ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Шаг навстречу

Шаг навстречу

Банки стали более либерально подходить к вопросу аккредитации строящихся объектов. Как следствие – в целом увеличилась доля сделок по приобретению жилья на первичном рынке с использованием ипотеки.

Одной из тенденций прошлого года стала активизация банков на первичном рынке. Развитие совместных с застройщиками программ дало банкам возможность увеличить долю кредитов на первичном рынке до 25–50% от общего ипотечного портфеля. У застройщиков до 30–50% продаж стали проходить с использованием ипотеки.
В целом объем ипотеки с учетом вторичного рынка вырос очень значительно. Например, в Северо-Западном банке Сбербанка России в прошлом году объемы жилищного кредитования увеличились в 1,4 раза. При этом из 28 млрд рублей, предоставленных банком гражданам в виде ипотечных кредитов, 5,7 млрд – выданы участникам долевого строительства. По мнению аналитиков, такого же роста в 2013 году ожидать не следует, в лучшем случае рынок ипотечного кредитования вырастет на 20%. Прогнозируется также некоторый рост процентных ставок по кредитам, средняя ставка по ипотеке в России может составить 12,8–13,3%.

Что касается финансирования самих застройщиков, то, по мнению специалистов Сбербанка, последние три года объемы кредитования здесь держатся на одном уровне, что свидетельствует о сбалансированности рынка и развитии ипотеки.

Аккредитация возможна

Одной из активно развивающихся форм сотрудничества банков и застройщиков является механизм аккредитации строящихся объектов и строительных компаний.В рамках аккредитации развивается и сервисное обслуживание: выбрав квартиру, клиент может сразу в офисе застройщика оформить заявку на ипотечный кредит. Как правило, отмечают специалисты «ЮИТ Санкт-Петербург», строящийся жилой комплекс бывает аккредитован в 5–6 банках, что позволяет покупателю выбрать наиболее приемлемый для него вариант. Плюсом является и возможность оформления кредита под залог строящейся недвижимости.

Сдерживают развитие механизма аккредитации достаточно жесткие требования к застройщику и объекту. «Райффайзенбанк», например, может аккредитовать объект, который как минимум доведен до уровня второго этажа. Тем не менее процесс либерализации начался, и для трех застройщиков банк снизил требования к готовности их объектов, начав выдавать ипотечные кредиты практически на нулевом этапе строительства. Еще одним проявлением лояльности «Райффайзенбанка» по отношению к застройщикам стала отмена надбавки по процентным ставкам на период строительства.

В первые месяцы 2013 года тема ипотечного кредитования и аккредитации активно обсуждалась на круглых столах, пресс-конференциях и семинарах.

Заместитель директора управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Евгения Енина:

– В 2012 году Северо-Западным банком Сбербанка России было аккредитовано 230 новостроек, из которых 83 возводятся при кредитной поддержке банка. Если банк участвует в финансировании самого строительства, то в этом случае обеспечением по кредитам для физических лиц на период строительства может быть залог имущественных прав по договору долевого участия. Степень готовности объекта недвижимости здесь не играет никакой роли. При этом предлагаются льготные процентные ставки по ипотечным кредитам, а на период строительства процентная ставка увеличивается незначительно – на один процентный пункт.

Второй вариант сотрудничества – это аккредитация банком застройщиков и строительных объектов. В ходе аккредитации проводится анализ как самого застройщика, так и строительного проекта. Банк проверяет соблюдение законодательства РФ, правоспособность застройщика, его деятельность и деловую репутацию, анализирует готовность строительного объекта. По итогам проведения данных процедур между банком и застройщиком заключается специальное соглашение, целью которого является совместная реализация строящегося жилья.

С января 2013 года банк либерализовал требования к аккредитации строительных объектов, теперь ее можно проводить на более ранней стадии строительства – уже после завершения работ нулевого цикла. Есть программа аккредитации застройщиков, которые имеют минимальный опыт строительства и пока не ввели в эксплуатацию ни одного дома.

Третий вариант сотрудничества – это упрощенная аккредитация. Она в основном касается сервиса. Застройщик один раз предоставляет необходимый пакет документов и в дальнейшем клиентам банка-заемщикам не нужно собирать всю эту документацию.

Существуют также индивидуальные программы партнерства с ключевыми строительными компаниями региона. В 2012 году в рамках данных программ банк предоставил кредитов на сумму 1,4 млрд рублей.

Говоря о либерализации, следует заметить, что сэтого года банк принимает материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотеке не только на приобретение готовой квартиры, но и жилья в строящемся доме.

Начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова:

– Особо следует отметить развитие ипотеки на первичном рынке жилья. Даже те банки, которые изначально присутствовали только на вторичном рынке, начали работать со строящимися объектами. Например, в нашем банке половина ипотечных кредитов выдана на покупку квартир в строящихся домах. Банком аккредитовано более 80 застройщиков, многие из которых работают на нескольких объектах.

Более либеральным стал подход к застройщикам. Мы начали аккредитовывать объекты практически на нулевой стадии, после получения разрешения на строительство и начало продаж. Это касается не всех, а только крупных и надежных застройщиков, с которыми банк имеет долгосрочные отношения. Более либеральными стали и требования к заемщикам.

На наш взгляд, в этом году не следует ожидать такого большого роста ипотечного рынка как в 2012-м, он будет в пределах 20%. Ставки по кредитам, скорее всего, поднимутся не сильно, на 0,3–0,5%.

Застройщики, их прогнозы и пожелания

Как считают эксперты, встав на путь либерализации, банки сделали шаг навстречу застройщикам, со своей стороны застройщики стали проявлять большую заинтересованность в аккредитации своих объектов в банках, в налаживании партнерских отношений. Например, у компании «ЮИТ Санкт-Петербург» партнерские соглашения заключены с 11 банками и Санкт-Петербургским ипотечным агентством.

Другой пример – третья очередь жилого комплекса «Новый Оккервиль», которая на начало марта была аккредитована в 7 банках. Это «Сбербанк», «Райффайзенбанк», ВТБ24, Уралсиб, Газпромбанк, АК БАРС банк, Ханты-Мансийский банк.

Рассмотрение заявки на получение кредита для приобретения жилья в аккредитованном банком объекте в основном занимает 2–3 дня.

В зависимости от размера первоначального взноса, срока кредитования и ряда других факторов процентная ставка по ипотечному кредиту в Петербурге заметно различается, составляя в среднем 12–16% годовых в рублях. После оформления квартиры в собственность она, как правило, снижается на 0,5–1%.

Помимо постоянно действующих схем ипотечного кредитования банки проводят акции, предусматривающие более льготные условия. Например, с 1 марта по 31 мая при первоначальном взносе 12% от стоимости приобретаемого жилья Сбербанк выдает кредит на 12 лет под 12% годовых в рублях, как на период строительства, так и после оформления права собственности.

И все же, по мнению застройщиков, банкам надо активнее аккредитовывать строящиеся объекты на нулевой стадии и по возможности сдерживать рост ставок.

Директор управления привлечения инвестиций холдинга RBIАндрей Останин:

– Компания сотрудничает с банками по двум направлениям. Это проектное финансирование и ипотечное кредитование. В рамках первого направления в 2010 году мы заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве со Сбербанком.

Что касается ипотечного кредитования, то в прошлом году 35% продаж квартир в домах класса комфорт мы провели с использованием механизма ипотеки. При этом мы наблюдаем увеличение интереса к ипотеке со стороны покупателей элитной недвижимости, порядка 10% сделок в этом сегменте у нас уже проходит с использованием ипотеки. Другая тенденция, которую я хотел бы выделить, это использование нашими клиентами комбинированных схем, когда ипотечные программы комбинируются с эксклюзивными программами, которые предоставляет сам застройщик.

 

Подготовила Наталья Соколова