ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Архив номеров / Архив в электронном виде / СТО 03/20 май 2013 / Промышленные территории: продать и уйти
Промышленные территории: продать и уйти

Промышленные территории: продать и уйти

Развивая собственные производственные зоны, Петербург мог бы составить конкуренцию частным индустриальным паркам. Однако всерьез включаться в управление промышленными территориями государство не собирается.

Сегодня все – и бизнес, и государство – ищут предприятия, готовые инвестировать в строительство новых мощностей. Частный бизнес стремится получить со временем гарантированную прибыль от работы индустриальных парков, заполненных новыми производствами. Область хочет подтолкнуть свое экономическое развитие. Город стремится «здесь и сейчас» пополнить бюджет, выставляя на торги землю под промышленную застройку. Разными задачами продиктован выбор разных стратегий в работе с инвесторами. Они обсуждались в ходе круглого стола «Развитие промышленных территорий» на Петербургском промышленном конгрессе весной 2013 года.

Пятиминутная готовность

В Санкт-Петербурге и Ленобласти заявлено около 20 проектов частных индустриальных парков. Правда, эксперты утверждают, что действительно развиваются не более 10–12 из них. Управляющие компании в таких парках ориентированы преимущественно на крупного резидента – инвестора, готового приобрести под строительство завода не менее 1,5 га земли. Таких не очень много. В самых активно развивающихся индустриальных парках управляющие компании заключают от 5 до10 сделок в год. Правда, в парке Greenstate в Горелово можно приобрести и 0,5 га, но такое предложение ограничено и весьма нетипично для рынка.

Землю в индустриальных парках приобретают преимущественно компании с участием иностранного капитала. Для них строительство мощностей связано с определенными планами выхода на российский рынок.

– Решающим фактором для будущих резидентов является наличие права собственности на землю и инженерной подготовки «здесь и сейчас», – утверждает Ольга Мерфи, заместитель руководителя департамента «ВТБ Девелопмент» (ИП «Марьино»). – Отсутствие градостроительной документации может задержать открытие производства на срок до 1,5 лет. То есть существенно подвинуть сроки, заложенные в бюджете проекта, зафиксированные в контрактах. Важным фактором является цена участка. Дополнительные факторы – местоположение, удобство логистики, транспортная ситуация, репутация застройщика. В меньшей степени международные компании интересуют возможности финансирования проекта. Резиденты «Марьино» ценят возможность начать строительство сразу, как только они вошли в сделку. Проектировать они могут уже на поздних стадиях переговоров.

– То, что частные ИП стараются работать с крупными предприятиями, – правильно, – отмечает Лариса Еремина, генеральный директор ООО «Агентство территориального развития». – Первая очередь индустриального парка требует 50–70% от стоимости всей энергетики, заложенной в проект. Чтобы осилить инженерную подготовку, управляющей компании важно заключить крупные сделки.

Платя за участок довольно высокую цену (она может составлять от 75 до 200 евро за кв. м земли), резидент индустриального парка передает все риски и ответственность за подключение производства к мощностям на совесть управляющей компании. Решение этой проблемы каждая УК в меру своих сил старается просчитать еще на этапе проектирования парка.

– У различных предприятий разные нагрузки. Создавая концепцию промышленной территории или парк, мы можем только предполагать, какие предприятия придут сюда, – объясняет Ольга Мерфи. – Исходя из этих предположений, подсчитывается общая инженерная нагрузка на парк. На ее обеспечение управляющая компания тратит деньги, но в итоге всегда может получиться так, что нагрузки либо не выбраны полностью, либо их не хватает. Иногда нагрузка предприятия по водоснабжению в десятки раз превышает норму, которая заложена в парке. Производства также показывают большой разброс потребностей в электроэнергии.

Еще одна задача, которую должен решить каждый лендлорд, если хочет успешно продавать землю, – это гибкая конфигурация участков с учетом параметров будущего капитального объекта. И пока она эффективнее решается частниками, а не государством. В том же Марьино, например, отказались от жесткого межевания участков. В проект планировки внесли два крупных надела – для первой и второй очереди ИП. Продавая ту или иную часть, УК выделяет ее, проходит процедуру межевания. Это дает небольшую задержку во времени, но достигнутая гибкость, по словам управляющих, очень ценится резидентами.

– Городу нужно, планируя к развитию промышленные территории, на 100% принять этот опыт, – говорит Алексей Луняк, начальник управления экономической и инвестиционной политики КУГИ. – Конфигурирование участков без понимания технологии предприятий, которые будут на них «сидеть», приводит к тому, что приходится менять инвестиционные условия, вносить изменения в основной проект. Для города это важно, если он хочет предлагать конкурентоспособный продукт рынку.

Цену ниже

Город развивает сейчас девять производственных и две особые экономические зоны технико-внедренческого типа (проекты планировок были утверждены до 2011 года). В 2013 году город выделил 1 млрд 304 млн рублей – на освоение промзон Ржевка, Рыбацкое, Белоостров, доосвоение Парнаса и Уткиной Заводи. В этом году на торгах планируется продать около 33 га, и в основном, это небольшие участки площадью до 1 га. То есть как раз тот продукт, который не могут по экономическим соображениям сформировать частные индустриальные парки.

Однако, несмотря на низкую стартовую цену – от 27 до 42 евро за кв. м, – интерес к государственной земле довольно вялый. Дело не только в жесткой конфигурации участков или в строгом зонировании территорий по кластерному принципу.

– Многие инвесторы на торги не идут, потому что не понимают цены, не понимают, на что выходят по мощностям, на какие сети «садятся» и какая экономика в итоге будет у проекта, – считает Лариса Еремина. – Технические условия, которые дает комитет по энергетике, возможны лишь в принципе. Поэтому инвесторы предпочитают частные парки или муниципальные земли в ЛО.

– Я согласен, что инженерные ведомства, предлагая свои технические условия, не до конца отвечают за их реализацию. Город должен встраивать инвестиционные программы инженерных ведомств в собственную стратегию, – признает Алексей Луняк.

Кроме того, продавая участки в промышленных зонах, власти Санкт-Петербурга не намерены заниматься управлением на этих территориях.

– Город идет по пути развития территорий, их инженерной подготовки, но у города нет планов по созданию индустриальных парков. Нам важно, чтобы участки продавались, пополняя бюджет, – поясняет Вадим Смирнов, начальник управления развитием промышленных территорий КППИ.

Вакуум власти

Между тем в старых промышленных зонах существует ряд проблем с управлением имуществом, прежде всего – инженерными сетями и дорогами, износ которых достигает порой 80%. Некогда они были построены государственными предприятиями, многие из которых поменяли форму собственности, собственников или обанкротились. Сегодня эта инфраструктура фактически остается бесхозяйной, никем не взята на баланс. Ее эксплуатация, не говоря уже о модернизации, крайне затруднена.

– В промзоне Обухово уже 15 лет существует объединение собственников в виде некоммерческого партнерства, и это позволяет мониторить ситуацию и держать под контролем, – рассказывает Сергей Каравашкин, исполнительный директор НП «Промзона Обухово». – Но зачастую мы не можем принимать решения без государства, которое является собственником земли, по которой проходят все коммуникации. Поэтому эффективности достичь нереально. Собственник участка всегда ждет, что государство обеспечит ему нормальную работу в промышленной зоне. Может быть, часть налогов, собираемых с собственников, стоит пускать на развитие промзон.

Пока КУГИ предлагает собственникам приватизировать бесхозяйное имущество и заниматься управлением своими силами. То есть принять на себя дополнительную нагрузку по изношенной инфраструктуре. Это означает, что город намерен полностью выйти из тех зон, где нет государственных предприятий. Но и это сделать невозможно без изменений в федеральном законодательстве. По закону приватизация идет только через торги. В той же промзоне Обухово, застроенной на 70%, собственники предприятий не могут выкупить пустующие смежные участки под расширение производства иначе, чем через процедуру торгов.

Там же, где власть берет на себя решение отдельных проблем, она подходит к выполнению этих обязательств весьма формально. В свое время компания Bosch&Siemensпредпочла разместить завод бытовой техники в зоне «Нойдорф», отказавшись от площадки в Ленинградской области. Предыдущая команда в Смольном обещала обеспечить территории транспортную доступность.

– Компания вложила 130 млн евро, построили два завода бытовой техники, на них работает 1000 человек, – напоминает Антон Рассадин, менеджер ООО «БСХ Бытовые приборы» по связям с общественностью и органами власти. – При этом возит сотрудников сама и тратит на это 2 млн рублей в месяц. Город выделил два автобусных маршрута, но они абсолютно не востребованы, потому что не соответствуют ни графику работы завода, ни расписанию электричек, к которому они должны быть привязаны. В Петербурге 0,4% безработицы. Никто не поедет в Стрельну, если можно найти работу гораздо ближе к дому. Те же проблемы у компаний в Марьино, в Шушарах. Из опыта развития производств Bosch&Siemensв Китае, в Турции могу сказать, что там региональные власти полностью берут на себя заботу о том, чтобы промышленный кластер был обеспечен транспортом.

Сейчас готовятся проекты планировки и межевания для 22 зон. Если они состоятся, на рынок через торги будет выведено 9 170 га земли (данные комитета по промышленной политике и инновациям). Отказываясь от управления промышленными территориями, государство закладывает на будущее новый цикл уже известных проблем.

В отличие от Петербурга, Ленобласть готова предложить инвесторам продукт в том формате, который им необходим.

– Так называемые «жесткие» механизмы поддержки инвесторов – это создание инфраструктуры, поэтому в планах правительства – проект регионального индустриального парка площадью около 150 га, – сообщил осенью прошлого года вице-губернатор Ленобласти Дмитрий Ялов.

Предполагается, что проект будет реализован в течение 2 лет. Кроме того, в области реализуются три проекта государственных технопарков площадью до 10 га – в Волховском, Волосовском и Лужском районах. Областная власть опирается на удачный опыт комплексного развития промышленной зоны «Кирпичный завод» во Всеволожске, где размещаются производства «Форд Мотор», «Нокиан Шина» и «Гестамп».

Бездомный бизнес

Есть категории предприятий, которым непросто найти площадку, как на государственной, так и на частной земле.

– Прежде всего трудно разместить и в Петербурге, и в Ленобласти небольшое предприятие пищевой промышленности, – отмечает Лариса Еремина. – Зоны, пригодные для «пищевки» легко сосчитать по пальцам. Вообще, предприятия, которым нужны участки площадью до 1 га, сегодня загнаны в тупик. Им негде разместиться. К тому же многие инвесторы не хотят покупать территорию. Им нужна не земля, а готовые производственные площади в аренду, чтобы бизнес пошел. Частный бизнес предлагает довольно много площадей в аренду, но они не подготовлены, в ужасном состоянии – цеха и склады не отапливаются, не ремонтируются. Сегодня под производство используются даже склады, хотя экономически это неэффективно. Город мог бы получить от мелкого и среднего бизнеса больше дохода, имея более подходящие производственные площади.

Но пока город не готов примерить на себя такую роль.

– Создание готовых производственных объектов – не вполне эффективный способ расходования бюджетных средств, – считает Алексей Луняк. – Бюджет должен дистанцироваться от экономических рисков, связанных с инвестиционными проектами. Сдача в аренду площадей – это бизнес, который требует много усилий.

– Мы проводили исследования, какие площади, нагрузки нужны малому бизнесу, – комментирует проблему Ольга Мерфи. – Чаще всего предприниматели говорят: постройте простое здание, нам не нужен класс «А». Но чтобы объект был ликвидным, его надо строить в соответствии с требованиями рынка. Он должен быть технологичным. Соответственно, потратить мало нельзя, тратить надо нормально. А в этом случае арендная ставка для малого предприятия оказывается в два раза больше ожидаемой, она не попадает в реальный платежеспособный спрос. Город должен поддерживать малый бизнес, создавая систему мотивирующих факторов для бизнеса.

Подготовила Наталья Цветкова