ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
КОМПЛЕКСНО И УСТОЙЧИВО

КОМПЛЕКСНО И УСТОЙЧИВО

В Санкт-Петербурге определены тринадцать районов под КУРТ (комплексное устойчивое развитие территорий), которое предполагает создание жилых кварталов, полностью обеспеченных всеми видами инфраструктуры, а также вовлечение в экономический оборот территорий, использовавшихся ранее неэффективно. Прежде всего имеются ввиду бывшие промзоны с возможной частичной жилой или деловой застройкой.

 

К пяти первым выбранным районам относятся: Невский, Фрунзенский, Красносельский, Пушкинский и территория бывшего аэропорта «Горская».

Согласно Федеральному закону № 373-ФЗ, который и закрепил само понятие КУРТ, инициаторами развития территорий могут выступать как власти, так и собственники. И здесь в первую очередь встает вопрос об урегулировании прав всех собственников, поскольку к территориям КУРТ по инициативе муниципалитетов могут быть отнесены не только проблемные, аварийные дома и сооружения, но также жилые многоквартирные и частные дома, садоводства и пр. По утверждению отдельных юристов, механизмов защиты прав собственников вышеуказанного имущества законом не предусмотрено. Таким образом, эти земли могут быть просто изъяты под «развитие территории», как это было, например, в Гатчине, когда жителей домов, мешающих строительству виадука, принудительно расселили.

Многие специалисты также считают, что у города на данный момент нет четкого понимания, какие зоны можно развивать в рамках КУРТ.

Так, на конференции «В поисках устойчивого развития территорий», проведенной еще в прошлом году, было отмечено, что развитие первых пяти выбранных районов в полной мере по предлагаемой схеме весьма сомнительно.

Инициатором развития района Лиговского проспекта, к примеру, выступил сам правообладатель (в этом случае у государства нет возможности изымать земельные участки и объекты), то есть, он самостоятельно занимается выкупом и ведет переговоры с другими собственниками: сколько на это понадобится времени — неизвестно, а значит, нет возможности четкого планирования.

Создание комплексной инфраструктуры на Дальневосточном проспекте также под вопросом, поскольку там существует уже сложившаяся улично-дорожная сеть с колоссальной нагрузкой, и дополнительная застройка не будет ничем отличаться от обычного развития застроенных территорий.

Достаточно перспективным, по мнению экспертов, является Красносельский район, поскольку там располагалась воинская часть и много свободной территории. Но это тоже не КУРТ.

Что касается, например, Сестрорецка («Горская») – это бывшие земли Фонда РЖС, которые неоднократно выставлялись на аукцион с плохо проработанной документацией, из-за чего серьезные игроки рынка не спешили их приобретать.

Таким образом, эксперты сошлись во мнении, что первые пять проектов не совсем отвечают требованиям и целям, поставленным законодательством.

Безусловно, инициативы вроде КОТ и КУРТ важны для города, и, наверное, не столь важно, насколько жестко предполагаемые к развитию территории отвечают всем прописанным критериям, как неважно и название самих программ. Для того чтобы развитие началось, все участники процесса должны видеть четкие перспективы и, главное, понимать экономику проекта, которая как раз законодательством традиционно не предусматривается.

О плюсах, минусах и «подводных камнях» программы комплексного развития территорий для города рассказывают представители бизнес-сообщества Санкт-Петербурга.

Руководитель проектов направления «Оценка и финансовый консалтинг» Группы компаний SRG Максим Гончаров:

 – Комплексное устойчивое развитие территорий (КУРТ) представляет собой комплексный подход к развитию города, который призван решить проблему неравномерного развития территории, поскольку охватывает и жилую застройку, и застройку объектами коммерческого назначения, и транспортную, и социальную инфраструктуру.

В теории, среди плюсов данной программы развития можно выделить создание новых рабочих мест и самостоятельных культурно-экономических центров. Однако стоит отметить, что на сегодняшний день ни один проект по КУРТ на практике не вошел в стадию реализации. Более того, законодательная база не проработана, равно как отсутствует практический механизм реализации подобных проектов. К тому же большинство девелоперов говорят о том, что с трудом понимают свои возможности при участии в столь масштабных проектах, поскольку не могут посчитать их экономику. Таким образом, говорить о плюсах и минусах реализации программы преждевременно.

Управляющий партнёр ГК РОСТ.ФОНД Максим Аронов:

 – Насколько эта программа важна для города, станет понятно после того, когда хотя бы один из этих проектов будет успешно реализован. Теоретически этот инструмент потенциально может облегчить жизнь и собственникам участков, находящихся на данных территориях, и органам исполнительной власти, которые взаимодействуют с этой группой собственников.

В подобных обстоятельствах обычно создаётся управляющая компания, которая занимается девелопментом территории.

В особенности эта модель была бы интересна для «серого пояса» – насколько я знаю, в данном случае речь идёт о комплексном редевелопменте под ту функцию, которая будет интересна с точки зрения бизнеса. Однако, к сожалению, на сегодняшний день в таких проектах чаще всего превалирует именно жилищное строительство.

Главный «подводный камень» здесь, на мой взгляд, лежит в области вовлечения собственников. В случае, если кто-то из них откажется участвовать в таком проекте – а они вправе это сделать – то рискует инвестор. Нужно следить за реализацией КУРТов на практике, и в скором времени мы увидим, надеюсь, успешную реализацию этих проектов.

Партнер Strategi Partners, руководитель практики «Недвижимость и строительство» и «Энергетика и ЖКХ» Елена Киселева:

 – Стимулирование развития неэффективно используемых промышленных территорий – важный элемент градостроительной политики для любого крупного города. Несмотря на наличие определенного экономического эффекта от налоговых поступлений, основная ставка здесь все-таки делается на повышение качества жизни и совершенствования городской среды. Реализация проектов КУРТ позволит как улучшить облик города, так и вывести на рынок крупные площадки для создания современных жилых районов и общественных пространств, которых в Санкт-Петербурге – дефицит.

Отсутствие четких договоренностей между городом и инвесторами по всем значимым параметрам – ключевая на сегодняшний день причина неполучения ожидаемой прибыли в большинстве крупных проектов по развитию территорий. Поэтому «правила игры» важно определить «на берегу». Наиболее критичны для экономики проекта такие параметры КУРТ как условия по подключениям к сетям, требования к благоустройству и социальной инфраструктуре, перспективы улучшения транспортной доступности (метро, транспортные развязки и т. п.), механизмы решения вопросов со сторонними правообладателями объектов недвижимости на рассматриваемой территории, возможные налоговые льготы.

Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова:

– Раньше использовалась аббревиатура КОТ – комплексное развитие территорий. Сейчас КУРТ – комплексное устойчивое развитие территорий. Очень хочется надеяться, что появление слова «устойчивое» говорит о том, что ошибки несбалансированного развития новых территорий, особенно, расположенных на окраине города, властями учтены, и новый курс правительства взят именно на обеспеченное всей инфраструктурой развитие новых территорий. В чем город, безусловно, нуждается. Главная трудность здесь – в наличии координирующего центра и в комплексном подходе к данным территориям. Важна интеграция не просто всех комитетов, так или иначе определяющих и регламентирующих строительный процесс, важна системная и слаженная работа правительств города и области. Потому что, только рассматривая агломерацию в целом, можно увидеть и предусмотреть возможные сложности и «тонкие» места.

И все-таки, что же такое КУРТ на практике? Как могут выглядеть развитые по такой схеме территории?

Бывший председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга, а ныне – партнер ГК ВИПС Вячеслав Семененко, в качестве успешного примера подобной программы в Европе приводит известный сегодня городской район Гамбурга — Хафен-Сити, где
на территории бывшего порта площадью 155 га на сваях был построен новый, современный жилой район с большой деловой зоной, который сегодня является не только визитной карточкой города, но и примером умелой организации комфортной среды. До этого район заброшенной гавани считался депрессивным около 50 лет.

 

Беседовал Евгений Раи