ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
ОБГОНЯЕМ МОСКВУ?

ОБГОНЯЕМ МОСКВУ?

Построить один квадратный метр жилой площади в нашей Северной столице сейчас можно в среднем за 60 тыс. руб­лей. Дороже только в Ямало-Ненецком АО и еще на Сахалине, где один метр обойдется в 67 тыс., но это объяснимо .Почему в Петербурге такая цена строительства?
 Данные общероссийской статистики за 2017 год говорят, что в Москве, например, метр жилья можно построить за 46 тыс., в Московской области – за 54 тыс. В Ленинградской области себестоимость – 43 тыс. Дорого строить в Мурманской области – 57 тыс.; Ненецкий, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО дают цифры в 56, 53 и 62 тыс. соответственно.
Якутия, Камчатка, Приморской край – 58, 57, 51 тыс. соответственно, что тоже понятно, хотя в почти такой же далекой, как и Приморье, Еврейской автономной области себестоимость метра жилья – 32 тыс. рублей.
Самое дешевое жилье в России, согласно данным Росстата, находится в Саратовской области, где себестоимость строительства составляет всего 23 тыс. рублей за метр. В число регионов, где себестоимость не доходит даже до 30 тыс., входят Калужская, Тамбовская, Орловская, Курская и Липецкая области, Адыгея и Калмыкия, Волгоградская область, Дагестан и Ингушетия, Ставропольский край, Алтай и Ульяновская область. Соседние с Ленинградской Новгородская и Псковская области тоже в числе самых недорогих – 30 и 32 тыс. за метр соответственно.
 Что за цифры? Данные Росстата складываются из показателей, присылаемых из регионов. Регионы, в свою очередь (у нас, в частности, Петростат), формируют их из данных, которые предоставляют сами застройщики.
Проверить эти данные Росстат не может. Что застройщики заявили, то и показано статистикой. В Петербурге Петростат по специальной официальной форме спрашивает у застройщика, какова у него стоимость строительства того или иного дома. Делят стоимость дома на квадраты и получают эту цифру. Насколько цифра по Петербургу верная, можно судить по тому, что и в прошлом году динамика стоимости строительства по Петербургу была в тех же пределах..
Нигде в мире пока нет абсолютно точной системы подсчета стоимости строительства.
Эксперты предположили, что разница между Москвой и Петербургом вызвана тем, что в Северной столице при меньшем, чем в Москве, объеме строительства велик процент жилья бизнес- и комфорт-класса. В Москве же среднюю цифру формируют большие объемы массового строительства эконом-класса. Согласно этой логике, можно предположить, что цифра по Московской области – 57 тыс. за метр, почти как в Петербурге, – тоже сформирована массивами элитной застройки, только малоэтажной.
 
Что говорят эксперты?
Павел Горячкин, эксперт в области ценообразования в строительстве и президент Союза инженеров-сметчиков, заявил «Фонтанке», что у него есть «очень большие сомнения» во всех этих данных.
«Этого не может быть, абсолютно. 45 тыс. по Москве может стоить только строительная часть, коробка, СМР. Без инженерии, земли и всего остального. Реальная себестоимость у них далеко за 70 тыс.», – уверен он.
«В последние три года, за исключением цен на арматуру, которые серьезно подросли, стоимость стройматериалов в городе поднималась медленнее, чем уровень инфляции, – на 4–5% в год, – говорит эксперт. А отдельные товарные позиции – например сборный железобетон, товарный раствор – несколько лет держатся на одном и том же уровне цен».
«Это все последствия кризиса, рынок стройматериалов не восстановился, и цены на стройматериалы находятся в прямой зависимости от спроса: не растет спрос, не растут и цены, – поясняет Горячкин. – Причем Санкт-Петербург вместе с Ленобластью примерно на 70% могут обеспечить себя стройматериалами. Импортозамещения у нас тут не случилось, у нас и так большинство материалов были свои. Импорт – это в основном оборудование, но преувеличивать его долю в стоимости жилья не следует, это не более 12–15%».
Эксперт тоже считает, что в основном удорожание строительства в Петербурге связано с ценой земли или аренды под строительство, а также с тем, что на застройщиков «пытаются повесить» обременения, связанные с социальной и инженерной инфраструктурой.
«Это тянет стоимость вверх. А так бы и в сороковничек укладывались, если брать только строительную часть и умеренную долю наружных сетей. Стоимость же материалов в цене явно не основной драйвер», – считает он.
Среди факторов, оправдывающих высокую себестоимость питерских новостроек, перечисляют и обременения, и более монополизированные, чем в Москве, рынки стройматериалов и логистических услуг. В Санкт-Петербурге более серьезные, чем в Москве или других крупных городах, градостроительные правила, в том числе высотное регулирование, распространяющееся и на окраины тоже. Это усложняет работу, в том числе и в спальных районах, потому что высотность регулируется с учетом исторического центра, а чем меньше метров, тем больше выходит конечная цифра себестоимости и ниже маржа застройщика.
Некоторые специалисты считают, что за последние года два себестоимость выросла на 15–20%.
Перечисляют и болотистые петербургские почвы, и изменения правил страхования. Повышают цены непрозрачность проведения тендеров на подряды, административные барьеры и постоянно меняющиеся законы.
Некоторые строители не согласны с заявлением о том, что удорожание импорта не сказалось на стоимости строительства. Так, стали дороже не только готовые продукты: импортные обои, ламинат или плитка, – но и их составляющие. К примеру, краска может быть отечественной, но самые дорогие компоненты поставляются из-за рубежа. Та же ситуация и с импортной техникой, без которой стройки в Петербурге не обходятся: подходят сроки ее обслуживания, нужно менять запчасти, машины, отработавшие свой срок. Растут тарифы на все виды электроэнергии и цены на топливо, а также зарплаты, которые все-таки надо поднимать вслед за инфляцией.
Исключения составляют крупнейшие строительные холдинги, имеющие все нужные производства внутри корпорации. Например, «Группа ЛСР», куда входят и поставщики нерудных и стеновых материалов, и домостроительные комбинаты, обеспечивающие полный цикл строительства.
Поэтому у ЛСР есть жилые комплексы, где стоимость квадратного метра в данный момент начинается от 60 тыс. рублей.
Есть мнения, что цифры Росстата – лишь намеренно созданный предлог для того, чтобы государство сокращало затраты на строительные госпрограммы для регионов. Важно то, что Петербург закупает жилье у застройщиков по расценкам Минрегиона. По данным за прошлый год, они составляли немногим более 61 тыс. рублей за метр.
В ближайшее время каких-то серьезных скачков цен бизнес не ожидает. Платежеспособный спрос вряд ли увеличится, рентабельность застройщиков составляет порядка 10%, поэтому, как утверждают эксперты, объективных предпосылок ни для серьезного роста, ни для падения цен нет.
 
Подготовила Людмила Маханькова