ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Архив номеров / Архив в электронном виде / СТО 08/41 ДЕКАБРЬ 2015 / НУЖНА ПОНЯТНАЯ И СКООРДИНИРОВАННАЯ ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА
НУЖНА ПОНЯТНАЯ И СКООРДИНИРОВАННАЯ ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА

НУЖНА ПОНЯТНАЯ И СКООРДИНИРОВАННАЯ ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА

Жилищное строительство, пожалуй, единственный сектор строительной отрасли, который продолжает развиваться, несмотря на общий кризис экономики. Однако новая застройка в большинстве своем вызывает справедливую критику за недостаточную обеспеченность транспортной и социальной инфраструктурой. Тем острее встает вопрос: как в дальнейшем будет происходить формирование городской среды?

Квартальная застройка – это целый сюжет, который берет свое начало в двадцатых годах прошлого столетия, с развитием рабочих окраин. Именно тогда в Ленинграде появляются первые комплексы жилых кварталов. Архитекторы «новых городов» мечтали создать беспрецедентный в мировой практике проект – жилую среду, в которой каждый человек Советского государства чувствовал бы себя свободно и комфортно. В Россию приглашаются зарубежные архитекторы, такие как Бруно Таут, опыт которых принимается на вооружение. В результате появляется первый уникальный эксперимент – комплексное освоение территорий, включающее строительство комфортных многоквартирных домов, дорог, школ, детских садов, объектов соцкультбыта. В застройке присутствует единая узнаваемая архитектурная стилистика. Вплоть до 1950-х – начала 1960-х годов создается жилая среда, которую специалисты позднее признают эталоном. Ансамбли в духе «сталинского ампира» несли в себе все социальные функции. Как сказал вице-президент Санкт-Петербургского Союза архитекторов России, архитектор, руководитель архитектурной мастерской М. А. Мамошин, «кварталы, которыми застраивался Ленинград в предвоенное время и в пятидесятые годы – это то, к чему все мы должны стремиться. К сожалению, печально-знаменитое постановление “об архитектурных излишествах” привело к упрощению архитектурных и планировочных решений, а последующая индустриализация и появление сборной технологии увели нас немного в другую сторону, когда масштабность застройки заслонила собой гуманистическую идею первых советских кварталов. Но вот, к примеру, район Щемиловки, которая строилась как раз в переходный период от индивидуального к массовому, является, на мой взгляд, очень неплохим компромиссом. Сегодня у нас имеется вся палитра для продолжения и развития этого сюжета». 

Сегодня новые жилые комплексы, стремительно растущие вверх, не обеспечены в должной степени той инфраструктурой, которая позволяет человеку считать свою среду именно жилой, а не «спальной». Не случайно многие критики справедливо называют новые районы «гетто». Главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев считает, что имеет смысл вернуться к принципам квартальной или микрорайонной застройки советского периода. «Микрорайонный принцип заключается в том, что сначала строятся объекты обслуживания и вокруг них уже возникает жилье. В американской практике таким доминантным объектом является церковь, у нас в недавнем прошлом это была школа. Сегодня и эта концепция забыта. На новом этапе развития надо еще раз взглянуть на то, что было когда-то достижением нашей страны. Важно использовать старый опыт, несомненно обладающий большим количеством преимуществ с точки зрения подхода к выполнению социальных обязательств. Что касается безликости, в которой упрекали советскую застройку, особенно в 1970-е годы, то сейчас-то как раз очевидно, что она имеет свое лицо. О вкусах не спорят, но существует такое парадоксальное суждение, что архитектура – это не то, что застроено, а то, что не застроено. Когда речь идет о жилой среде, то лучше уж иметь спокойное лицо, чем какие-то яркие гримасы».

По мнению генерального директора Knight Frank Николая Пашкова, сейчас в России господствует микрорайонный девелопмент, который существует только в нашей стране и в Китае. Всеми ругаемые хрущевки с точки зрения и озелененности, и наличия социальных объектов воспринимаются уже верхом гуманизма по сравнению с тем, что мы видим сегодня. Устаревшая нормативная строительная база сдерживает нормальное развитие девелопмента. Инерция советской градостроительной политики дает нам как раз однообразные спальные районы. Весь цивилизованный мир далеко ушел вперед, в современной европейской практике основной упор делается на комплексность и разнообразие функций и архитектурных решений, что практически отсутствует у нас. 

Однако сегодня в среде застройщиков и девелоперов приходит понимание, что строительство высотных каменных джунглей – путь в никуда. Время, когда обладание личными квадратными метрами почиталось за высшее достижение жизни, прошло. Люди хотят создавать и обустраивать свой мир рядом с домом, ходить пешком в школу, гулять с детьми во дворе, иметь возможность посещать спортивные и концертные залы в своем районе, не выезжая для этого за десятки километров в центр города. И, как считает первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Александр Вахмистров, заслуга современных российских девелоперов состоит в том, что они стали использовать более современный, урбанистический подход, при котором большое внимание уделяется удобству проживания конкретного человека. За квартальной застройкой – будущее.

Но при этом государство должно, наконец, прийти к осуществлению градостроительной политики. «Любой, но лишь бы плановый переходный период, – сказал Александр Вахмистров. – В первую очередь необходимо поднять норму количества машиномест и зелени. В настоящее время все города России идут по пути комплексной застройки». 

Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер, как представитель нового поколения девелоперов, отмечает: «Потребитель увеличивает свои требования. Многие вещи социального характера уже регламентированы, говорить о том, что алчные девелоперы продолжают уродовать город, уже не приходится. То, что мы видим в районе КАД, – это последствия политики, которая проводилась последние 10–15 лет».

О проблемах квартальной застройки советских времен и современности размышляет заслуженный строитель РФ, заместитель директора «Союзпетростроя» Вадим Павлович Бобченок:

– В советское время понятие «квартальная застройка» имело в виду комплексное строительство кварталов. В то время в Ленинграде одновременно застраивалось несколько десятков кварталов во всех районах, и их строительство при плановой системе осуществлялось единым заказчиком – ГлавУКСом, и единым генподрядчиком, в роли которого выступали тресты квартальной застройки (их в Ленинграде было пять).
На стадии освоения квартала генподрядчиком строились фундаменты зданий и объекты инженерной инфраструктуры (ЦТП, РП, ТП и пр.) и прокладывались сети водо-, тепло- и электроснабжения, канализации. Строительство объектов соцкультбыта шло в ногу с возведением жилья. Тогда при вводе 2,5 млн кв. м жилья в год одновременно вводилось в эксплуатацию 8–10 школ и 12–15 детских садов. Для этого был создан специальный комбинат ДСК-5, который занимался строительством объектов соцкультбыта. Контроль за ним со стороны городских властей был не менее жестким, чем за вводом жилья.

Система была четкой и понятной, но плановые задания порой превышали мощности строительных организаций, в результате чего было немало сбоев, штурмовщины и претензий по качеству работ. Но главным было то, что строительство надземной части объектов производилось при полном инженерном обеспечении.

Сегодня система квартальной застройки работает с точностью до наоборот. Инвесторы-застройщики в первую очередь форсируют строительство самих домов с целью скорейшей продажи квартир в них, а после этого новоселы месяцами, а то и годами ждут подключения домов к инженерным сетям. И таких примеров можно привести множество. Но надо отметить, что в последнее время наметились положительные сдвиги. Так, компания «Отделстрой» при строительстве жилого комплекса «Новый Оккервиль» сдает жилые дома в комплексе с объектами соцкультбыта и благоустроенной территорией. Это же можно сказать и про ООО «Петрополь» (член «Союзпетростроя»), строящее жилой комплекс на Московском проспекте. Есть еще примеры, но их немного.

Причина одна: застройщики и девелоперы не заинтересованы в объектах соцкультбыта, поскольку они не приносят прибыли. Силовые попытки города заставить застройщиков возводить их в счет общих объемов, а затем дарить или продавать городу по установленной им цене успехов не имели. Ленинградская область пошла по пути освобождения компаний от налогов на сумму стоимости социальных объектов, что повысило заинтересованность застройщиков, но все равно полностью проблемы не решило.

Выход может быть такой: при заключении инвестиционного договора с застройщиком город должен поставить жесткие условия по срокам ввода и жилых домов, и социальных объектов. По жилым объектам существует практика переноса первоначальных сроков строительства или штрафование, но для обеспечения сроков объектов социального строительства должен быть поставлен жесткий заслон по приемке в эксплуатацию жилья, пока не будут выполнены условия договора по социалке.
Необходимо внушить застройщикам, что они строят не жилищные гетто, а город, который должен обеспечивать все запросы жителей.

По материалам компании
«Союзпетрострой»