоциациями будущих жителей «Нотебурга». Но когда речь идет о массовой жилой застройке, девелоперы, во-первых, руководствуются экономической осторожностью. А во-вторых, стремятся работать с одним архитектором и одной строительной компанией. Руководители европейских бюро и студий не устают поражаться тому, что в одни руки здесь отдают проекты, в которые у них на родине пригласили бы 50 разных архитекторов и 20 строительных компаний.
«Многие девелоперы до сих пор развиваются экстенсивно: наращивают объемы, пытаются сохранить объемы продаж, – говорит Сергей Орешкин, руководитель архитектурной мастерской «А.ЛЕН». – Чтобы сделать узнаваемый продукт, нужно привлечь большое количество архитекторов, уменьшить лоты, увеличить внимание к деталям, к качеству проектирования. Спроектировать как следует миллион квадратных метров не под силу ни одному бюро – ни в России, ни на Западе».
«В России меня недавно спросили, не устают ли жители Хафенсити от формы морского контейнера, которая часто воспроизводится в зданиях этого района, – комментирует Рюрд Гитема. – Должен сказать, что у нас есть скругленные формы и линии, есть круглые башни. Но мы хотим, чтобы Хафенсити был местом для жизни и работы, с простыми понятными зданиями из хороших материалов. Это качественная массовая застройка, не лишенная элегантности, с красивой композицией, в которой не более 5% эксцентричной архитектуры.
В российских проектах мы стараемся подчеркивать идентичность кварталов, расставлять высотные акценты. Но здесь труднее добиться разнообразия в застройке. Всегда применяются одни и те же типы зданий. В Тюмени мы создали вместе с заказчиком группу, которая отвечает не только за реализацию мастер-плана, но и за инжиниринг. Мы использовали принцип лего-набора – подробно разработали элементы для фасадов, первых этажей, отдельных секций, паркингов, передав их затем инженерам, руководителям проектов, строителям. Имея такой дизайн-код, можно привлекать в проект разных архитекторов и создавать разнохарактерные здания и кварталы, одновременно следуя общим принципам».
«Если проект становится очень большим, он должен стать максимально разнообразным, – говорит в своих выступлениях голландский архитектор Эрик ван Эгераат. – В больших российских мегаполисах не хватает маленького – сквериков, укромных местечек, где можно посидеть и о которых знают только местные. Узких улочек, где можно прогуляться вдоль витрин, заглядывая в маленькие магазинчики. Власти и крупный бизнес заботятся о большом, и оно преобладает над малым. Дворы, садики существуют, но не поддерживаются в хорошем состоянии, не образуют второго, камерного уровня городской среды. Качество жизни в городах обеспечивается хорошо организованными пространствами, в которых возможна самая разная деятельность и жители могут спокойно общаться и взаимодействовать друг с другом».
Подготовила Наталья Цветкова