ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Парк труда, а не отдыха

Парк труда, а не отдыха

Как соединить эффективность, присущую частным индустриальным паркам, и конкурентоспособность аналогичных государственных проектов? Пока специалисты ищут ответ на этот вопрос, инвестиции в создание частных индустриальных парков остаются высоко рискованными.

В последнее время тема «индустриальных парков» стала модной. Она обсуждается и на уровне главы правительства РФ, и на уровне глав региональных администраций, и в бизнес-сообществе.

Так, в конце прошлого года Президент РФ Владимир Путин поручил Правительству РФ внести в законодательство изменения, предусматривающие формирование механизмов государственной поддержки развития индустриальных парков (ИП).

В середине марта НП «Ассоциация индустриальных парков» направило в правительство свои предложения. В обращении говорится, что половина из существующих в России индустриальных парков это частные проекты. Однако для данных проектов, считают члены ассоциации, не применимы обычные рыночные механизмы, так как сроки окупаемости здесь большие, риски высокие, рентабельность низкая, а инвестиции масштабные. По оценкам экспертов, для полной инженерной подготовки 1 га индустриального парка необходимо инвестировать порядка 1 млн евро.

Ассоциация предлагает сконцентрировать усилия государства на стимулировании преимущественно частной инициативы или как минимум обеспечить равные условия при создании частных и государственных индустриальных парков. По мнению экспертов, необходимо также предусмотреть такой вид государственной поддержки, как субсидии на возмещение части фактически понесенных затрат на создание внешней и/или внутренней инфраструктуры индустриального парка. Эта мера позволит повысить рентабельность проектов и снизить стоимость услуг для резидентов ИП. Этой же задаче должно служить использование механизмов государственно-частного партнерства при создании индустриальных парков. В этом случае инженерная инфраструктура ИП создается с участием государственного финансирования, а строительство производственных объектов – за счет средств, привлеченных частными управляющими компаниями.

Члены ассоциации предлагают предусмотреть введение налоговых льгот для девелоперов и резидентов ИП. По мнению экспертов, необходимо также специализированное банковское финансирование на создание инфраструктуры ИП. На эти цели банки с государственным участием могли бы выдавать кредит размером от 100 до 1500 млн рублей по ставке не более 10% годовых на срок до 12 лет. При этом доля собственных средств заемщика, считают в ассоциации, должна составлять от 10 до 20% от инвестиционной стоимости проекта.

Региональный аспект

В Петербурге одновременно с актуализацией вопроса о редевелопменте старых промышленных территорий обсуждается и тема индустриальных парков. Если первый тренд касается в основном центральных участков города, то второй – окраинных районов и территории Ленинградской области.

По информации областного правительства, у них много заявок на размещение производств на площадках от 1 до 3 тыс. кв. м. При этом губернатор Александр Дрозденко отметил, что регион будет делать ставку на высокотехнологичные, инновационные проекты.

Помимо проектов, реализуемых при участии областного правительства, на территории региона создаются и частные ИП.

Недавно был заявлен проект создания промышленно-логистического центра в поселке Алексеевка Кингисеппского района.

Другой пример: компания Tellus Group совместно с турецким холдингом Renaissance Construction намерена реализовать проект по созданию индустриального парка «Кола» на площади 123,7 га во Всеволожском районе. Общий объем инвестиций в проект составит 13,5 млрд рублей. В качестве резидентов ИП планируется привлечение и турецких компаний.

Важным шагом стало принятие областного закона о мерах господдержки предприятий, осуществляющих деятельность на территории ИП и технопарков, который предусматривает налоговые льготы для инвесторов.

Особенности и тенденции

Об особенностях реализации проектов по созданию ИП на форуме «Индустриальный Петербург», проходившем в апреле на территории завода «Ленполиграфмаш», рассказал директор по коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев:

– В моем понимании, индустриальный парк – это подготовленная с точки зрения градостроительства и инженерии территория, предназначенная для размещения производственных предприятий. При этом важным фактором является наличие управляющей компании (УК). Она обеспечивает взаимодействие с резидентами на этапе размещения, помогает инвестору максимально быстро адаптироваться в новом для него регионе и способствует нормальному функционированию парка на стадии эксплуатации.

Наличие хорошо организованной промышленной площадки позволяет инвестору быстро запустить производство и наладить стабильную работу.

По данным и Ernst&Young, на конец прошлого года в целом по стране было заявлено 240 проектов различной степени готовности, позиционируемых как ИП. Большая их часть сосредоточена в европейской части России. Ассоциация индустриальных парков, которая считала только реально существующие проекты, отвечающие всем требованиям, предъявляемым к ИП, приводит другие данные. Это 96 индустриальных парков, из которых 41 – действующий и 55 – проектируемые (данные на апрель 2013 года).

Доля государственных индустриальных парков постоянно растет. Они масштабнее частных проектов, в этом случае проще решаются вопросы создания инфраструктуры и взаимодействия с монополистами. У этого направления больше перспектив. Региональные власти рассматривают индустриальные парки как средство привлечения и размещения крупных инвесторов, которые обеспечат налоговые поступления в местные бюджеты.

В нашем регионе активно развиваются индустриальные парки:

YIT Greenstate(112 га), ВТБ Марьино (130 га), Федоровское (121 га). Хорошие перспективы имеют ИП: Приневский (12,7 га), Уткина Заводь (59,6 га), Тосно ЛО (300 га) и др.

За исключением ИП «Марьино» все перечисленные проекты реализуются на территории области. Тем не менее город также заявляет планы по инженерной подготовке территорий под промышленное строительство:  Пушкинская – 21га, Ржевка – 78 га, Ижорские заводы – 34 га, Рыбацкое – 89 га и проч.

Особенностью реализации проектов по созданию индустриальных парков является большой объем инвестиций. При этом основные затраты приходятся не на землю, а на инфраструктуру. Необходимо потратить кучу денег, чтобы неподготовленная территория стала индустриальным парком. Если предприятию легкой промышленности требуется 200– 400 КВт/га, то площадке, предназначенной для размещения предприятий тяжелого машиностроения – 1 МВт/га.

Стоимость присоединения к электросетям промышленных объектов, расположенных на площади 100 га, может составить 23–47 млн евро.
Помимо электроснабжения индустриальная площадка должна быть обеспечена дорогами, системами теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, ливневой канализации.

Зачастую место расположения ИП таково, что для небольших проектов тянуть инженерные коммуникации для присоединения их к сетям невыгодно. Поэтому большинство площадок простаивает.

При реализации проекта ИП Greenstate мы столкнулись с тем, что на территории не оказалось сетей водоснабжения и канализации, и нам пришлось самим прокладывать магистральный трубопровод, чтобы присоединиться к сетям ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».

Отдельные деньги компании пришлось потратить на разрешение проложить свои инфраструктурные объекты по землям, принадлежащим различным собственникам.

В Ленинградской области есть планы по наращиванию объемов инфраструктуры, но результат будет зависеть от эффективности вложений.

Что касается Санкт-Петербурга, то здесь на торгах продаются земельные участки с ТУ на присоединение (например, участок в Шушарах под промышленные объекты 4–5-го класса вредности), но эти предложения пока являются полуфабрикатом и они нуждаются в доработке.

Из всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

1. Бизнес не готов инвестировать в развитие земельных участков и инфраструктуры на низком рынке. Будущее в деле развития индустриальных территорий за государством, но управление бизнес-проектами – это не свойственная для государства функция. Возможно, объединение усилий частного бизнеса и государства позволит более активно развивать этот сегмент.

2. Наибольший спрос на промышленные площадки исходит сегодня от небольших предприятий, которые предпочитают арендовать уже готовые помещения.

Также спросом пользуются условно подготовленные земельные участки под промышленное использование стоимостью 50–60 евро за кв. м, имеющие возможность присоединения к инженерным сетям.

В ходе дискуссии генеральный директор ООО «Эдванс-С» Георгий Альев обратил внимание на необходимость государственной поддержки проектов ИП на региональном уровне. «Для реализации обычных проектов требуется куча согласований, которые достигаются ценой инфарктов и инсультов», – заметил он.

Директор по развитию бизнеса компании Maris/PartoftheCBREAffiliateNetworkКайл Патчинг считает, что иностранному инвестору, собирающемуся организовать производство в России, необходима помощь консультанта и единой УК, которая все контролирует.

 

Подготовила Наталья Соколова