ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС

ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС

В 2014 году в Санкт­-Петербурге ожидается ввод рекордного объема складской недвижимости. При этом величина арендной ставки уже не является первоочередным критерием выбора объектов.

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ
По итогам прошлого года совокупное предложение качественных складских площадей выросло на 3,8% и составило 1,509 млн кв. метров. Как отмечается в исследовании компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в течение всего года на рынке наблюдался дефицит вакантных складских площадей, что приводило к росту отложенного спроса. Наибольший спрос на складские помещения в течение 4 квартала 2013 года демонстрировали производственные предприятия, ритейлеры и транспортно­логистические предприятия.
Средний уровень вакансии во всех классах качественных складских комплексов оказался ниже итогового показателя 2012 года примерно на 2 п.п. В конце отчетного периода вакантными на рынке оставались всего 44,4 тыс. кв.м. За год рост арендных ставок (triple net) в классе A составил 10%, в классе B – 8%. По подсчетам аналитиков ASTERA, в 2014 году ожидается ввод почти 170 тыс. кв. м, что в три раза превышает показатель прошлого года. В случае реализации заявленных планов возможно удовлетворение отложенного спроса.
В 2013 году на рынке складской недвижимости Санкт­Петербурга было введено 54,2 тыс. кв. м арендопригодных площадей. По итогам года совокупное качественное предложение складских комплексов составило 1 509,2 тыс. кв. м, увеличившись на 3,8% по сравнению с итоговым значением 2012 года.
90% площадей были введены во втором полугодии. Развитие получило только северо­западное направление.
Преобладание спроса над предложением приводит к тому, что предварительные договоры аренды подписываются уже на этапе строительства складских комплексов. К моменту открытия значительная часть площадей в них уже может быть сдана.
В 2014 году на рынке складской недвижимости Санкт­Петербурга планируется к вводу почти 170 тыс. кв. м, что в три раза превышает показатель 2013 года. В результате объем совокупного предложения складских площадей вырастет на 11,2% и составит 1 678,7 тыс. кв. м.
– В продолжение тенденции последних двух­трех лет на рынке складской недвижимости в 2013 году ощущался острый дефицит предложения качественных площадей. Как следствие, все большее распространение получают проекты built­to­suit, ­ отмечает руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Вера Бойкова.
В течение всего прошлого года спрос на складскую недвижимость сохранялся на высоком уровне. Отсутствие на рынке вакантных площадей приводило к росту отложенного спроса. Для удовлетворения потребности в складах некоторые компании рассматривали следующие варианты: покупка земельных участков; строительство в формате built­to­suit.
В качестве примера реализации первого варианта можно привести компанию «Юникосметик», которая еще в 2010 году приобрела земельный участок в Колпино и к концу 2013 года практически завершила строительство склада для собственных нужд.
По второму пути пошел продуктовый ритейлер «Верный»: девелопер PNK Group построит для него склад арендопригодной площадью 35 тыс. кв. метров в районе Петро­Славянки. Завершение строительства намечено на вторую половину 2014 года.
Таким образом, следует отметить, что сложившаяся ситуация приводит к сокращению отложенного спроса, тем самым негативно влияя на девелопмент спекулятивных складских комплексов.
По статистике обращений в компанию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, наибольшая часть запросов поступила от производственных компаний, доля которых в общем объеме заявок составила 40,5%. Доли транспортно­логистических и торговых компаний оказались примерно одинаковы ­ по 20%.
Наиболее востребованными среди арендаторов стали складские помещения от 1 000 до 3 000 кв. м, удельный вес которых в общем объеме запросов составил 40,5%. Помещения площадью от 500 до 1 000 кв.м также пользовались высоким спросом, частота таких заявок составила 31%.
В конце декабря на рынке оставались вакантными около 44,4 тыс. кв. метров в складских комплексах классов A и B, по сравнению с 33,2 тыс. кв. метров в сентябре и 11,7 тыс. кв. метров в марте. Количество вакантных площадей в перспективе продолжит увеличиваться, что сможет благоприятно повлиять на удовлетворение спроса арендаторов. Однако с учетом негативных прогнозов темпов роста промышленного производства в России и Санкт­Петербурге объем спроса, в первую очередь со стороны производственных компаний, в 2014 году будет иметь тенденцию к понижению.
Дефицит вакантных складских площадей в течение года привел к росту ставок.
В декабре 2013 года средневзвешенные годовые ставки предложения triple net в классах А и B составили соответственно 132 доллара США и 122 доллара США за кв. м. За год рост ставок в классе A достиг 10%, в классе B – 8%. Ставки операционных расходов – 25­35 долларов США за кв. метр в год.
Согласно результатам исследования ASTERA, уровень вакансии к концу 2013 года составил 3,42% в складских комплексах класса A и 1,81% ­ класса B. Причем за 4 квартал уровень вакансии в складских комплексах класса B понизился на 0,72%, а в комплексах класса A, напротив, было зафиксировано увеличение на 1,33%.
В 2014 году ожидается сравнительно высокий объем ввода нового предложения. При этом удельная доля складов класса B составит менее 10%. По мнению аналитиков ASTERA, в перспективе ситуация на рынке высококачественных складов стабилизируется, так как спрос на них сможет быть обеспечен соответствующим предложением. Однако спрос на менее дорогие складские комплексы останется по­прежнему неудовлетворенным.
– В 2014 году ожидается ввод 200–250 тыс. кв. метров складских площадей, ­ комментирует генеральный директор УК «Пулковские звезды» Роман Гамзов. ­ Объем рынка высокачественных складов приблизится к отметке в 2,5 млн. кв. метров. Примерно половина этого объема сдается в аренду. Прирост происходит за счет новых и расширения существующих логистических комплексов. Новые объекты концентрируются как в южной производственно­логистической зоне в районе Шушар, так и в северной части в зоне Бугры­Сертолово.
В то же время накопленный отложенный спрос позволит поглотить этот объем, уровень вакансий несколько увеличится, но будет составлять не более 10%, что будет свидетельствовать о некоем оздоровлении рынка, снятию ажиотажного спроса и создаст большую конкуренцию, замедлит рост ставок, делая комплексы более привлекательными для арендаторов В то же время многие дистрибьюторские компании, а также компании, представляющие реализацию промышленного оборудования сталкиваются с отсутствием условий для размещения специализированных складов с блоками до 3000 м. кв, что приводит к развитию специализированных комплексов.
Осознавая данную потребность рынка, мы приняли решение двигаться в этом направлении, одним из таких объектов является развиваемый нашей компанией комплекс «Пулковские звезды».

СТАВКИ СДЕЛАНЫ
– Рынок индустриально­складской недвижимости на протяжении последних нескольких лет испытывал серьезный дефицит качественного предложения. 2014 год обещает стать переломным – в планах девелоперов вывести на рынок более 200 тыс. кв. м, предназначенных для аренды индустриально­складских площадей, ­ рассказывает руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank Saint­Petersburg Михаил Тюнин. ­ Мы ждем этого с большим нетерпением, чтобы удовлетворить спрос, накопленный за два последних года стагнации рынка.

В пятерку наиболее интересных индустриально­-складских комплексов, обещающих выйти на рынок в 2014 году, по оценке Knight Frank Saint-­Petersburg входят:

Адамант парк
Срок готовности: III квартал 2014 г.
Общая площадь: 75 000 кв. м (1­я очередь)
В 2013 году холдинг «Адамант» объявил о возвращении к докризисным планам по строительству складского комплекса в п/з Шушары и тут же приступила к строительству. Складской комплекс «Адамант парк» обещает стать самым крупным из введенных в 2014 г.

Логопарк «Осиновая роща»
Срок готовности: III квартал 2014 г.
Общая площадь: 52 000 кв. м (3­я очередь)
Начиная с 2007 г., корпорация «Стерх» реализует проект развития логопарка «Осиновая Роща», стабильно пополняя предложения на рынке складских площадей класса A. Летом 2014 г. должно завершиться строительство последней (третьей) очереди логопарка.

Логопарк «Троицкий»
Срок готовности: II квартал 2014 г.
Общая площадь: 43 300 кв. м (3­я очередь)
Логопарк «Троицкий», известный ранее на рынке как «Теорема терминал», начал свое развитие в 2007 году. В 2012 году комплекс сменил собственника, который решил продолжить его развитие. Летом 2014 г. ожидается окончание строительства 3­й очереди логопарка. Девелопером проекта выступает компания Resolute Asset Management LLP.

NordWay
Срок готовности: I квартал 2014
Общая площадь: 40 000 кв. м (2­я очередь)
Литовская девелоперская компания Hanner начала реализацию проекта складского комплекса NordWay в 2007 г. Но из­за кризиса проект был заморожен и возобновился лишь в 2011 г. В I квартале 2014 года откроет свои двери для арендаторов 2­я очередь комплекса.

ИП «Ладога»
В начале 2013 г. ООО «Агротрейд» (входит в ГК «Балтстрой») заявило о планах строительства индустриального парка «Ладога» площадью 29 тыс. кв. м на участке в 5,3 га во Всеволожске. В настоящее время в микрорайоне «Южный» ведутся работы по возведению каркаса здания. Производственно­складские площади планируется строить поэтапно в течение 2014–2015 гг.
Срок готовности: IV квартал 2014
Общая площадь: 29 000 кв. м

– Очевидно, что спрос на аренду складских помещений в Санкт­Петербурге и области продолжает стабильно расти, – комментирует генеральный директор логопарка «Осиновая роща» Александр Ковалев. – При этом величина арендной ставки уже не является первоочередным критерием выбора объектов. Предпочтение отдается современным, высокооснащенным распределительным центрам европейского класса, способным оказывать полный цикл логистических услуг.

Большинство анонсированных к вводу объектов представляют собой следующие очереди терминалов уже действующих игроков логистического рынка: «Nordway Logistics Park», «Осиновая роща», «Теорема­Терминал», «Orion Logistics Park» и другие. Но, несмотря на рекордные объемы ввода в 2014 году, доля качественных вакантных площадей увеличится незначительно, так как большая часть складских площадей арендуется еще на начальных этапах проектирования.
В настоящий момент в логопарке «Осиновая роща» на этапе строительства находится третий склад общей площадью 54000 кв. м Ввод объекта запланирован на 3 квартал 2014 года, однако уже сейчас ведутся переговоры об аренде площадей нового склада и о предоставлении услуг ответственного хранения. Это позволяет в полной мере учесть все требования клиентов и обеспечить высокий уровень заполняемости площадей к моменту открытия склада.
Таким образом, можно с уверенностью сказать, что качественные складские площади, обладающие всеми необходимыми характеристиками, будут вызывать огромный интерес, как со стороны арендаторов, так и инвесторов еще долгое время.

ОРИЕНТИРУЯСЬ
НА ПОТРЕБНОСТИ

– В дальнейшем значительно повлияет на географию размещения складских комплексов развитие портов на побережье Финского залива, – прогнозирует Роман Гамзов. – С учетом вновь формируемых транспортных потоков будет развиваться логистическая инфраструктура Ленинградской области.
Сейчас отмечается недостаток современных логистических центров на территориях, эффективно расположенных относительно порта Санкт­Петербурга. Во многом, это определило появление новых комплексов в периферийной зоне Шушар. Основным портом в Ленинградской области, определяющим развитие складской недвижимости, в ближайшее время будет Усть Луга. Развитие логистических комплексов в этом направлении будет во многом зависеть от степени готовности порта и во многом будут ориентироваться на контейнерные перевозки. Безусловно, роль морских перевозок для развития складов в Санкт­Петербурге и Ленобласти значительна, и поэтому с учетом развития Усть Лужского порта акцентирование при размещение складов постепенно сместится на Кингисепский и Ломоносовский районы Ленинградской области.
– В последние годы о строительстве терминалов объявляют достаточно много, активнее скупаются земельные участки, примыкающие к транспортным и морским коридорам, ­ отмечает Александр Ковалев. – И это логично: современный складской логистический комплекс изначально подразумевает наличие развитой транспортной инфраструктуры и удобного месторасположения.


Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2014 г. Название Класс GBA, кв.м GLA, кв.м Направление
Nordway, 2­я очередь A 59 700 40 600 Юг
Aрмада Парк A 60 000 60 000 Юг
Осиновая Роща,
склад №3
A 54 000 12 000 Северо-­Запад
Логопарк Троицкий A 42 650 39 250 Юго­Восток
Конная Лахта A 5 500 4 400 Северо­Запад
ИП Ладога,
1­я очередь B 8 400 6 250 Восток
ПСК Мурино, 3­я очередь B 7 000 7 000 Северо­
Восток
ИТОГО 237 250 169 500

Подготовила Славяна Румянцева