ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Вышли из задумчивости

Вышли из задумчивости

Несмотря на экономические трудности последних лет, старинные заводские площадки активно преображаются. Проекты, задуманные до кризиса, переживают реконцепцию, но воплощаются в жизнь. Однако уверенности в завтрашнем дне у петербургских редевелоперов даже меньше, чем в трудном 2008 году.

В отношении редевелопмента мы отстали от европейской моды лет на 20. Там сейчас озабочены тем, чтобы дать новую жизнь послевоенным промышленным объектам. Их начинают осознавать как памятники индустриальной эпохи. Потенциал Петербурга в отношении промышленных площадок огромен, но их преобразованием в общественные, деловые, креативные и жилые пространства бизнес занялся менее 10 лет назад. И начал, разумеется, с краснокирпичных зданий XIXвека, обращенных фасадами к набережным.

По данным Института проблем предпринимательства, «промкой» занято 40% исторического центра Петербурга (в среднем европейском городе примерно 10%). При этом загрузка производственных мощностей в среднем не превышает 35%, износ оборудования составляет 60–70%. И хотя неудачи на поприще редевелопмента совсем не редки, желание работать с промышленными строениями у предпринимателей не пропадает – перечень проектов за десятилетие стал довольно внушительным.

Убедительная победа

Из того, что успели завершить, специалисты (включая КГИОП) дружно признают удачными первую очередь проекта «Треугольник 1880 1-й двор» (ГК «Музей», УК «Бюро имущественных операций»), лофт-проект «Этажи» на месте бывшего Смольнинского хлебозавода, креативное пространство «Ткачи» в здании Новой бумагопрядильной мануфактуры и Единый центр документов в зданиях Прядильно-ниточного комбината имени Кирова (ХК «Форум»).

Все они реализованы вопреки распространенному в середине 2000-х убеждению, что редевелопмент может быть успешным только при весомой жилой составляющей и отсутствии памятников на площадке. Даже наиболее традиционно ориентированный на бизнес-функцию «Треугольник» включает пространство для проведения культурных мероприятий и творческих акций. Не говоря уже о том, что сделан отчетливый акцент на сохранении старой архитектуры, в том числе интерьеров. Инвесторы первыми запустили на рынок офисные лофты, пока не прижившиеся в Питере, но крайне популярные у москвичей.

Лофт «Этажи» (проект архитектурного бюро «Братья Архипенко») с самого начала позиционировался как бизнес-центр новой формации, предназначенный для архитекторов, издателей, фотографов и прочей креативной публики. 2 млн долларов частных инвестиций было потрачено, чтобы доказать жизнеспособность этого формата. Зато теперь у нас есть «Ткачи» (ГК «Овентал»), есть «Галерея» на Курляндской в бывшей солодовне Калинкинского завода под опекой фонда RizzordiArtFoundation.

Профессионалы также благосклонно отзываются о бизнес-центре «Эриксонъ» на Большом Сампсониевском, на месте бывшего телефонного завода (ООО «СПб Невка»), о реконструированной по проекту мастерской «Интерколумниум» ткацкой фабрике Якова Паля на Обводном канале (БЦ «Фидель»). Вполне успешным оказался и проект делового квартала «Кондратьевский», часть площадей котороого вписаны в исторические здания Ленинградского металлического завода (ИСГ «Сплав).

В числе явных неудач – заявленный в 2006 году и замороженный в 2010 году проект JensenGroupна территории Сестрорецкого инструментального завода. Концепция  подразумевала сохранение исторической планировки и реставрацию восьми заводских зданий из красного кирпича. Внутри этого пространства проектировался многофункциональный комплекс с жильем премиум-класса, в том числе жилыми лофтами – их в Петербурге до сих пор никто не делал. Подвел кризис – прекратилось финансирование из-за рубежа. Эксперты говорят, что у компании есть время до 2016 года, чтобы реанимировать грамотный и по-настоящему красивый проект.

В этом же списке – остановленная на полпути «Набережная Европы» (проект «ВТБ Девелопмент»). Последняя обусловлена исключительно вмешательством государства.

Игры с историей

После истории с «Набережной» редкая компания, работая с деловой недвижимостью в центре, чувствует себя в безопасности. К тому же правительство Петербурга отказалось продлить контракт на редевелопмент Апраксина двора с компанией «Главстрой СПб», срок которого истек в феврале 2013 года. Средства, вложенные в разработку концепции, проектирование и решение имущественных вопросов с собственниками помещений (по информации компании, порядка 1 млрд рублей), видимо, можно просто списать.

Однако в ближайшем будущем ожидается ввод в эксплуатацию делового комплекса «У Красного моста» (компания «БТК Девелопмент»). Окончание проекта задержано на полгода, но сейчас там активно идут работы по благоустройству территории. Объект вызывает острый интерес у профессионалов рынка. В экономику проекта удалось встроить реставрацию не только фасадов, но и интерьеров.

Неплохо себя чувствует административно-деловой квартал «Невская ратуша». В развитие 6,1 га бывшего трамвайного парка № 4 по проекту С. Чобана и Е. Герасимова вложено около 6 млрд рублей. В бизнес-центрах первой очереди подрядчик – компания «Сэффрон Проджектс» – начинает отделочные работы, на здании администрации идет монтаж фасада. Однако о том, будет ли проект общей стоимостью порядка 30 млрд рублей реализован в полном объеме, компания «ВТБ Девелопмент» пока молчит.

В процессе создания внутри исторического комплекса креативного пространства Новая Голландия оказалась даже не в тренде, а немного впереди него. На остров, застроенный в 1765–1780 годах по проекту С. И. Чевакинского и Ж. Б. Вален-Деламота, новый собственник сначала привлек горожан, проведя за сезон 2012 года более 330 культурных акций. Здания же остаются законсервированными, и реконструкция здесь начнется не раньше 2014 года. Напомним, компания «Новая Голландия Девелопмент» собирается вложить в комплекс порядка 17 млрд рублей. Проект мультифункционального культурного и коммерческого комплекса разрабатывает компания Millhouseна основе идеи, предложенной бюро WORKArchitecturalCompany.

Малоизвестная компания «Тропик» в апреле 2013 года заявила о строительстве бизнес-центра у Варшавского вокзала по проекту архитектурной мастерской С. Ю. Бобылева с реставрацией трех старых промышленных зданий. Сейчас они находятся в полуразрушенном состоянии, но компания надеется, собрав их в единый комплекс,  дополнив мансардой и новым объемом, получить 5 000 м. офисных площадей. Ранее компания уже отреставрировала круговое паровозное депо, приспособив его к современному использованию. В целом проект небольшой, но специалистами воспринимается как весьма любопытный.

Будут жить

Крупные строительные компании приступили к «обживанию» промышленных зон перед самым кризисом. Под жилье предпочитают осваивать площадки, на которых памятники не мешают «развернуться». Вписывать жилье, даже премиум-класса, в краснокирпичную архитектуру – занятие кропотливое, не для гигантов. Застройщики предпочитают отдавать эти здания под развлекательную, торговую, выставочную функцию.

Тем не менее ООО «Юнит» – компания, аффилированная MeridianCapital, вкладывает 400 млн долларов в бывшую территорию завода «Петмол». На 5,5 га по проекту С. Чобана и Е. Герасимова строится жилой комплекс «Времена года». Всего же на 11,5 га планируется запустить 350 кв. м с разным функционалом, включая концертный зал. Компания планирует сохранить комплекс зданий бывшего Скотопригонного двора.

В прошлом году возобновились работы на площадке «Леонтьевский мыс» (земля завода «Красное знамя»). Памятников архитектуры на территории комплекса нет. Но осенью 2012 года компания прикупила историческую солодовню «Новой Баварии» по соседству от комплекса, считая ее пригодной для развития элитного проекта.

Компания «Л1» отметилась рядом жилых проектов бизнес-класса на прежних промплощадках. Так, проект «Классика» развивается на месте Механического завода, «Премьер Палас» – на территории завода «Вулкан», «Граф Орлов» – на промплощадке «Пигмент», наконец – жилой комплекс «Империал» строится на земле бывшего автотранспортного предприятия.

SetlGroupсовместно с Группой «ЛСР» «обживает» 10 га ПО «Баррикада» на проспекте Энергетиков. Жилой комплекс на 120 тыс. кв. м – пятый проект SetlGroupв области редевелопмента. Кроме него есть жилые комплексы на территориях заводов «Авангард», «Редан», «Северного завода» и Прядильно-ткацкой фабрики.

ОАО «Силовые машины», в 2009 году наметившее освободить около 90 га под строительство жилья, действительно выводит производственные мощности в промзону «Металлострой». Однако пока анонсирован только один проект – на площади 7 га между Московским проспектом, Обводным каналом, Благодатной и Балтийской веткой железной дороги. Проект рассчитан на 150 тыс. кв. м жилья бизнес-класса. «Силовые машины» строят квартал сами, взяв на генподряд компанию «Лидер групп».

Наиболее масштабные проекты реализуются на бывших территориях РЖД. На бывшей территории грузового двора «Московская товарная» по проекту ООО «Росрегионпроект Девелопмент» должны были построить более 1 млн кв. м жилья, коммерческих площадей и социальных объектов. «Московская товарная» занимала около 40 га, места для таких планов было достаточно, несмотря на присутствие объектов культурного наследия в виде казарм лейб-гвардии Казачьего полка. В кризис о проекте было мало что слышно. Однако сейчас 21 га осваивает ГК «Эталон», получившая участок в обмен на новый грузовой двор, построенный для РЖД в Шушарах. До 2016 года «Эталон» собирается возвести на этой территории 460 тыс. кв. м жилья комфорт-класса и уже начала продажи.

Здесь же на 1,6 га строит многофункциональный комплекс УК «Созвездие». На 38 тыс. «квадратов» предстоит разместить жилой комплекс бизнес-класса, гостиницу на 150 номеров, торгово-офисный и спортивно-оздоровительный центр. Обе компании сотрудничают с архитекторами С. Чобаном и Е. Герасимовым. Последний разрабатывал концепцию застройки этой территории совместно с английской StudioEgretWestеще в 2007–2008 годах.

ГК «Эталон» также выкупил у ОАО «РЖД» 38 га за бывшим Варшавским вокзалом, где намерен построить более 1,1 млн кв. м жилья и «коммерции», три школы, три детских сада, сохранив при этом все исторические объекты, за исключением двух пакгаузов. Проект «Галактика» для застройщика разработала «Студия 44», он предъявлен общественности в апреле 2013 года.

Задержки в развитии

Совсем свежий проект «Эталона» связан с переездом завода «Вагонмаш» с Москвоского проспекта, 115 на территорию Петербургского трамвайно-механического завода на ул. Чугунной. С закрытием Варшавской товарной место оказалось неудобным для завода, продукция которого требует отгрузки по железной дороге. Переговоры о продаже участка площадью 13 га начались еще до кризиса, но сделка была закрыта только в апреле 2012 года.

Сейчас «Вагонмаш» заканчивает вывоз технологического оборудования, а «Эталон» пытается согласовать с городом проект планировки территории. Компания намерена сохранить здания заводоуправления, кузовного и вагоносборочного цехов с приспособлением их под социальные объекты и построить здесь около 200 кв. м жилья. Параллельно «Эталон» делает проект планировки территории завода имени Калинина на Васильевском острове.

Именно здесь и кроются потенциальные трудности, причем не только компании «Эталон». За прошлый год город не согласовал ни одного проекта планировки, связанного с размещением, расширением или перебазированием промышленных предприятий – точно так же, как и ППТ под комплексную застройку жильем. Без новых ППТ, даже при наличии финансовых возможностей и конкретных бизнес-планов, промышленные предприятия не смогут освобождать площадки под редевелопмент.

Например, УК «Форум» не удается вывести из города мощности Прядильно-ниточного комбината имени Кирова. Есть проблемы с выводом у предприятия «Новые берега» и у многих других.

Непросто приходится и девелоперам. Им, со своей стороны, необходимы поправки в генплан, которыми территория может быть выведена из зоны промышленной застройки. Повезло компании «Лемикяйнен РУС», которая строит многофункциональный комплекс по проекту «Рейнберг&Шаров» на территории Сталепрокатного завода, ранее известного как Бронзовая фабрика Ф. Шопена. Ее партнер, компания «Липсанен» буквально собрала территорию, оставшуюся от обанкроченного в 1990-х предприятия на Васильевском острове, и в 2005 году, когда принимался генплан, успела подать заявку о переводе и изменении статуса территории. В 2012 году концепцию комплекса «Илматар» пришлось несколько адаптировать к вкусам новой власти. Так что «Лемикяйнен РУС» остается определить предметы охраны (она сохраняет здание заводоуправления и канатный цех с водонапорной башней), заключить охранные обязательства и выйти на площадку.

Впрочем, и на этом последнем этапе не исключены задержки. Например, компания «СУ-155», спроектировав жилой комплекс бизнес-класса на территории бывших казарм Морского гвардейского экипажа на улице Римского-Корсакова, второй год не может приступить к работам из-за проволочек с выдачей охранных обязательств. Впрочем, городу с таким потенциалом спешить некуда.

Подготовила Наталья Цветкова