ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Архив номеров / Архив в электронном виде / СТО 08/57/ДЕКАБРЬ 2017 / О НЕОБХОДИМОСТИ СИСТЕМНОГО ПОДХОДА К ПРОЕКТНОМУ ФИНАНСИРОВАНИЮ...
О НЕОБХОДИМОСТИ СИСТЕМНОГО ПОДХОДА К ПРОЕКТНОМУ ФИНАНСИРОВАНИЮ СТРОЙКОМПЛЕКСА

О НЕОБХОДИМОСТИ СИСТЕМНОГО ПОДХОДА К ПРОЕКТНОМУ ФИНАНСИРОВАНИЮ СТРОЙКОМПЛЕКСА

Президент Российской Федерации В. В. Путин поставил перед Минстроем РФ задачу – в трехлетний срок подготовить переход от системы долевого участия граждан в строительстве жилых домов к проектному финансированию жилищного строительства.
Подчеркнем, что проектное финансирование в развитых странах является повсеместным способом строительства не только жилых домов, но и других объектов недвижимости. Этот метод складывался десятилетиями и доказал свою высокую эффективность, ибо делает строительную деятельность упорядоченной и надежной для граждан. Поэтому стремление заменить долевое участие проектным финансированием следует приветствовать.
Несколько слов об истории появления и широкого распространения «долевого участия» в России. В начале 1990-х годов в связи с перестройкой – переходом от командно-административной плановой экономики к рыночным отношениям – практически полностью прекратилось бюджетное финансирование жилищного строительства. В результате в середине 1990-х это строительство также прекратилось и остро стал вопрос: что делать? Банковская система в России только начала развиваться, бушевала высокая инфляция и другие негативные явления в экономике. В этих условиях и возникла идея привлечения средств граждан для строительства жилых домов, которое изначально называлось «совместным финансированием», а затем – «долевым участием».
Жизнь показала, что это был единственный способ возрождения жилищного строительства, и в настоящее время он занимает свыше 90% всего объема такого строительства в стране. Вместе с этим возникла «ипотека», которая стала, по существу, выдачей гражданам потребительских кредитов на начало и любую стадию строительства дома.
Но «долевое строительство» выявило и существенные недостатки. В первую очередь – неуверенность людей в том, что они получат свои квартиры. Появились недобросовестные застройщики, обманывавшие граждан и, соответственно, тысячи обманутых дольщиков. Для их защиты был принят известный федеральный закон 214-ФЗ с последующими дополнениями, но это мало что изменило. Более того, последние дополнения больно ударили по застройщикам, лишив их возможности создавать задел и, следовательно, ритмично строить жилые дома. Не работает в этом направлении и страховая система.
Поэтому решение отказа от долевого строительства принципиально правильно, но требует серьезной, я бы сказал, коренной перестройки банковской системы, работы застройщиков и изменения условий ипотечного кредитования.
 
Зарубежный опыт
В свое время я изучал опыт проектного финансирования в Англии, Голландии и ряде других стран. Там это называется «проектным кредитованием», что более точно. Кратко опишу этот метод:
 ► Банк по тендеру заключает контракт с подрядчиком, с которым составляет понедельный график строительства жилого дома. Для начала строительства (покупки материалов, техники и пр.) выдается аванс в размере до 30% от стоимости строительства, который гасится планово по мере выполнения работ.
► В банке имеется мощный отдел по организации и контролю хода строительства объекта, который осуществляет функции технадзора и еженедельно контролирует ход строительства. Так же еженедельно оплачиваются выполненные работы подрядчику.
► Банк продает готовые квартиры на рынке жилья, причем во многих случаях на стройплощадках (особенно при малоэтажном строительстве) имеются образцы готовых домов с отделкой, мебелью и т.п.
► Ипотека выдается покупателям готовых квартир сроком до 25 лет под 2–3% годовых с правом досрочного погашения. 
 
Как обстоят дела в России?
► Застройщиками выступают частные инвестиционно-строительные компании, которые часто осуществляют все функции девелопмента:
• оформляют (покупают) земельный участок;
• заказывают проектно-сметную документацию;
• организуют сбор средств от граждан (дольщиков) 
или кредиты банка;
• продают квартиры;
• становятся управляющими компаниями 
по эксплуатации построенных домов.
► Ипотека выдается гражданам на любой стадии строительства жилого дома, то есть является потребительским кредитом без уверенности в том, что дом будет достроен. Отсюда – тысячи «обманутых дольщиков».
► Банки при этом выдают «ипотечные» кредиты гражданам (с риском их невозврата) и кредитуют 
под 14–15% крупных застройщиков.
Требуется коренная перестройка всей системы
Итак, массовый переход в России от долевого участия к проектному финансированию потребует коренной перестройки, как банковской системы, так и работы строительных компаний. 
► Необходимо, чтобы банки имели свободные кредитные ресурсы, которых у большинства из них нет! Кроме того, Центробанк требует резервирования до 75–100% сумм, выданных строителям кредитов. Это надо отменить!
Выход видится в организации системы эскроу-счетов, на которых будут размещаться деньги дольщиков. Может быть на первом этапе этого и будет достаточно, но необходимо время для создания такой системы. Кроме того, дольщики должны будут вносить все средства на строительство своей квартиры, а не на «нулевой» цикл, как сейчас.
► В банках необходимо воссоздать мощные строительные подразделения (как это было в советское время в Стройбанке, Жилсоцбанке и др.) для надзора и приемки работ и объектов после их завершения. 
► Надо полностью изменить всю систему ипотечного кредитования – оформлять ипотеку не на любой стадии строительства объекта, а на готовые квартиры при их покупке. 
► Необходимо четко разделить функции девелопмента. Девелопером должен стать банк, а строители – только подрядчиками! Это потребует коренного пересмотра всей системы управления инвестициями и строительством.
Таким образом, массовый переход от долевого участия к проектному финансированию следует проводить с тщательной подготовкой.
В первую очередь необходима разработка и принятие новых законов, в том числе – коренных изменений в Гражданском, Градостроительном и Жилищном кодексах.
Во-вторых, необходима переподготовка кадров, как в банках, так и в инвестиционно-строительных компаниях, а также правильное информирование граждан.
В-третьих, надо серьезно укрепить финансово-кредитную базу коммерческих банков с тем, чтобы они могли огромный объем проектного кредитования.
В-четвертых, поскольку долевое строительство является сейчас практически единственным способом жилищного строительства, целесообразна постепенная его отмена с проведением пилотных (опытных) проектов в разных регионах страны.