ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Архив номеров / Архив в электронном виде / СТО 08/65 ДЕКАБРЬ 2018 / ИГОРЬ АЛБИН: ЖЕЛАЮ СТРОИТЕЛЬНОМУ РЫНКУ СТАБИЛЬНОСТИ И РАЗВИТИЯ!
ИГОРЬ АЛБИН: ЖЕЛАЮ СТРОИТЕЛЬНОМУ РЫНКУ СТАБИЛЬНОСТИ И РАЗВИТИЯ!

ИГОРЬ АЛБИН: ЖЕЛАЮ СТРОИТЕЛЬНОМУ РЫНКУ СТАБИЛЬНОСТИ И РАЗВИТИЯ!

Итоги уходящего года вместе с журналом «СТО Строительство Технологии Организация» подводит вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Николаевич Албин:

 

– Игорь Николаевич, Санкт-Петербург и Ленобласть являются лидерами в стране по показателям ввода жилья и ежегодно улучшают их. Не приводит ли, на Ваш взгляд, эта гонка за количеством к потере качества наших новостроек?

 – Мы ожидаем ввод жилья в текущем году в Петербурге на уровне 3,198 млн кв.м. То есть мы вышли на те показатели, которые носили плановый характер и которые утверждены для региона Минстроем России. Напомню, что прошлый, 2017 год вообще был рекордным для жилищного строительства

в Северной столице: введено 3,5 млн кв. метров. Наш город стабильно входит в тройку лидеров субъектов РФ по объемам вводимого жилья. Так что с количеством у нас действительно всё в порядке. При этом мы ужесточаем требования в плане качества новостроек, наводим порядок в части получения заключения о соответствии объектов и разрешений на ввод в эксплуатацию.

В городе действуют жесткие региональные нормативы градостроительного проектирования, и сегодня, например, невозможно получить разрешительную документацию по объекту, если не определены перспективы по созданию сопутствующих объектов социальной инфраструктуры – мест в детских садах и школах.

В последние годы, к сожалению, произошел резкий крен в сторону жилых новостроек, за темпами которых мы не успеваем строить социальные и транспортные объекты, общественные пространства, парковки. Возник, если так можно выразиться, новый тип обманутых дольщиков – люди, которые, купив квартиру, оказались в «каменных джунглях», в жилье, которое транспортно недоступно, без зеленых насаждений общего пользования, без школ, поликлиник, больниц и так далее. Мы подсчитали – необходимо порядка 200 млрд рублей для того, чтобы удовлетворить потребность в социальной, транспортной инфраструктуре, зелёных зонах и т.п. только в рамках выданных разрешений на строительство! Есть такие деньги в бюджете? Да нет, конечно.

Я считаю, что создаваемый в городе Фонд социальных обязательств – это как раз механизм, который поможет выровнять сложившийся дисбаланс.

Важным регулятором пространственного развития выступает Генеральный план Санкт-Петербурга. В текущем году проведена колоссальная работа по организации загрузки исходных данных в новый Генплан. Впервые с участием инвестиционно-строительных компаний мы пытаемся увидеть перспективу до 2050 года, опираясь на агломерационный подход. Наша задача – обеспечить достойную жизнь петербуржцам, в красивом, комфортном городе с понятными перспективами для нас и для наших детей. При этом ещё очень важно найти баланс между историей и современностью. Потому что Петербург – уникальный объект культурного наследия ЮНЕСКО, город-памятник, и в этом его колоссальное конкурентное преимущество, потенциал для развития туристической отрасли, которая в 2018 году уже вышла на уровень 6% валового регионального продукта.

 – Говоря о доступном жилье, представитель одного из крупных застройщиков в Санкт-Петербурге недавно заявил, что пока жители города будут нетребовательны к уровню качества, у нас будут продолжать появляться «проблемные» жилые комплексы. Может, здесь дело в менталитете (строители не могут занять активную позицию, людей устраивает некачественное жилье...), в желании экономить на всем или все-таки в профессиональном уровне строителей?

 – Приверженность высшего руководства компании к стандартам качества – единственная возможность реализовать такие стандарты. Если представители менеджмента в строительной отрасли разделяют идеологию качества, вовлечены в процесс внедрения стандартов качества и ему привержены – это и есть единственная возможность добиться результата. Но уповать на добрую волю было бы наивно. Всё-таки бизнес движим прежде всего желанием извлекать прибыль, много прибыли, как можно больше прибыли. «Отжать» с каждого квадратного метра земли максимальную маржу – это общая психология девелоперов.

Покупатели – аналогично – исходят из экономики семейного бюджета, движимы желанием купить дешевле, хотя, конечно, все рассчитывают, что строители поработали качественно, а сама территория застройки обеспечена всем необходимым: магазинами, школами, садиками, зелеными насаждениями, паркингом.

Арбитром в стремлении одних – заработать побольше, а других – побольше сэкономить должны быть органы власти, а если точнее – система, которая не позволяла бы выпустить на рынок некачественное жильё, не обеспеченное инфраструктурой, не говоря уже о вопросах безопасности. Здания и сооружения должны соответствовать всем СНиПам, нормативам, правилам.

По самим объектам вопросы качества строительства решаются на стадии технического надзора и выдачи заключений о соответствии и вводе объектав эксплуатацию. Качество создаваемой городской среды регулируется через НГП – нормативы градостроительного проектирования. В Петербурге они одни из самых жестких. И сегодня мы ставим вопрос о том, чтобы в примыкающих районах Ленинградской области, на глубине проникновения до 50 км региональные НГП были идентичны петербуржским, потому что в противном случае возникают «зоны напряжения» на границе двух субъектов Федерации.

Профессиональному сообществу важно постоянно держать вопросы качества строительства в поле зрения, влиять на них в том числе через саморегулируемые организации. Хорошо, что есть такой инструмент обсуждения и решения проблем качества, как ежегодная городская практическая конференция, проводимая «Союзпетростроем» во Всемирный день качества. Ведущие компании строительной отрасли и представители профильных органов власти традиционно могут обменяться мнениями и сформировать позицию по первоочередным мероприятиям, направленным на повышение качества строительства в Санкт-Петербурге и улучшение городской среды. Это затрагивает вопросы градостроительной политики, комплексного развития территорий, использования современных технологий, в том числе «зеленое строительство».

 – Одна из проблем – несовершенство нормативно-правовой базы строительной отрасли. Об этом говорят органы власти, говорят СРО, но продвигаемся медленно…

 – Согласен, это наша «ахиллесова пята», несовершенное, несовременное нормативно-техническое регулирование строительной отрасли. Это оказывает негативное влияние на качество, сроки реализации инвестиционных проектов, мешает применению новых технологий и материалов. Проблема звучит не одно десятилетие и пора бы найти решение. По крайней мере, уже сегодня энергоэффестивность должна быть в основе каждого инженерного проекта.

 Много лет существует 465-й комитет по техническому регулированию. К сожалению, наша работа: строителей, проектировщиков, изыскателей – в рамках этого комитета незаметна. Это означает, что строительные нормы и правила, которыми мы руководствуемся сегодня, сформированы в советский период, и мы, находясь в условиях рыночной экономики, применяем инструменты плановой экономики времен социализма. Не самые плохие инструменты, но они нуждаются в актуализации.

Для того же перехода на полноценный ресурсный метод необходима информация о стоимости 100% всех ресурсов во всех регионах страны. Этого невозможно добиться без изменения подходов к функционированию Федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве, без наладки источников получения данных о стоимости строительных ресурсов и расчета на их основе сметных цен. Сегодня наполнение ФГИС ЦС не превышает 18%. Поэтому одномоментно перейти не получится, только поэтапно, после апробации на «пилотных проектах» и обеспечения наполняемости данными ФГИС ЦС.

Необходимо экономическое обоснование технической стоимости. Важно эти требования вернуть к объектам, которые включены в адресную инвестиционную программу Санкт-Петербурга.

 – Отдельные эксперты считают, что монополизм на нашем строительном рынке с каждым годом только укрепляется, что мешает развитию малого и среднего бизнеса. Как быть?

 – Очень активно продвигает интересы малого и среднего строительного бизнеса «Союзпетрострой». Думаю, конкуренция на рынке действительно полезна. Но с точки зрения заказчика, первостепенно не то, большой или малый бизнес работает на объектах, главное – чтобы это были ответственные компании, не конторы «Рога и копыта», которые исчезают после первого аванса или тянут со стройки годами.

Мы каждый год проводим зачистку на рынке строительных организаций, работающих на объектах адресной инвестиционной программы. И всё равно появляются непонятные компании, при наличии сомнительных банковских гарантий получают доступ к государственным средствам и дальше ничего не делают. С чем сталкивались?.. – заходит недобросовестный подрядчик, побеждает, имея ручку, телефон и листок бумаги, на открытых конкурсных процедурах в рамках 44-ФЗ или 223-ФЗ, получает контракт и аванс, потратив первые деньги, пропадает или сдувается. Парадокс. Уменьшили величину аванса до 10%, вроде бы должны одуматься, понять, что без оборотных средств построить объект невозможно. Но история повторяется, опять недобросовестные подрядчики, расторгнутые контракты, обманутые ожидания горожан, которые никак не могут дождаться своих школ, детских садов, поликлиник. Важно создать условия для отсечения недобросовестных игроков рынка. Только лучшие, самые надежные, большие, средние или малые компании имеют право работать на объектах городской казны.

Поставки для государственных, муниципальных нужд и вопрос регулирования таких поставок – это ключевая задача эффективности капитальных вложений и вообще эффективности бюджетных расходов.

 – Ну и традиционный вопрос предновогоднего выпуска: что бы Вы пожелали строительному сообществу в Новом 2019 году?

 – Прежде всего, стабильности и развития. Чтобы наконец можно было работать по чётким и понятным правилам, зная, что они не изменятся через месяц-другой. А ещё – профессионализма и доброжелательности друг к другу. Приглашаю строительное сообщество активно включиться в работу экспертного совета по вопросам развития строительной отрасли, который создается по предложению врио Губернатора Александра Дмитриевича Беглова. Ну и, конечно же, желаю всем счастья, здоровья и долгих лет успешной, качественной работы на благо нашего любимого Санкт-Петербурга.

 

Беседовал Евгений Раи

 


– Игорь Николаевич, Санкт-Петербург и Ленобласть являются лидерами в стране по показателям ввода жилья и ежегодно улучшают их. Не приводит ли, на Ваш взгляд, эта гонка за количеством к потере качества наших новостроек?

 – Мы ожидаем ввод жилья в текущем году в Петербурге на уровне 3,198 млн кв.м. То есть мы вышли на те показатели, которые носили плановый характер и которые утверждены для региона Минстроем России. Напомню, что прошлый, 2017 год вообще был рекордным для жилищного строительства

в Северной столице: введено 3,5 млн кв. метров. Наш город стабильно входит в тройку лидеров субъектов РФ по объемам вводимого жилья. Так что с количеством у нас действительно всё в порядке. При этом мы ужесточаем требования в плане качества новостроек, наводим порядок в части получения заключения о соответствии объектов и разрешений на ввод в эксплуатацию.

В городе действуют жесткие региональные нормативы градостроительного проектирования, и сегодня, например, невозможно получить разрешительную документацию по объекту, если не определены перспективы по созданию сопутствующих объектов социальной инфраструктуры – мест в детских садах и школах.

В последние годы, к сожалению, произошел резкий крен в сторону жилых новостроек, за темпами которых мы не успеваем строить социальные и транспортные объекты, общественные пространства, парковки. Возник, если так можно выразиться, новый тип обманутых дольщиков – люди, которые, купив квартиру, оказались в «каменных джунглях», в жилье, которое транспортно недоступно, без зеленых насаждений общего пользования, без школ, поликлиник, больниц и так далее. Мы подсчитали – необходимо порядка 200 млрд рублей для того, чтобы удовлетворить потребность в социальной, транспортной инфраструктуре, зелёных зонах и т.п. только в рамках выданных разрешений на строительство! Есть такие деньги в бюджете? Да нет, конечно.

Я считаю, что создаваемый в городе Фонд социальных обязательств – это как раз механизм, который поможет выровнять сложившийся дисбаланс.

Важным регулятором пространственного развития выступает Генеральный план Санкт-Петербурга. В текущем году проведена колоссальная работа по организации загрузки исходных данных в новый Генплан. Впервые с участием инвестиционно-строительных компаний мы пытаемся увидеть перспективу до 2050 года, опираясь на агломерационный подход. Наша задача – обеспечить достойную жизнь петербуржцам, в красивом, комфортном городе с понятными перспективами для нас и для наших детей. При этом ещё очень важно найти баланс между историей и современностью. Потому что Петербург – уникальный объект культурного наследия ЮНЕСКО, город-памятник, и в этом его колоссальное конкурентное преимущество, потенциал для развития туристической отрасли, которая в 2018 году уже вышла на уровень 6% валового регионального продукта.

 – Говоря о доступном жилье, представитель одного из крупных застройщиков в Санкт-Петербурге недавно заявил, что пока жители города будут нетребовательны к уровню качества, у нас будут продолжать появляться «проблемные» жилые комплексы. Может, здесь дело в менталитете (строители не могут занять активную позицию, людей устраивает некачественное жилье...), в желании экономить на всем или все-таки в профессиональном уровне строителей?

 – Приверженность высшего руководства компании к стандартам качества – единственная возможность реализовать такие стандарты. Если представители менеджмента в строительной отрасли разделяют идеологию качества, вовлечены в процесс внедрения стандартов качества и ему привержены – это и есть единственная возможность добиться результата. Но уповать на добрую волю было бы наивно. Всё-таки бизнес движим прежде всего желанием извлекать прибыль, много прибыли, как можно больше прибыли. «Отжать» с каждого квадратного метра земли максимальную маржу – это общая психология девелоперов.

Покупатели – аналогично – исходят из экономики семейного бюджета, движимы желанием купить дешевле, хотя, конечно, все рассчитывают, что строители поработали качественно, а сама территория застройки обеспечена всем необходимым: магазинами, школами, садиками, зелеными насаждениями, паркингом.

Арбитром в стремлении одних – заработать побольше, а других – побольше сэкономить должны быть органы власти, а если точнее – система, которая не позволяла бы выпустить на рынок некачественное жильё, не обеспеченное инфраструктурой, не говоря уже о вопросах безопасности. Здания и сооружения должны соответствовать всем СНиПам, нормативам, правилам.

По самим объектам вопросы качества строительства решаются на стадии технического надзора и выдачи заключений о соответствии и вводе объекта в эксплуатацию. Качество создаваемой городской среды регулируется через НГП – нормативы градостроительного проектирования. В Петербурге они одни из самых жестких. И сегодня мы ставим вопрос о том, чтобы в примыкающих районах Ленинградской области, на глубине проникновения до 50 км региональные НГП были идентичны петербуржским, потому что в противном случае возникают «зоны напряжения» на границе двух субъектов Федерации.

Профессиональному сообществу важно постоянно держать вопросы качества строительства в поле зрения, влиять на них в том числе через саморегулируемые организации. Хорошо, что есть такой инструмент обсуждения и решения проблем качества, как ежегодная городская практическая конференция, проводимая «Союзпетростроем» во Всемирный день качества. Ведущие компании строительной отрасли и представители профильных органов власти традиционно могут обменяться мнениями и сформировать позицию по первоочередным мероприятиям, направленным на повышение качества строительства в Санкт-Петербурге и улучшение городской среды. Это затрагивает вопросы градостроительной политики, комплексного развития территорий, использования современных технологий, в том числе «зеленое строительство».

 – Одна из проблем – несовершенство нормативно-правовой базы строительной отрасли. Об этом говорят органы власти, говорят СРО, но продвигаемся медленно…

 – Согласен, это наша «ахиллесова пята», несовершенное, несовременное нормативно-техническое регулирование строительной отрасли. Это оказывает негативное влияние на качество, сроки реализации инвестиционных проектов, мешает применению новых технологий и материалов. Проблема звучит не одно десятилетие и пора бы найти решение. По крайней мере, уже сегодня энергоэффестивность должна быть в основе каждого инженерного проекта.

 Много лет существует 465-й комитет по техническому регулированию. К сожалению, наша работа: строителей, проектировщиков, изыскателей – в рамках этого комитета незаметна. Это означает, что строительные нормы и правила, которыми мы руководствуемся сегодня, сформированы в советский период, и мы, находясь в условиях рыночной экономики, применяем инструменты плановой экономики времен социализма. Не самые плохие инструменты, но они нуждаются в актуализации.

Для того же перехода на полноценный ресурсный метод необходима информация о стоимости 100% всех ресурсов во всех регионах страны. Этого невозможно добиться без изменения подходов к функционированию Федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве, без наладки источников получения данных о стоимости строительных ресурсов и расчета на их основе сметных цен. Сегодня наполнение ФГИС ЦС не превышает 18%. Поэтому одномоментно перейти не получится, только поэтапно, после апробации на «пилотных проектах» и обеспечения наполняемости данными ФГИС ЦС.

Необходимо экономическое обоснование технической стоимости. Важно эти требования вернуть к объектам, которые включены в адресную инвестиционную программу Санкт-Петербурга.

 – Отдельные эксперты считают, что монополизм на нашем строительном рынке с каждым годом только укрепляется, что мешает развитию малого и среднего бизнеса. Как быть?

 – Очень активно продвигает интересы малого и среднего строительного бизнеса «Союзпетрострой». Думаю, конкуренция на рынке действительно полезна. Но с точки зрения заказчика, первостепенно не то, большой или малый бизнес работает на объектах, главное – чтобы это были ответственные компании, не конторы «Рога и копыта», которые исчезают после первого аванса или тянут со стройки годами.

Мы каждый год проводим зачистку на рынке строительных организаций, работающих на объектах адресной инвестиционной программы. И всё равно появляются непонятные компании, при наличии сомнительных банковских гарантий получают доступ к государственным средствам и дальше ничего не делают. С чем сталкивались?.. – заходит недобросовестный подрядчик, побеждает, имея ручку, телефон и листок бумаги, на открытых конкурсных процедурах в рамках 44-ФЗ или 223-ФЗ, получает контракт и аванс, потратив первые деньги, пропадает или сдувается. Парадокс. Уменьшили величину аванса до 10%, вроде бы должны одуматься, понять, что без оборотных средств построить объект невозможно. Но история повторяется, опять недобросовестные подрядчики, расторгнутые контракты, обманутые ожидания горожан, которые никак не могут дождаться своих школ, детских садов, поликлиник. Важно создать условия для отсечения недобросовестных игроков рынка. Только лучшие, самые надежные, большие, средние или малые компании имеют право работать на объектах городской казны.

Поставки для государственных, муниципальных нужд и вопрос регулирования таких поставок – это ключевая задача эффективности капитальных вложений и вообще эффективности бюджетных расходов.

 – Ну и традиционный вопрос предновогоднего выпуска: что бы Вы пожелали строительному сообществу в Новом 2019 году?

 – Прежде всего, стабильности и развития. Чтобы наконец можно было работать по чётким и понятным правилам, зная, что они не изменятся через месяц-другой. А ещё – профессионализма и доброжелательности друг к другу. Приглашаю строительное сообщество активно включиться в работу экспертного совета по вопросам развития строительной отрасли, который создается по предложению врио Губернатора Александра Дмитриевича Беглова. Ну и, конечно же, желаю всем счастья, здоровья и долгих лет успешной, качественной работы на благо нашего любимого Санкт-Петербурга.

 

Беседовал Евгений Раи