ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Стратегии про запас

Стратегии про запас

В 2013 году строительные компании с головой ушли в реализацию утвержденных проектов, стараясь не заглядывать далеко вперед. Конкуренция растет. Каждому застройщику надо доказать, что он умеет создавать привлекательную для покупателя жилую среду. Практически без участия государства.

Подросшие риски

Сейчас в Петербурге утверждено проектов планировок на 36,6 млн кв. м жилья. В проектах КОТ заложено еще 20,3 млн «квадратов». Суммарно запроектированный жилой фонд рассчитан примерно на 2 млн человек, и по подсчетам администрации, уже в 2015 году застройщики начнут вводить по 6 млн кв. м в год.

В Ленинградской области со сводными данными несколько сложнее: проекты планировки утверждаются муниципальными образованиями. По подсчетам NAIBecar, за Кольцевой до 2015 года будет реализовано 14,7 млн «квадратов» – на 735 тыс. жителей, если исходить из нормы 20 кв. м жилой площади на человека. Только в Мурино заложено 2 млн. кв. м, в Буграх – почти полмиллиона. Есть еще Кудрово, Янино, Всеволожск. Все говорит о том, что область, как и мегаполис, столкнется с перепроизводством жилья, не обеспеченного полноценной инфраструктурой.

Всего же, по прогнозам консалтинговой компании «Петерлэнд», до 2025 года в рамках проектов комплексного освоения территорий в городе и области может быть построено до 66 млн кв. м.

В конце 2012 года правительство Санкт-Петербурга объявило, что выполнит свои обязательства по строительству транспортной и социальной инфраструктуры только в проектах КОТ, которые реализуются на государственных землях. Правила не меняются и для тех застройщиков, кто выкупил землю в частную собственность, но уже имеет утвержденный проект планировки. Всерьез рассчитывать на выполнение государством своих обязательств не приходится, учитывая, что в 2012 году из 7 обещанных новых школ администрация Петербурга смогла ввести только одну, а всего по государственному заказу было не доосвоено порядка 50 млрд рублей. Но тем застройщикам, чьи ППТ не утверждены, придется рассчитывать только на собственные силы.

Еще раньше правительство Ленинградской области предложило застройщикам за свой счет выполнить все градостроительные нормативы, особенно в части социальных объектов. Несколько ранее утвержденные проекты планировки территории в Мурино были просто отменены. Правда, весной 2013 года Ленобласть согласовала отклонение от градостроительных нормативов для компаний ООО «Петросталь» (ГК «УНИСТО Петросталь») и ООО «Инвесткапитал» (ГК «ЦДС»). Тем не менее первоначальные планы компаний оказались существенно скорректированными. Компанию NCCвообще обязали построить детский сад вместо одного из корпусов проекта «Эланд».

Сегодня все понимают, что строить любые бизнес-стратегии бесполезно, пока власть не договорится сама с собой и с рынком о правилах игры. Поэтому занимаются «освоением запасов» и не анонсируют далеких планов.

Поколение акселератов

Крупные компании, как пчелы, трудятся над своими «миллионниками». «ГЛАВСТРОЙ – СПб» обустраивает «Северную долину» (2,7 млн кв. м), начатую строительством в 2009 году. Более 545 «квадратов» уже введены. В 2013 году будет сдана в эксплуатацию четвертая очередь (157 136 кв. м). Строится пятая (70 478 кв. м), ее ввод планируется в 2014 году.

Остальные проекты компании движутся не так быстро. Малоэтажный жилой район «Юнтолово» на территории 437 га в Приморском районе (2,2 млн кв. м жилья и 600 тыс. кв. м объектов коммерческой и социальной инфраструктуры по проекту) пока на первой очереди. Земельный банк компании огромен – более 700 га земли, рассчитан на 6 млн кв. м жилья, поэтому планы девелопера на несколько лет вперед очевидны.

В «Балтийской жемчужине» ведется строительство квартала комфорт-класса «Жемчужный фрегат» на 9,9 га вокруг МФК «Жемчужная плаза». Первую очередь должны ввести в эксплуатацию летом 2014 года. В ней – 19 секций высотой 5–12 этажей, рассчитанных на 956 квартир площадью от 40 до 135 кв. м с помещениями для торговли и офисов на первых этажах. В 2013 году сдается в эксплуатацию квартал премиум-класса «DuderhofClub». Здесь на 10 га появится 63 300 кв. м жилых апартаментов площадью от 75 до 360 кв. м. И еще 1500 кв. м нежилых помещений. Всего проект ЗАО «Балтийская жемчужина» подразумевает около 1,760 млн кв. м застройки.

Здесь же, рядом с Южно-Приморским парком ООО «SetlCity», вводит в эксплуатацию первую очередь жилого комплекса «More» площадью 59,2 тыс. кв. м. Вторая очередь (60 тыс. кв. м) находится на уровне 4–7 этажей и должна быть введена летом 2014 года. Третья очередь «More» – на стадии проектирования. Известно, что в декабре 2012 года SetlCityзаключила четвертый договор субаренды с ЗАО «Балтийская жемчужина». На новом участке можно построить четвертую очередь – на 66 000 «квадратов», однако говорить о своих планах более подробно компания пока не хочет.

Эксперты утверждают, что со стороны китайского девелопера это грамотный ход. Продать в одном месте миллион «квадратов» легче, если продукт предлагается разнообразный по схемам приобретения, товарным характеристикам и т. д. Несмотря на тоску градостроителей по «единой концепции», с точки зрения экономики лучшие шансы у тех территорий, которые осваивают сразу несколько застройщиков, считает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

Однако опыт ГК «Балтрос» показывает, что шансы есть и у гигантов, при условии, что они умеют договариваться с государством. Компания завершает в этом году проект «Славянка» на 1,4 млн кв. м – достраивает второй торговый центр, дороги, детские сады и школы – в рамках государственно-частного партнерства с Петербургом. Треть построенного фонда компания реализовала без всяких проблем, благодаря заключенному в конце 2012 года контракту с Министерством обороны на 450 тыс. кв. м жилья для военных. Впрочем, в компании утверждают, что не испытывают проблем с продажами вообще: программа «Отложенный платеж» вполне сработала. Однако дальнейших планов компания не анонсирует. Известно, что ее земельный банк составляет 650 га, весь этот стратегический запас находится вне КАД, поскольку точечные проекты «Балтросу» давно не интересны. Однако руководство берет отчетливый тайм-аут, пока не станет ясно, какую позицию в отношении КОТ займет государство.

Но пример вдохновляет. У бизнеса время от времени возникает желание строить не кварталами, а целыми городами. И если намыв территории под проект «Новый берег» под Сестрорецком (2 млн кв. м жилья, 1 млн кв. м коммерческой недвижимости, 18 детских садов, 10 школ, 5 спортивных залов, 4 поликлиники, дом правосудия – общей стоимостью не менее 200 млрд рублей) в этом году должен только начаться, то город-спутник Южный в марте прошел общественные слушания. Управляющая компания «Старт Девелопмент» преодолела сомнения губернатора и рассчитывает построить 4,45 млн кв. м жилья эконом- и комфорт-класса на 2012 га бывших земель сельхозназначения между федеральными трассами М10 и М20. Реализовать проект стоимостью примерно в 176 млрд рублей предстоит в течение 19 лет.

Более скромный по масштабам проект ГК «Колвэй» был анонсирован осенью 2012 года под названием «Новый Пушкин». На 138,5 га земли, выкупленной на торгах Фонда содействия жилищному строительства, «Колвэй» намерен построить 450 тыс. кв. м жилой недвижимости, ТРЦ площадью 80 тыс. кв. м. А также социальную инфраструктуру, спортивные объекты, без которых ныне не обходится ни один приличный проект, музей и церковь, апарт-отель. Сейчас компания добивается утверждения ППТ.

Все – в сад

Из заметных тенденций можно выделить тягу девелоперов в Ленинградскую область, сближение характеристик эконом- и комфорт-класса в сегменте масс-маркет и явное стремление застройщиков найти для своих проектов фирменную «фишку», которая отличала бы его от конкурентов.

Стремление за город наблюдается как у небольших, так и у крупных застройщиков. Наряду с городскими проектами SetlCityзаложила в Мурино квартал комфорт-класса «GreenЛандия» площадью застройки около 400 тыс. «квадратов» со школой, 3 детскими садами. Внутренние дороги и благоустройство компания взяла на себя и планирует завершить работу в 2015 года.

В марте SetlCityс небольшим опозданием сдала вторую очередь квартала комфорт-класса «Вена» в Кудрово. До конца года планируется ввести еще две очереди. Полностью строительство квартала, рассчитанного на 2850 квартир, должно быть завершено в 2015 года. Однако о дальнейшем развитии проекта «Семь столиц» на 700 тыс. кв. м застройки, составной частью которого является «Вена», пока ничего не слышно.

Впрочем, даже по утвержденным ППТ в Кудрово заложено 2 млн кв. м жилья к 2017 году, две школы (на 1600 мест каждая), 4 детских сада на 800 мест, медицинский центр. «Строительный трест» ввел здесь первую очередь ЖК «Капитал» – 44 000 кв. м – в конце прошлого года. Вторая очередь – 40 000 кв. м – должна быть сдана в 2013 году. В этом же году группа компаний ЦДС вводит здесь жилой комплекс эконом-класса «Весна» – 6 домов площадью 100 тыс. кв. м.

Здесь же, в Кудрово, ИСК «Отделстрой» продолжает строительство «Нового Оккервиля» (суммарно 850 тыс. кв. м жилья и 50 тыс. кв. м коммерческих помещений). Сдан и заселен «Дом у липовой аллеи». «В феврале 2013 года мы получили разрешение на строительство и вывели в продажу третий пуск третьей очереди («Дом у каштановой аллеи»). Это 1337 квартир общей площадью 69 556 кв. м. Бронирование квартир в четвертом (последнем) пуске третьей очереди начнется не раньше осени», – сообщаетНиколай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».

Одновременно компания проектирует четвертую очередь строительства в центре микрорайона и школу на 1600 мест. Параллельно разрабатывается концепция торгового центра площадью 20 000 кв. м на 3 га при въезде в «Новый Оккервиль» (объем инвестиций около 2 млрд рублей).

В «Новом Оккервиле» компании хватит работы, по крайней мере, до 2016 года. «Мы ведем поиск новой земли под застройку, но очень осмотрительно. В большинстве случаев невозможно просчитать экономику и понять, можно ли реализовать на участке проект», – констатирует Николай Гражданкин.

Несмотря на наличие проектов в Колпино и Приморском районе, явно работать в области предпочитает «Ленстройтрест». Компания последовательно реализует несколько компактных кварталов в эконом-классе, ориентируясь в одинаковой степени на региональных и городских покупателей. Жилой комплекс «Лучший выбор» во Всеволожске на 72,5 тыс. кв. м почти завершен. На стройплощадку «JaanilaCountry» в Янино (порядка 180 тыс. кв. м, 3 детских сада, школа, поликлиника плюс торговый комплекс) компания выходит этой весной. Одновременно «Ленстройтрест» проектирует квартал в Гатчине на 140 тыс. кв. м экономичного жилья.

Первый свой проект в Ленинградской области – «Земляничная поляна» во Всеволожске – начала строить компания «РосСтройИнвест» совместно с инвестиционно-строительной группой «Таймс». По неподтвержденным данным, это не последний проект компании за пределами города.

Превратности климата

Согласно подсчетам NAIBecar, только в 20% проектов КОТ строится жилье комфорт-класса. Остальное – эконом. Однако девелоперы в отношении своих проектов все чаще употребляют слово «комфорт», всячески подчеркивая затем его доступность. В этом не одно только лукавство. ГК «Балтрос» в поиске ускользающего во время кризиса спроса нашел и утвердил на рынке масс-маркет как компромисс между экономичными планировками и комфортной жилой средой.

Решение оказалось работоспособным и долгоиграющим. Жилье площадью 30 кв. м пользуется популярностью, при этом покупатель хочет получить готовую качественную отделку по принципу «въезжай и живи», закрытый двор, хорошую входную группу, парковку и однородное социальное окружение.

Но масс-маркет предполагает бесчисленные вариации. Самая простая реализована в шестой очереди «Северной долины», где 70% квартир – студии и однокомнатные. За более тонкими и сложными решениями большинство компаний идет к северным соседям. Здесь работает общий принцип – чем компактнее проект и ниже объем застройки, тем гибче работа и оригинальнее продукт.

С помощью скандинавских проектных технологий «УНИСТО Петросталь» в проекте «Тридевяткино царство» удалось выжать высокий коэффициент полезной площади и избежать маломерных квартир, а также внедрить основной набор энергоэффективных инженерных решений, не выходя из эконом-класса.

«Ленстройтрест» строит микрорайон «JaanilaCountry» из финской панели ElematicOYс соблюдением скандинавских принципов благоустройства – и тоже позиционирует продукт в «экономе». При этом компания позволила себе нестандартную «фишку»: первая очередь проекта – «JaanilaDrive» – разработана как оазис для спортсменов и тех, кто просто любит двигаться, с велодорожками, дорожками для ходьбы, бега, площадками для футбола, тенниса, бадминтона, сквоша и т. д.

«РосСтройИнвест» работает по принципу «все в одном». Компания строит в монолите и выбирает хорошо освоенные городские районы. При этом разработала собственный стандарт «Доступный комфорт». Кроме архитектуры, функциональных планировок и наличия паркинга он подразумевает набор функций, заложенных в каждом доме для комфортного проживания. Проектируя коммерческие помещения в составе комплекса, компания отводит место для магазинов, аптеки, кафе, детского сада, салона красоты, по возможности – спортивного клуба. В 2013 году компания вплотную работает с двумя жилыми комплексами – «Дом с курантами» в Приморском районе и «Утренняя звезда» в Калининском.

Тенденцию к уменьшению метражей пришлось учесть даже компании «ЮИТ Санкт-Петербург», которая никогда не занималась «экономом», традиционно работая в комфорт- и бизнес-классе. При этом в своих новых комплексах «Новомосковский» и «КИМа,1» компания по-прежнему предлагает квартирывысокой готовности с максимумом опций, таких как место в подземном паркинге, сауны, глубокие «финские» балконы, отделка «под ключ» и возможность заказать кухню до переезда.

Компания MirlandDevelopmentв проекте «Триумф Парк» пошла вразрез со скандинавским трендом. На средства, полученные от иностранного инвестора и Сбербанка по программе проектного финансирования, она воплощает концепцию средиземноморской жизни. Небольшим проект не назовешь – 865 138 кв. м квартир; 60 000 кв. м офисных помещений; 30 000 кв. м торговых площадей на 40 га земли в Московском районе. Но в Петербурге это первый и единственный объект компании, все додумано до мелочей – от планировки территории до инсоляции квартир, и отчетливо видны принципы экологического проектирования по стандарту BREEAM. Первая очередь сдается в середине 2013 года и практически полностью продана, строится вторая. В составе проекта – 2 школы на 1000 мест каждая,4 дошкольных учреждения.

Подготовила Наталья Цветкова