Перспективы малоэтажного строительства
В прошлом году в Ленинградской области было введено наибольшее в истории региона количество квадратных метров жилья и детских садов. В текущем году в Ленобласти ожидается сохранение темпов строительства. Причем более 40% от общего объема строительства в регионе составляет малоэтажное жилье. При этом в ближайшее время требования к возведению таких объектов могут существенно ужесточиться.
– Мы ожидаем в этом году сохранения уровня ввода жилья: в высокой стадии готовности в настоящий момент находится около 1,5 млрд кв. м. По нашим прогнозам, ввод жилья будет не меньше этого объема, – сказал вице-губернатор Ленинградской области по строительству Михаил Москвин. Вице-губернатор отметил, что на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов в соответствии с АИП и государственными программами в 2015 году предусмотрено 7,4 млрд рублей, на расселение аварийного жилья на три года – 7,2 млрд рублей. Продолжится работа по соглашениям «Соцобъекты в обмен на налоги».
– Уже подписано 17 соглашений, и в стадии разработки еще несколько. Все соглашения будут исполнены, на эти цели в этом году предусмотрено около полумиллиарда рублей, – добавил вице-губернатор.
Также предполагается стимулировать строительные компании, выигравшие конкурсы на работы по государственному подряду, и пользоваться строительными материалами от областных производителей.
– Мы понимаем, что навязывать это нельзя, но можно рекомендовать и просить заключать соглашения о взаимодействии. Такая практика у нас уже есть с подрядчиками на строительстве по программе переселения из аварийного жилья, – отметил Михаил Москвин.
По-прежнему значительную долю в объемах строительства в Ленобласти занимает возведение малоэтажных зданий и зданий ограниченной этажности.
В частности, прошлый год стал рекордным по реализации социальных проектов: были завершены строительно-монтажные и ремонтные работы на 85 объектах. Введены в эксплуатацию 13 детских садов более чем на 2010 мест: в Сертолово, Новом Девяткино, Волхове, Гатчине, поселке Сиверский, Лодейном Поле, Кудрово, Приозерске и Мурино.
«Детсадовский бум» в прошлом году произошел впервые в истории региона. Например, в 2012 году введено два садика в Тосно и Сертолово, оба на 280 мест. В 2013 году введено пять садиков: на 140 мест в Волосово, поселке Будогощь, Лодейном Поле, на 280 мест в Гатчине, на 55 мест в поселке Плодовое. В прошлом году сдали 12 объектов физической культуры и спорта, в том числе — крытую хоккейную площадку на базе школы № 1 в Лодейном Поле, крытый ледовый каток в деревне Старая Всеволожского района, спортивный комплекс при школе № 7 в Сосновом Бору.
Также открылись два фельдшерско-акушерских пункта в поселке Ушаки Тосненского района и поселке Запорожское Приозерского района и здание для временного содержания иностранных граждан и лиц без гражданства, подлежащих административному выдворению за пределы РФ. Открыла двери для учащихся детская школа искусств в Приозерске.
Активно ведется строительство малоэтажного жилья и в Санкт-Петербурге. Так, по данным «Петербургской недвижимости», за прошлый год в Петербурге и его предместьях было выведено в продажу 60 малоэтажных проектов общей площадью 275 тыс. кв. м.
При этом требования к строительству именно таких объектов в ближайшее время могут ужесточиться.
– Сейчас Минстрой России работает над комплексом мер по ужесточению контроля за качеством строительства малоэтажного жилья в рамках программы по расселению аварийного жилфонда, – рассказал главный государственный жилищный инспектор Андрей Чибис.
В ее рамках планируется установить обязательность наличия допуска саморегулируемой организации при осуществлении проектирования и строительства малоэтажных домов и проведение в отношении таких домов государственного строительного надзора.
Также на рассмотрении Госдумы РФ находится законопроект о государственной экспертизе проектной документации малоэтажных домов. По законопроекту, экспертиза понадобится проектам домов высотой не более трех этажей, в которых проживает одна или три семьи.
Предполагается, что введение изменений в законодательство позволит избежать строительных ошибок, так как соответствие построенного, реконструированного объекта требованиям технических регламентам сейчас никем не проверяется.
Мнение специалиста:
Генеральный директор ООО «Элемент-Бетон» Сергей Кравцов:
– Насколько популярно сегодня строительство зданий малой этажности?
– Для застройщика строительство домов малой этажности экономически не всегда эффективно. Поэтому, если на земельном участке под застройку можно возвести дома высокой этажности, застройщик примет решение в пользу увеличения количества этажей. Выбор этажности зависит от класса строящегося жилья. Позиционируя свое жилье как комфорт-класс и бизнес-класс, застройщик идет в сторону снижения этажности, так как это напрямую влияет на малонаселенность жилого квартала, которая является одним из критериев комфортности. Однако не стоит заблуждаться, сводя все малоэтажные постройки к стремлениям застройщика улучшить комфорт строящегося жилья. Не вся малоэтажка является комфорт-классом, но комфорт- и бизнес-класс должны быть малоэтажными (3–6–9 этажей, не более).
– Каковы наиболее популярные технологии возведения домов малой этажности? Почему?
– Выбор материалов зачастую не зависит от этажности, а определяется классом жилого комплекса.
Можно выделить технологии, применяемые в эконом-классе (панельное домостроение и технология несъемной опалубки), и технологии, применяемые при постройки более высокого класса жилья (кирпично-монолитная технология и финская технология сборного железобетона).
– Какие современные технологии строительства ограниченной этажности сегодня набирают популярность (или, наоборот, теряют)?
– На мой взгляд, некоторые из новых технологий, как технология несъемной опалубки, не оправдали заявленные требования застройщиков, что отразилось на снижении популярности. Зато свои позиции укрепили так называемые «классические технологии» – монолитно-кирпичного домостроения.
– Какие нарушения при строительстве зданий малой этажности встречаются наиболее часто?
– Здания малой этажности могут не соответствовать нормативам по причине отсутствия в этом сегменте экспертизы проектной документации.
Поэтому есть риск столкнуться со слабыми проектными решениями, следствием которых будут допущенные нарушения при строительстве.
Нарушение противопожарных и конструктивных нормативов может выявиться у недобросовестных или неопытных застройщиков. При этом выявление несоответствий происходит уже при вводе объекта в эксплуатацию – на той стадии, когда уже трудно проводить исправления. Лучше найти и решить проблему на стадии проектирования, чем при вводе в эксплуатацию.
В настоящее время при покупке малоэтажного жилья покупатель может полагаться только на добросовестность и опыт застройщика. Обязательно следует проверять ход строительства и качество работ в процессе строительства.
Поэтому я считаю, что контроль со стороны государства в этом сегменте крайне необходим.
– Насколько, с вашей точки зрения, оправданны планы Минстроя РФ по ужесточению контроля за качеством строительства малоэтажного жилья? Насколько это актуально?
– Поддерживаю это решение. Необходимо введение экспертизы проектной документации. И ужесточение контроля при получении разрешения на строительство.
Необходимо осуществлять многоступенчатый контроль качества, аналогичный тому, какой проходят проекты средней и высотной этажности. Поэтапно ведется мониторинг и выявление текущих ошибок.
На мой взгляд, это необходимо как застройщикам, возводящим дома малой этажности, так и строительным компаниям, которые строят индивидуальные жилые дома, ведь в этом сегменте тоже пока нет госконтроля.
Можно возразить, сказав, что это очередной барьер, строить будут дольше, строительство станет дороже… Но есть один неоспоримый аргумент: строительство станет качественнее, застройщики будут относиться к малоэтажному строительству более внимательно и ответственно. Это поможет избежать некачественных построек и убережет от них покупателей недвижимости.
Подготовила Славяна Румянцева