ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
BUILT-TO-SUIT: РИСКИ И ВОЗМОЖНОСТИ

BUILT-TO-SUIT: РИСКИ И ВОЗМОЖНОСТИ

Сегодня на рынке складской недвижимости Петербурга отмечается нехватка арендопригодных площадей, в том числе в комплексах класса А+. При этом продолжает возрастать актуальность проектов built-to-suit.
Сегодня арендопригодная площадь складских комплексов Петербурга составляет 143,2 млн кв. метров. Ожидается, что к концу 2014 года она увеличится на 12,2%. Стагнация на рынке коммерческой недвижимости Петербурга привела к уверенному росту арендных ставок качественных складских помещений. Долгосрочные договоры аренды нередко заключаются еще на стадии строительства объектов.

В ПОИСКАХ МЕСТА
За первые три месяца года наибольшим спросом пользовались складские помещения площадью от 1000 до 3000 кв. метров – на их долю пришлось 50% заявок. Арендаторами также были востребованы площади от 500 до 1000 кв. метров (24%). Аренду помещений площадью более 3000 кв. метров готовы были рассматривать около 13% от общего числа обратившихся компаний. Средняя арендная ставка «квадрата» в складских комплексах классов А и В составила $126 и $111 соответственно.
Отсутствие ввода в 1 квартале 2014 года новых спекулятивных складских площадей привело к росту арендных ставок, отмечают эксперты компании NAI Becar. По сравнению с показателями конца 2013 года в объектах А класса ставки выросли на 8%, в В классе – на 2%. Арендные ставки показали уверенный рост, который, вероятнее всего, будет остановлен с вводом новых площадей в последующих кварталах.
Из общего объема качественного предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга свыше 60% относятся к классу А. На сегодняшний день более 30% спекулятивных складских площадей сосредоточены в Пушкинском районе, в основном в зоне «Шушары». Еще порядка 40% распределяются между Выборгским, Московским районами города и Всеволожским районом Ленобласти.
По мнению экспертов NAI Becar, Петербург остро нуждается в крупных логистических парках. Среди реализующихся сейчас проектов можно отметить комплекс в Гатчинском районе, логопарк в промзоне «Ижорские заводы» и складской комплекс в промзоне «Шушары»
В начале 2014 года около 18 тыс. кв. метров были арендованы в объектах, находящихся на этапе строительства и планируемых к вводу в 2014 г. Доля вакантных площадей держится на рекордно низком уровне: 5% в классе А и чуть более 1% в классе В.

В 2014 г. аналитики Colliers International ожидают сохранения активности на складском рынке как с точки зрения спроса, так и с точки зрения предложения. С учетом того, что новые объекты выходят на рынок частично сданными в аренду, серьезного увеличения доли свободных площадей не ожидается. Возможно временное повышение этого показателя в момент выхода нового проекта на рынок. Конкуренция между новыми складскими проектами приведет к сохранению текущего уровня арендных ставок.
– При этом актуальность проектов built-to-suit будет расти как со стороны клиентов, так и со стороны девелоперов, ориентированных на реализацию проектов под конкретного арендатора/заказчика складского или индустриального комплекса, – прогнозируют в компании.

ВСЕ ДЛЯ АРЕНДАТОРА
Built-to-suit – это строительство объекта недвижимости под конкретного заказчика, который впоследствии становится единоличным и долгосрочным арендатором либо владельцем (совладельцем) объекта. Схема строительства складов и логистических комплексов built-to-suit позволяет минимизировать риски девелопера и арендатора. Арендатор получает склад, максимально приспособленный к его требованиям, а девелопер – проект с гарантированной доходностью.
Вuilt-to-suit – востребованная на западных рынках форма девелопмента. Ею пользуются компании, которые оперируют товарными группами, требующими соблюдения нестандартных, индивидуальных параметров складских помещений: поставщики охлажденных и замороженных продуктов питания, фармакологические холдинги, поставщики тяжелого оборудования и многие другие – те, кому нужны специализированные складские производственные площади, построенные с учетом особенностей конкретного технологичного процесса.
Спекулятивный склад класса А обладает определенными характеристиками, такими как максимальная нагрузка на пол, высота потолков, установленные инженерные системы и т.д., не все из которых могут быть необходимы, а некоторые могут быть недостаточны для конкретного арендатора. В то время как склад built-to-suit оборудуется инженерными системами, отвечающими требованиям заказчика. При строительстве built-to-suit здания, как и любые другие современные объекты, оснащаются системами вентиляции и кондиционирования. Все более популярными становятся системы автоматизации зданий, контроля доступа и инженерно-технических систем, современное лифтовое оборудование, системы пожарной сигнализации и пожаротушения и т. д. Кроме того, склад built-to-suit обеспечивает арендатору необходимое соотношение складских, мезонинных и административных площадей.
Таким образом, при схеме built-to-suit создается склад с оптимальными характеристиками, максимально удовлетворяющими потребности арендатора. Девелопер согласует с арендатором схему расположения комплекса, внутренние планировочные решения, количество и схему расположения доков, парковочных площадок и стоянок для фур.
В спекулятивном же складе подавляющее большинство арендаторов зачастую вынуждены самостоятельно адаптировать помещения под свои нужды. В том числе дорабатывать внутренние инженерные сети, обустраивать дополнительные офисные или производственные помещения и многое другое. В результате итоговая переплата по сравнению со ставкой проекта built-to-suit может достигать 20%.
Существуют несколько схем реализации проектов built-to-suit. Общий же принцип заключается в том, что проект реализуется в полном объеме девелопером, при этом проектирование и строительство осуществляется в соответствии с техническим заданием и требованиями конкретного заказчика. Привлечением финансирования для реализации проекта могут заниматься как заказчик, так и девелопер, либо это может осуществляться сторонами совместно.
Тем не менее, как отмечают специалисты, такая форма набирает все большую популярность.
Так, например, ЗАО «Группа Прайм» корректирует проект своего логистического комплекса на Выборгском шоссе. Изменения связаны с пожеланиями потенциального инвестора. Обновленный проект предполагает создание логопарка площадью 43,5 тыс. кв. м на участке в 9 га, расположенном в Парголове.
В качестве партнера выступает крупная международная компания, специализирующаяся на инвестициях в сфере логистики – ее название не разглашается до официального подписания всех соглашений. Территория, где проектируется будущий комплекс, расположена на пересечении Выборгского и Горского шоссе. По генплану участок относится к зоне объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения и инженерной инфраструктуры с включением объектов общественно-деловой застройки. Максимальная высота застройки – 10 метров. В настоящий момент по желанию потенциального инвестора «Группа Прайм» детально прорабатывает наиболее эффективные проектные решения складских корпусов, а также дополнительную инфраструктуру, необходимую для создания логистического комплекса класса А.

По словам генерального директора компании Praedium Николая Девятилова, появление нового класса складской недвижимости связано с эволюцией рынка. Увеличились требования, предъявляемые к площадкам для маневрирования: до 40 м в А+ классе вместо 33 м – в А классе; увеличилась максимальная нагрузка на пол: 7 тонн/кв. м вместо 5 тонн/кв. м в А классе; увеличилась высота потолков: в А+ она составляет не менее 12 м вместо 10 м в А классе. Изменения также коснулись высокотехнологичной составляющей.
Как отмечают эксперты, спрос на такие площади сегодня присутствует, но назвать его высоким нельзя. 

До конца текущего года в Петербурге планируется ввести в эксплуатацию 7 складских комплексов. Таким образом, общий объем складских помещений на рынке достигнет 1,693 млн кв. метров, отмечают специалисты компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
В России примеров складских комплексов непроизводственных помещений, построенных девелоперами под конкретных заказчиков, сегодня все еще крайне невелико. Основная практика, работающая в нашей стране, – частичный вариант built-to-suit, кардинальные изменения в проект под клиента вносят в очень редких случаях.
Складами класса А+ интересуются крупные ритейлеры и логисты, профессионалы рынка. Их не рассматривают те компании, которые только начинают арендовать склад и хотят, к примеру, переехать из В класса в А класс. Склады А+ создаются для тех, кто уже долго находится на рынке и ищет эффективное решение для себя, а таких компаний немного.

– Максимальное развитие в ближайшие годы получит формат build-to-suit, то есть строительство объекта под конкретного заказчика как способ минимизировать риски для девелопера, – уверен генеральный директор ГК «Портал Групп», председатель экспертного совета по промышленному девелопменту и инфраструктуре НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Сергей Ореханов.

Подготовила Славяна Румянцева