ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Реновация без правил

Реновация без правил

Реновация морально и технически устаревшего жилья — не только российская проблема. В Европе, которая массово отстраивалась после второй мировой войны, каждая страна решает ее по­своему. Российский подход обещает массу впечатлений для всех участников и наблюдателей процесса. Но для девелоперов его реализация — настоящий экзамен на прочность.
Реновация развивается по­разному, потому что каждая страна расставляет в этом деле свои акценты – в зависимости от традиций, правовой системы, уровня благосостояния, потребностей общества и компетентности органов управления. В Западной Европе основным поводом для реновации дома является его низкая энергоэффективность — ресурсы там научились считать давно. Соответственно, самые продуманные образцы и схемы для массовой реновации жилья разработаны в холодных странах — Великобритании, Нидерландах, Норвегии, Германии и т.п.
И теперь, когда в России здания потребляют 350­550 кВт совокупной энергии в год на квадратный метр, в Швеции, например, норматив составляет 90 кВт, а в реальности уже не редкость здания с потреблением 30­50 кВт и меньше.
Стоимость владения жильем на Западе имеет не меньшее значение, чем стоимость его приобретения. Соответственно, и решение о реновации принимает собственник. Поэтому реновация чаще всего означает реконструкцию и модернизацию, а никак не снос.

СКРОМНО ПО­-НЕМЕЦКИ
В Германии, которая получила много панельных домов старых серий в наследство от ГДР, общие затраты на проведение модернизации к 2010 году, по некоторым оценкам, составили 6,2 млрд евро. Особенно быстро процесс пошел в Берлине, где к этому времени успели реновировать 60% «панели» полностью и еще 25% ­ частично. Cтоимость обновления жилого фонда составляет около 25­30% от стоимости нового строительства. На полную модернизацию одной квартиры надо потратить примерно 23 тысячи евро, причем 8,5 тысяч направляется именно на обеспечение показателей энергосбережения. Реновация подразумевает замену кровли и утепление технического этажа, замену инженерных сетей с установкой систем вентиляции и рекуперации тепла, устройство горизонтальной разводки отопления, замену радиаторов на новые — с теплосчетчиками и термостатами, ремонт и утепление фасадов, замену окон, установку счетчиков воды и газа частичную перепланировку и пристройку новых ограждающих конструкций, если решено увеличить площадь квартир, монтаж лифта в пристроенной к дому лифтовой шахте. Технологии разработаны так, чтобы осуществлять реновацию без выселения людей.
Поскольку массовой приватизации в Германии не было, то жилой недвижимостью владеет либо товарищество собственников, либо государство. В Берлине в частной собственности находится около 30% жилого фонда. Если решение о санации и реновации дома принимает товарищество, работы финансируются из средств владельцев. Можно рассчитывать на некоторую помощь государства и на банковский кредит. Он может быть предоставлен на cрок до 25 лет под 3% годовых. Заказчиками работ в этом случае, естественно, являются сами собственники.
В отношении принадлежащего государству жилого фонда решение о реновации того или иного квартала принимает специальная комиссия. Очередность зависит от многих факторов, не в последнюю очередь — демографических. Городские власти в Берлине и других крупных городах отслеживают динамику рождаемости по всем районам, поскольку именно рост семей заставляет людей менять жилищные условия.
Поскольку большая часть жилья находится в аренде, правовых коллизий, связанных с изъятием собственности и необходимостью компенсаций, не возникает. Нет необходимости тратить время на урегулирование отношений индивидуально с каждым собственником. Государство тратит его на разработку градостроительной документации, технико­экономических показателей для домов и квартир, определяется с той суммой, которую готово вложить на квадратный метр, после чего выставляет недвижимость на конкурс. Стартовая цена в 2010 году составляла 60­70 евро за метр. При этом бюджет вкладывал в реновацию порядка 40 евро. Компания, готовая дать максимальную цену, получала недвижимость в собственность, выполняла реновацию по заданным ТЭПам и отбивала инвестиции, сдавая квартиры в аренду. Соотношение совместных затрат бюджета и инвестора получалось оптимальным.

РЕНОВАЦИЯ ВЗАЙМЫ
Сейчас германский опыт успешно внедряют у себя страны Балтии. У этих государств меньше финансовых ресурсов, но программы реновации получают поддержку различных фондов, а главное, в отличие от России, там доступны дешевые европейские кредиты. Реновация по­европейски означает не что иное, как «продвинутый» капитальный ремонт. А объем банковских кредитов, выданных на капитальный ремонт, в бывшей советской Прибалтике время от времени превышает объем ипотечного кредитования.
В Латвии, например, начали заниматься реновацией в 2008 году при участии Банка развития Германии и Фонда Восточно­Европейской инициативы. Затем появились собственная государственная программы софинансирования реновации, рассчитанная до 2014 года. По ней владельцы квартир могут сразу получить обратно до 50­60% от затраченных на реновацию дома средств. В результате среднее энергопотребление в реновированных домах удалось снизить до 27,63 кВт на квадратный метр в отопительном сезоне 2012­2013 года (максимальное потребление не превысило 40,89 кВт). Здесь объем работ несколько скромнее, но тоже подразумевает утепление фасада, подвала, чердаков, замену кровли, окон, систем горячего водоснабжения и отопления с установкой терморегуляторов. Преимущество софинансирования — в недискриминированном подходе. Неважно, находится панелька в столице страны или в провинции. Было бы желание жителей — государство поможет им привести в порядок дом.

ОСОБЫЙ ПУТЬ
В России реновация одной панельной пятиэтажки (без надстройки) обходится в среднем в 25 млн руб. В доме на 9 подъездов с 3 квартирами на каждой площадке выходит чуть больше 185 тысяч с квартиры. Сумма не запредельная, но разрыв в доходах собственников большой, кредиты дороги, а государство не готово финансировать реновацию в той пропорции, в какой остается собственником неприватизированного жилья. А поскольку в сокращении потребления ресурсов по­настоящему не заинтересован никто, то и модернизация жилья по сценарию, который окупается в остальной Европе, была признана экономически неэффективной.
Зато более интенсивное использование городской земли и ликвидация аварийного фонда власть интересует. Поэтому проблему взяли крупнее, затеяв реновацию целыми кварталами и на деньги бизнеса. Реновация подразумевает поэтапный снос домов массовых серий, волновое расселение жителей в новый фонд, который возводится с перепланировкой кварталов и увеличением плотности застройки.
В силу того, что приходится расселять жителей, в том числе — собственников жилья, а процесс это затяжной, у проектов реновации с самого начала особая экономика. Их рентабельность оценивают на уровне 15­20%, по российским меркам скромно. А поскольку государству свойственно постоянно менять объем своих публично­правовых обязательств, не говоря уже об обязанностях, взятых на себя в рамках конкретных проектов, то и эта рентабельность в любой момент может исчезнуть.
Нагрузку в виде поставленных задач и вынужденного взаимодействия с государством выдерживает только очень серьезный бизнес. Поэтому реновация морально устаревшего жилья происходит, в основном, в двух столицах. В регионах изучают опыт, но не предпринимают сколько­нибудь серьезных попыток решить проблему старого фонда.
Этому способствует и то, что жилищное законодательство в обеих столицах выгодно отличается от остальных городов, обеспечивая приемлемые условия расселения: жители пятиэтажек получают жилье в районе проживания, наниматели ― по нормам предоставления (18 кв. м на человека), а собственники из расчета «метр за метр» с правом докупить дополнительную площадь по льготным расценкам. Переселение из коммуналки в коммуналку запрещено.

ПОТЕРЯ БОЙЦОВ
В Москве реновацией вплотную занялись еще в 1990­х. Тем не менее, к окончанию кризиса 2008­2009 годов в городе оставалось около 400 кварталов с домами­«хрущевками». В рамках государственной жилищной программы на 2012­2016 годы там действует подпрограмма «Реновация существующей жилой застройки». На ее финансирование бюджет выделяет 1,885 млрд рублей. Согласно этому документу, к 2014 году все «хрущевки» должны были быть снесены. В реальности все происходит немного медленнее — 289 домов еще остаются, и уже очевидно, что раньше 2016 года их снос не завершить.
Перерыв в процессе реновации случился после смены мэра. После прихода на этот пост Сергей Собянин не только не заключил ни одного нового контракта с бизнесом на реновацию ветхого жилья, но и расторг 18 из 23 уже подписанных. Проиграли все — и застройщики, и город, которому теперь приходится выполнять обязательства по перестройке «хрущоб» за свой счет. Пяти компаниям ­ ЗАО «Кунцево­инвест», ЗАО «Ремстройтрест», ООО «ПСФ «Крост», ЗАО «ФЦСР», ОАО «Центр­Инвест» ­ в судебном порядке удалось отстоять свое право на постройку суммарно около 1 млн кв. м нового жилья в рамках проектов реновации.
Последний проект был анонсирован в августе 2013 года, когда ГК «Пионер» объявила о комплексной реконструкции микрорайона №1 в Северном Тушино. Она предполагает снос 15 пятиэтажных жилых домов и административного здания ради строительства 155 000 кв. м жилья (на 3700 человек), общественно­делового центра, парковок на 3420 машиномест, школ и детсадов. Но документы на него еще не подписаны.
Новые контракты появятся, когда Москва примет, наконец, правила землепользования и застройки и получит законную возможность выставлять на торги лоты по реконструкции целых кварталов. Принятие ПЗЗ вряд ли удастся раньше 2016 года. Но если Москомстройинвест сможет провести соответствующие поправки в Градостроительный кодекс РФ, то, помимо Северного Тушина, еще четыре проекта (суммарно на 1 млн кв.м) будут разыграны уже в 2014 году.
Пока непонятно, как будут распределяться обязанности по переселению жителей или выкупу принадлежащих им квартир между будущими инвесторами и правительством Москвы. Чтобы помочь инвесторам «свести» экономику проектов, город даже готов за свой счет профинансировать создание внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры. По крайней мере, об этом заявляют в Москомстройинвесте.

ДРУГИМ НАУКА
В Петербурге все развивается строго наоборот. Публично поддерживая деятельность компании «СПб Реновация», которая модернизирует 22 из 23 отданных под реновацию кварталов (всего 899 га), городские власти одновременно сокращают свое финансовое участие в программе. С осени 2013 года девелоперу вменяют в обязанность обеспечивать кварталы социальной инфраструктурой по резко увеличившимся региональным нормативам. Всего социальных объектов получается порядка 50. При этом выкупать построенные сады и школы город намерен только в тех кварталах, где под расселение отдается самый высокий процент новых квартир (т. е. в тех, которые не приносят никакой прибыли инвестору). Инженерную инфраструктуру город тоже финансировать не готов, за исключением одного квартала в Ульянке и одного — в Колпино. Город начал ревизию проектов планировок во всех кварталах, предназначенных для реновации.
Сейчас стоимость жилья, предназначенного «на продажу», составляет у «СПб Реновации» от 85 тыс. руб за кв.м ­ на уровне «комфорт­класса», хотя жилье позиционируется как «масс­маркет». При этом переселенцы имеют право выкупать дополнительную жилплощадь по цене Минрегиона – 55 тыс. руб за метр. Но стоимость программы реновации подорожала с 350 млрд руб. в 2009 году до 420 млрд к началу 2013 года. А если некоторые ППТ будут возвращены на переделку, экономика может не «срастись» и при более высокой цене на метр.
Поэтому вряд ли стоит удивляться тому, что в апреле 2013 года Петербургу пришлось исключить из программы реновации 6 кварталов, а в январе 2013­го оттуда решением депутатов ЗАКСа исчезли еще три, расположенные в Петродворце, Пушкине и Фрунзенском районе. На них просто не нашлось инвесторов – больше никто не хочет или не может позволить себе экспериментов.

С ЭФФЕКТОМ НЕИЗВЕСТНОСТИ
Светлой стороной реновации по­российски (при условии, что она состоится) может стать более элегантный и современный стиль жизни. Последние проекты в Москве и первые в Петербурге выведены на рынок после кризиса, когда потребительские качества жилья, и не только жилья, но и квартала, окружающей городской среды, приобрели значение. Снос пятиэтажек, конечно, идет своим чередом, но компаниям пришлось включиться в конкуренцию за потребителя.
К перепланировке кварталов и проектированию новых домов привлекли европейские архитектурные студии. Например, в Москве концерн «Крост» привлек к работе в Хорошево­Мневниках Риккардо Бофилла, студии Allmann Sattler Wappner Architerkten и Ernst Ulrich Tillman. В Петербурге «СПб Реновация» подтянула к этому процессу сразу 10 архитектурных мастерских из Швеции, Великобритании, Финляндии, Франции. С компанией работают Henley Halebrown Rorrison, PRP Architects, Semren och Mansson Arkitektkontor AB, Tovatt Architects и др. И по крайней мере в архитектурном отношении продукт обещает быть намного более ярким и индивидуальным, чем одинаковые коробки хрущевской и брежневской эпох.
Преимущества городской застройки «по­европейски» ­ высокая плотность, встроенные арендные площади для стрит­ритейла, закрытые дворы, наличие парковок и необходимость оплачивать место для машины – не всегда очевидны для жителей обновляемых кварталов. Даже необычный типоразмер окон может вызывать раздражение, а необычный цвет фасадов и высота доминант ­ опасаться за инсоляцию соседних домов. Но сторонников нового тоже немало, прежде всего, среди тех, кто надеется выехать из ветшающих панелек.
Кроме того, проекты «СПб Реновации» возвращают всех к первоначальной идее — экономии ресурсов. Для оптимизации затрат в таких проектах требуются перекладки магистральных сетей для всего квартала. Компания долго искала компромисс между увеличением плотности застройки и, соответственно, нагрузки на сети и уменьшением энергопотребления зданий, надеясь сэкономить на запрашиваемых мощностях. Итог, похоже, получился не в пользу девелоперов. Но для потребителей новое жилье обещает быть выгодным. Кроме стандартных улучшений — высокого коэффициента теплопроводности ограждающих конструкций, энергосберегающих стеклопакетов, есть и довольно дорогие решения ­ система рекуперации тепла, безрамное остекление балконов. Но эти затраты, как признают в компании, тоже не получается полностью компенсировать. И хотя опыт реновации жилья в Петербурге получается насыщенным и ярким, за его исход сейчас не поручится никто.

Подготовила Наталья Цветкова