ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
ДОСТУПНОЕ КАЧЕСТВО — УТОПИЯ?

ДОСТУПНОЕ КАЧЕСТВО — УТОПИЯ?

Считается, что в рыночной экономике любой произведенный товар должен обладать потребительской стоимостью, то есть, быть пригодным для продажи и, следовательно, нужным для покупателя... Потребительская стоимость отражает качество товара, — если он некачественный, его не купят. Это касается и строительства.

Однако спрос на недорогое жилье с изъянами по-прежнему существует. Обитатели новых, на первый взгляд, современных и удобных жилых комплексов по-прежнему жалуются на  отсутствие необходимой инфраструктуры, некачественную отделку домов, плохую шумоизоляцию и т. д.

Одни эксперты полагают, что ситуация, при которой люди довольствуются неудовлетворительным качеством нового жилья, связана с чисто юридической неграмотностью населения, другие возлагают вину на  монополизм, третьи говорят о несовершенстве законодательной базы, из-за чего застройщики вынуждены экономить на строительных материалах и подрядчиках, четвертые склонны считать, что в большинстве случаев мы имеем дело с потребительским экстремизмом...

Проблема, как и ее обсуждение, существует далеко не первый год, и множество проводимых на эту тему конференций до сих пор не приблизили нас к ответу: как повысить качество возводимых новостроек, не повышая их стоимости?

Главное — въехать

Зачастую потенциальные российские новоселы находятся в такой финансовой ситуации и таких бытовых условиях, что для них главное — побыстрее въехать в новый, но свой дом, и трещина на потолке или шум за стеной их может не смутить. Из низкой же платежеспособности населения исходят и застройщики.

По мнению управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, граждане России сегодня не обладают достаточными средствами, чтобы позволить себе жилье европейского или, тем более, американского уровня. Этим и обусловлена относительно низкая средняя площадь вводимых в эксплуатацию квартир (порядка 71 кв. м, тогда как в развитых странах от 80 и выше). То же касается и прочих качественных характеристик, скажем, наличия отделки, которая пока встречается менее чем в половине представленных в продаже квартир. Наконец и инфраструктурная проблема также косвенно связана с платежеспособностью населения. Девелоперы технически готовы строить (и они строят) школы, детские сады и поликлиники, однако расходы на возведение этих объектов необходимо учесть в конечной цене жилых «квадратов», а  это отражается на стоимости предлагаемого ими продукта. Таким образом, большинство проблем качественного строительства в России упираются в  низкую платежеспособность населения.
В такой ситуации необходимо развивать экономику, а у нас за период с 2007 по 2017 год рост ВВП составил 4%, – говорит г-жа Литинецкая.

Однако даже в этих условиях доступное — не значит — некачественное, и слоган «главное — въехать» сегодня работает не для всех. Юристы наперебой советуют потенциальным покупателям жилья тщательно знакомиться с документами на квартиры, внимательно смотреть — какие условия озвучивает застройщик и требовать их соблюдения. И покупатели становятся не только грамотнее, но и расчетливее: известно, что за последние пять лет проведено множество судебных разбирательств между застройщиками и жильцами, где последние выиграли дела, получив приличную компенсацию. В одном случае ее размер превысил стоимость самой квартиры в новостройке.

Квартирные экстремисты

Представители строительных компаний часто жалуются на так называемый потребительский экстремизм... О нем корреспонденту журнала рассказал председатель Комиссии по  недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти, генеральный директор ГК «Пионер» Юрий Грудин:

– Насколько часты случаи потребительского экстремизма в жилищном строительстве?

– На самом деле проблема здесь двусторонняя. Согласно нашим наблюдениям, действительно, на сегодняшний день сущестует много нареканий, связанных с качеством выполнения строительных работ на конкретных объектах. Строительство — это такая сфера, где порой без форс-мажоров не  обходится, что может выражаться как в потере качества, так и в срыве сроков работ. Однако иногда люди, пользуясь пробелами в законодательстве, не пытаются выйти на прямо диалог с застройщиком, чтобы получить четкое понимание — когда будут устранены те или иные недочеты в его работе, а намеренно затягивают сроки акта сдачи-приема квартир, после чего направляются в судебные инстанции за  компенсациями. Конечно, претензии могут быть обоснованы, но нередко они придумываются на пустом месте... Безусловно, законодательство в этой области должно давать более четкие критерии по взаимоотношениям застройщиков и жильцов, да и строителям необходимо более активно работать с населением. Люди должны четко понимать — что то, что они видят в рекламных проспектах и что им обещают на стадии строительства, то они и получат при заселении, и все эти критерии должны быть отражены в юридических документах застройщика.

– От представителя одного известного застройщика я слышал мнение, что пока наши люди не могут платить за доступный комфорт столько, сколько платят в Лондоне или Париже, комфорт будет такого уровня, каков он сейчас есть...

– Такая позиция просто неприемлема. Это равносильно тому, когда врачи отказываются лечить за маленькую зарплату. Я считаю, что если уж ты взялся за работу, то должен выполнить свои обязательства и соблюсти все заявленные тобой критерии качества на тех условиях, которые принял изначально. Если новое жилье не соответствует заявленным нормам, следует разбираться, по каким причинам возникли нарушения, возможно ли их устранить и в какие сроки. Другое дело, что критерии качества у всех разные и, как я уже говорил, многие этим пытаются воспользоваться. К примеру, для одного поводом для обращения в  суд станет трещина в потолке, а для другого — царапина на подоконнике.

– В чем же выход?

– Необходимо добиваться того, чтобы и у застройщика, и у покупателя сложилось единое мнение о качестве готового жилья. Для этого нужно детализировать и закрепить все необходимые моменты в договоре. При этом обе стороны должны осознавать, что доступное — значит недорогое, но  не  значит некачественное. Более дешевые материалы просто будут где-то проще смотреться, где-то служить более короткий срок, чем дорогие.

На что жалуемся?

Ситуации, когда потенциальные жильцы инициируют судебные разбирательства с девелоперами еще на  стадии строительства дома по надуманным причинам, – действительно не редкость. Безусловно, этот фактор имеет место, и представителей строительного комплекса не должно удивлять, что «дыры» в законодательстве теперь умеют использовать не только они. Однако большинство жалоб, исходящих от жильцов новостроек, все же обоснованы.

Согласно исследованиям Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти, к основной массе жалоб граждан при въезде в новые квартиры относятся:

• надежность крепления (стекла неплотно прилегают к раме)

• целостность всех стеклопакетов (сколы и трещины)

• некачественная оконная фурнитура, повреждения на ручках и замках

• некачественый уплотнитель между створкой окна и рамой

• наличие щелей

Разумеется, это касается претензий к застройщикам до приема квартир, куда следовало бы добавить плохую транспортную доступность и неразвитую социальную инфраструктуру.

Директор направления «Сопровождение строительных проектов» ГК SRG Елена Самсоноваговорит, что транспортную и социальную инфраструктуру застройщики, как правило, оставляют на «потом», поскольку без инженерной инфраструктуры – тепла, воды и электричества – в домах жить будет еще нельзя, а вот без дорог, садиков и школ, вполне. Стоимость всей инфраструктуры включается в цены квартир, но жилые дома строятся этапами и очередями, а инфраструктура уже должна учитывать в себе все этапы и очереди жилых домов. То есть застройщик должен «проинвестировать» финансовые средства в ее строительство раньше, чем соберет деньги за проданные квартиры во всех запланированных к строительству жилых домах.

Большинство же «косяков» застройщика всплывает уже после въезда жильцов в новые квартиры. И здесь в интернете по большей части жалуются на некачественную герметизацию стен, их низкую звукоизоляцию, использование некачественной штукатурки и других отделочных материалов, которые приходят в негодность уже через год эксплуатации, а также трещины в стенах и на потолке.

Строители предлагают внести в 214-ФЗ дополнения, где будут четко прописаны условия передачи квартир, отступление от которых будет признаваться основанием для взыскания неустойки. А именно: необходимо точно установить, с одной стороны, какие качественные недостатки являются существенными, позволяющими дольщику не подписывать акт приема-передачи квартиры, а с другой стороны,  – в какой срок после подписания акта застройщик должен устранить несущественные недостатки в оборудовании квартиры. Хотелось бы добавить сюда также обязательно приложение к акту — подробное описание всех используемых строительных материалов с соответствующей гарантией, причем, не только для жилья комфорт - и бизнес-, но и  экономкласса. Возможно, в этом случае у девелоперов будет реже возникать желание экономить на материалах.

Однако порой дело не только в  них, но и в качестве выполняемых работ. Не  секрет, что основную рабочую силу, в  частности, стройкомплекса Петербурга, составляют гастарбайтеры из  Средней Азии. Зачастую неквалифицированный труд рабочих из этого региона обходится застройщикам куда дешевле российского. И строят они порой соответственно. Вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин даже предложил отправлять в Среднюю Азию педагогов, которые бы там, на месте, готовили высококлассных специалистов, чтобы впоследствии рабочие из бывших республик СССР не экспериментировали в городах России ни с нашей архитектурой, ни с нашей безопасностью. Но вот вопрос: будут ли нужны нашим застройщикам  квалифицированные специалисты издалека, когда у  нас свои «сидят без дела»? Какую зарплату они начнут требовать и как это отразится на себестоимости жилья?...

Что же, выходит — замкнутый круг? Девелопер на материалах не сэкономит, так строители подведут?...

Качество будет доступным?

По мнению директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой,  само понятие «доступное жилье» очень абстрактно. Необходимо понимать, что цены на недвижимость формируются, исходя из стоимости материалов, работ, земельного участка, социальной нагрузки на застройщика и, конечно, конъюнктуры рынка. Если застройщик хочет сэкономить, ему придется чем-то пожертвовать. Вопрос: чем? Панельное домостроение очевидно дешевле кирпично-монолитного, но у него будет ниже тепло – и шумоизоляция. А построив несколько высоток на маленьком участке земли, девелопер сэкономит, в том числе, и на её стоимости. Но будет ли комфортно жить в районе с  гигантскими домами, узкими дворами, колоссальной нагрузкой на объекты инфраструктуры и дороги, по которым в час пик просто невозможно выехать из своего микрорайона? Таких примеров экономии в ущерб качеству можно привести очень много. Г-жа Левнева считает, что оправданная экономия может быть реализована еще на стадии проектирования, она заключается  в повышении функциональности жилой площади и утверждении планировочных решений без «лишних» квадратных метров. Кроме того, о доступности в первую очередь стоит говорить в отношении материалов, административных и финансовых издержек по земельному банку, а самое главное – ипотеки.

Что касается строительных материалов, застройщики часто говорят, что чудес не бывает, и за соответствующее качество нужно платить. Однако намного ли дороже обходится застройщику это самое качество?

Учредитель компании «Дом» Ольга Николаева (г. Уфа) утверждает, что, к примеру, пол со звукоизоляцией увеличивает стоимость квадратного метра всего на 100 руб, что составляет 0,15% от стоимости квадратного метра в г. Уфа. Эксперт уверена, что все дело только в ответственности строителей, и  если бы проектировщики выдавали грамотное решение, застройщики закупали материалы по проекту, подрядчики ответственно укладывали конструкцию, не экономя на растворе, а отдел качества жестко бы это все контролировал, то на 100% процентов жильцы новостроек были бы довольны.

Основатель проекта Cheap Home Андрей Сазоновсчитает, что ответ на  вопрос — можно ли совместить доступность и качество в жилищном строительстве, лежит в сфере выполнения  Федерального закона №506-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно ему, определение «жилье экономического класса» будет заменено словами «стандартное жилье». При этом в Минстрое говорят, что сегмент такого жилья получит не только новое определение: будет выдвинут ряд требований. Это, вероятно, и должно стимулировать не только рост количества, но и повысить качество возводимых жилых объектов. Ведь в определении «эконом» изначально заложено то, что материалы берутся самые дешевые, качество производимых работ невысокое, а инфраструктура в таких микрорайонах неразвита. Поправки к закону предполагают установление некоего стандарта, ниже которого опускаться нельзя. Как это скажется на стоимости и качестве «массового жилья» в действительности, будет зависеть от государства: повысятся ли реально требования к строителям, а  также от ситуации на рынке: уже сейчас в ряде регионов предложения превышают спрос, что создает конкуренцию, – считает г-н Сазонов.

Так возможно ли сегодня в России строительство качественного и одновременно доступного жилья, и может ли государство каким-то образом стимулировать не только количество, но  и  качество возводимых жилых объектов?

Елена Самсонова (ГК SRG)полагает, что без изменения ситуации на рынке строительства, доступность и одновременно качество невозможно. Основные помехи составляют: нечистоплотность застройщиков; их закредитованность; высокие тарифы за  технологическое присоединение компаний-монополистов, которые могут выделить соответствующие мощности по жизнеобеспечению новых жилых комплексов; низкое качество строительных работ. Причин тому, по мнению г-жи Самсоновой, несколько: кабальные условия заключаемых с подрядчиками договоров, директивное снижение стоимости, задержки в оплате, и, как следствие, экономия и на строительных материалах, и на самих трудовых ресурсах за счет привлечения низкоквалифицированных рабочих.

Теоретически государство может повлиять на ситуацию, но насколько это возможно на практике, сложно сказать, поскольку и крупнейшие банки (Сбербанк, ВТБ, РСХБ), которые кредитуют застройщиков, и ресурсоснабжающие компании-монополисты,  

– в основном государственные структуры. Таким образом, государство уже в  достаточном объеме участвует в  строительстве новых жилых комплексов, – считает эксперт.

Юлия Грызенкова (Финансовый университет при Правительстве РФ)видит изменения к лучшему в том, что российское законодательство уже позволяет покупателям жилья предъявлять требования к застройщикам, их обещаниям и получать существенные компенсации. Рынок жилищного строительства, по ее мнению, уже серьезно очищается от недобросовестных компаний, а возможность получить компенсацию за срыв сроков строительства или недоделки уже используется частью покупателей жилья.

Здесь также стоит вспомнить о значительном повышении внимания государства к комплексному решению в жилищной сфере, продвигаемому единым институтом развития в  жилищной сфере – ДОМ.РФ, что позволяет утверждать о пока еще медленном, но верном движении в повышении качества застройки новых районов. Все это реальные механизмы государственной политики, направленные на повышение качества строительства жилой недвижимости.

Ася Левнева (ЗАО «Балтийская Жемчужина») полагает, что превентивные меры по отношению к ненадежным застройщикам были бы более эффективны, чем ужесточение законодательства после возникновения массовых примеров «долгостроя».  Иначе получается, что тяжесть последствий от неоправданного доверия государства к части девелоперов в прошлом ложится на «плечи» всех застройщиков в настоящем. Очевидно, что контроль над качеством возводимых объектов должен был начаться еще на стадии выдачи разрешений на строительство.

Директор по маркетингу и PR компании EUROINVEST DEVELOPMENT Елена Буриловасчитает, государство не только стимулирует количество возводимого жилья, но также следит за качеством постройки, особенно это заметно в  последнее десятилетие. Комитет по  градостроительству и архитектуре, Служба госстройнадзора Санкт-Петербурга и Комитет государственного строительного надзора Ленобласти регламентируют, следят за объемами планируемого и  возводимого строительства, каждый проект проходит обсуждение в  городском совете при правительствах Ленинградской области или Санкт-Петербурга. Все тщательно проверяется и регулируется, разрешение на строительство невозможно получить, не пройдя все необходимые этапы, это же относится и к качеству строительства, которое определяют экспертизы. Правила игры на рынке, несомненно, стали жестче.

По мнению Андрея Сазонова (Cheap Home), если бы государство дало возможность создавать доступное жилье малому и среднему бизнесу, оно было бы гораздо более высокого качества, с необходимой инфра­структурой, потому что для создания таких условий у малого бизнеса больше стимула и возможностей.

Один из наглядных тому примеров  — преобразование элитного жилья (нерентабельных в связи с  высокой стоимостью таунхаусов) в доступное — коливинги с квартирами-студиями по цене от 1 млн руб­лей в Москве. По столичным меркам такая цена соответствует стоимости комнаты в коммуналке, но при этом люди получают в общедолевую собственность изолированную квартиру небольшой площади с кухней и санузлом, а также всю элитную инфраструктуру, которая была подготовлена для таунхаусов.

Мария Литинецкая («Метриум»)видит решение проблемы в развитии доступного кредитования строительных проектов, а также контролировании цены на строительные материалы, технику и топливо, которые составляют основу себестоимости строительства. Странно наблюдать резкие скачки цен, скажем, на арматуру в стране, которая является одним из крупнейших экспортеров металлов в мире. Кроме того, государство должно стимулировать внедрение инноваций в строительстве – это единственный путь не только сдерживания, но и снижения уровня себестоимости. К примеру, в Италии принята программа внедрения BIM-проектирования, по условиям которой, в скором времени государственные строительные подряды получат только компании, применяющие во всех своих проектах BIM-проектирование. Нечто подобное нужно и нам. Необходима система поощрения инноваций в строительстве. Только имея комплекс стимулирующих мер (и первые результаты) можно создавать новые (более высокие) государственные стандарты в строительстве жилья, которым должны следовать застройщики.

Юлия Грызенкова (Финансовый университет при Правительстве РФ)считает, что пока покупатели готовы смириться с недоделками и  некачественной отделкой, отсутствием инфраструктуры, сложностями с  транспортом и дорогами – будут появляться жилищные комплексы и  целые районы, построенные по принципу «дешево и сердито».

Что ж, очевидно, это так. Осталось добавить, что раз ситуация начала развиваться «снизу», и теперь сами покупатели учатся «постоять за себя», девелоперам следовало бы очень подробно документировать все аспекты этапов строительства, вплоть до используемых материалов, и знакомить с ними потребителей, поскольку закон, как ни крути, в нынешнем его виде, будет на стороне последних.

 

Подготовил Евгений Раи