ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
СПУТНИКОВОЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО

СПУТНИКОВОЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО

Немного освоившись с комплексным освоением территорий, российский строительный бизнес замахнулся на создание городов-спутников. Чаще всего так называют разросшиеся в ходе реализации девелоперские проекты на границах мегаполиса, которые требуют внесения соответствующих изменений в генплан. Но в Петербурге предприняли попытку подойти к строительству города-спутника более концептуально, используя принципы и опыт современной урбанистики и реализуя классическую схему ленд-девелопмента.

От стандартных спальных районов города-спутники отличаются по целому ряду параметров. Самых очевидных – четыре. Во-первых, город-спутник самодостаточен с точки зрения занятости. Экономически активное население (по крайней мере значительная его часть) может найти работу недалеко от дома. Соответственно, территория не только требует затрат на свое содержание, но и генерирует доходы в бюджет.
Во-вторых, город-спутник насыщен более разнообразными функциями, чем стандартный «спальник». Он более сложен по внутренней структуре, ориентирован на разные группы населения с точки зрения занятости, обучения, досуга, сервиса, социального обслуживания.
В-третьих, его транспортные связи с городом значительно сложнее и разнообразнее, чем у обычного спальника, поскольку предполагается, что спутник и сам может стать центром притяжения для жителей городской агломерации.
В-четвертых, город-спутник подразумевает активное использование девелоперами природного ландшафта для создания наглядной альтернативы «каменным джунглям» мегаполиса.
Эти особенности обеспечивают способность города-спутника к развитию, в отличие от микрорайона, где доминирует жилье. Но они же закладывают риски, причем не всегда управляемые.
В успешное рождение города-спутника легче поверить в годы экономического подъема, когда растет производство, доходы, население крупных городов. И гораздо труднее – в годы рецессии, когда рабочие места сокращаются, бизнес приостанавливает инвестиции, а у людей не хватает денег на улучшение жилищных условий или переезд. При некоторых нюансах все указывает на то, что полноценный город-спутник должен строиться при самом деятельном участии государства и города-метрополии.
Кроме общих экономических рисков, есть риски, связанные с качеством города-спутника как рыночного продукта. С урбанистической точки зрения он гораздо сложнее, чем обычный микрорайон. Рецепты, оставленные советской урбанистикой, помогают мало. Концепция «города-сада» приводила на практике к созданию городов-заводов, спроектированных вроде бы с учетом всех человеческих потребностей, кроме потребности в разнообразии и свободном планировании собственной жизни. Результатом оказались однообразная застройка и достаточно унылая жизнь, отток творческой молодежи, а после смены экономической модели – упадок промышленного производства, общее снижение доходов и неспособность к развитию. Степень депрессивности таких городов сейчас зависит от близости к центрам экономической активности и от характера градообразующего производства. Молодые российские урбанисты вынуждены ориентироваться на иностранные образцы, которые, к слову, тоже бывают не только положительными.
В Петербурге за последние четыре года было анонсировано два проекта в формате города-спутника: «Новый Берег», к северу от города, от компании «Северо-Запад Инвест», и «Южный», который реализует управляющая компания «СТАРТ Девелопмент». Оба проекта планируется строить greenfield, то есть «в чистом поле», за пределами сложившейся городской застройки.
Проект «Новый берег» под Сестрорецком сразу заявил о себе яркой концепцией от японского бюро Nikken Sekkei. Проект был рассчитан на проживание 60 тыс. человек и на строительство до 2028 года 2 млн кв. м жилья, 1 млн кв. м коммерческой недвижимости, 18 детских садов, 10 школ, пяти спортивных залов, четырех поликлиник, Дома правосудия, университетского корпуса, яхтенной гавани и пр. Индустриальная составляющая проектом не предусмотрена. Общая его стоимость предварительно оценивалась в 200 млрд рублей, но стала быстро увеличиваться задолго до начала его активной реализации, и уже к середине 2013 года прогноз вырос до 300 млрд рублей. Компания-девелопер резко увеличила финансовые и экологические риски проекта, взявшись за намыв 370 га в Финском заливе. Кроме того, правительство Петербурга отказалось от обещанной ранее финансовой поддержки проекта, отменив постановление о строительстве внешней инженерной инфраструктуры стоимостью 10 млрд рублей за счет регионального бюджета. В апреле 2014 года, после долгих споров с городом, компания заявила, что принимает эти расходы на себя. Сейчас о ходе намыва ничего не известно, но в компании уверяют, что к концу 2015 года он будет завершен.
Управляющей компании «СТАРТ Девелопмент» удалось заручиться поддержкой города для своего проекта «Южный» и добиться соответствующих изменений в генплане. В сентябре должно завершиться согласование изменений в правилах землепользования и застройки. В ходе разработки проекта города-спутника компания не предъявила запоминающихся визуальных идей, зато предложила реалистичную классическую схему ленд-девелопмента. Она намерена продавать под застройку размежеванные участки земли, обеспеченные инженерной инфраструктурой и полным пакетом градостроительной документации. Построить объект стоимостью примерно в 176 млрд ­рублей «СТАРТ Девелопмент» рассчитывает в течение 19 лет.
В итоге на 2012 га бывших земель сельхозназначения между федеральными трассами М-10 и М-20 может быть построено 4,45 млн кв. м жилья эконом- и комфорт-класса, рассчитанных на проживание 134 тыс. человек. Согласно концепции, разработанной для «Южного» Европейским университетом и Институтом территориального планирования «Урбаника», комфортное жилье должно составить не менее 55% от всей застройки. При этом, согласно концепции и новому генплану, здесь должны также появиться ритейл-парк, деловой район, университетский кампус, научно-технический кластер, индустриальный парк и, возможно, современный парк развлечений.
Редакция СТО попросила создателей проекта рассказать о том, как они намерены избежать в «Южном» советских градостроительных ошибок, закрыть экономические риски, наполнить город рабочими местами и заселить юг Петербурга не только людьми рабочих и инженерных специальностей, но и теми, кто относит себя к «креативному классу».

Врезка Среднеуральск (Российская Фе­де­рация) – городок энергетиков с населением 21,4 тыс. человек и послевоенной застройкой в 16 км от Екатеринбурга. В последние годы активно превращается в город-спутник благодаря совместной программе муниципалитета, правительства Свердловской области и компании «Атомстройкомплекс».Проект возник в результате стремления компании вывести головной офис из центра города в экологически благополучное место с водоемом и лесным массивом.
«Атомстройкомплекс» намерен построить в Среднеуральске около 1500 квартир для сотрудников и около 500 тыс. кв. м жилья для продажи на рынке. А также торговые, развлекательные, досуговые центры, центр водных видов спорта, университетский городок, деловой комплекс на 40 тыс. кв. м офисных площадей и индустриальный парк на площади 73 га, способный принять до 25 промышленных предприятий и около 4 тыс. рабочих мест. Разработчики проекта считают, что этого должно хватить, чтобы оживить трудовую и предпринимательскую активность депрессивного Среднеуральска. К 2020 году население города увеличится до 60 тыс. жителей, жилой фонд — с 576 тыс. кв. м до 1145 тыс. кв. м.
Новая квартальная застройка спроектирована собственным проектным бюро «Атомстройкомплекс» с поддержкой британских коллег. Благодаря британцам в проекте появилась зона стрит-ритейла и пешеходный маршрут уровнем выше проезжей части, соединяющий социальные и спортивные объекты: детские студии, клубы, площадки для волейбола, баскетбола и настольного тенниса.
На развитие Среднеуральска государство выделило около 15% общей стоимости проекта, которая составляет более 52 млрд рублей. Государственными деньгами обеспечивается строительство дорог, магистральных сетей, объектов социальной инфраструктуры.

«МЫ ПРОСТО
СПРОГНОЗИРОВАЛИ ТРЕНД»

Андрей Назаров, генеральный директор УК «СТАРТ Девелопмент»:
– Нас не смущают колебания экономической конъюнктуры. Как раз то, что проект такой масштабный и длительный, позволяет надеяться, что он сможет пережить даже не одно, а несколько таких колебаний. Жизнь показывает, что продолжительность любого кризиса составляет 2,5–3 года. Фаза активной реализации проекта (я имею в виду создание инженерной инфраструктуры) настолько длинна, что он пройдет, как лодка, по волнам экономики. Более того, я не исключаю, что при нашем базовом сценарии может возникнуть ряд плюсов, которые перекроют минусы текущей экономической ситуации. Например, ускоренное импортозамещение разных видов промышленной продукции с соответствующим притоком инвестиций.
Мы никогда не вступали в соревнование с коллегами, но с самого начала у нас была другая идеология, нежели в обычном проекте КОТ. Мы изучали перспективы развития города. Думаю, что спрогнозировали верное направление. Нам было очевидно, что юг – идео­логически и инфраструктурно приоритетное для Петербурга направление. Это было видно по бурному развитию зоны аэропорта, по масштабам будущего «Экспофорума». Строящегося жилья на южном направлении было тогда немного, но тренд к смещению основных объемов жилищного строительства из Приморского района на юг и восток города уже был виден. Начался массовый выход новых проектов на территорию области. А в это время на юге Петербурга находились обширные территории, которые был прямой смысл развивать. Если брать юго-западную часть Петербургской агломерации с Гатчиной, Павловском Пушкиным, Красным Селом, Южный оказывается в центре территории с населением порядка 1,5 млн человек и дает толчок для ее развития.
Как нам удалось найти взаимопонимание с властями? В отличие от большинства застройщиков, мы не стали ни о чем просить город, а пришли с готовой концепцией. Мы показали городу, в какой перспективе и при каких условиях он сможет получать доходы с этой территории – и что мы готовы для этого сделать. В итоге мы достигли соглашения, по которому сами готовим инженерную инфраструктуру, а город берет на себя строительство городских магистралей и социальных объектов. Мы нашли ту золотую середину, когда объем наших обязательств сопоставим с объемом обязательств города, возникает паритет. Управляющая компания отвечает за то, чтобы концепт, который уже заложен в генплане и будет заложен в проекте планировки территории, был сохранен. Город в лице КГА, НИПЦ Генплана должен регламентировать и сдерживать коммерческие аппетиты тех компаний, которые купят у нас землю и будут создавать на ней конечный продукт.
Развитие территории и девелопмент отдельного проекта – это абсолютно разные бизнесы, с разной глубиной финансового ресурса, с разными зонами ответственности. С самого начала мы отказались от мысли застраивать территорию своими силами. Одна-единственная компания не может сделать то, что хотя бы визуально будет напоминать город. Есть пример города, построенного по проекту одного человека, – это Бразилиа архитектора Нимейера, но урбанисты считают этот проект провальным. Суть и душа города формируются тогда, когда разные люди, команды причастны к его созданию. Нормальный город подразумевает разную высотность, разную архитектуру, функции, стили. Это, кстати, залог здоровой конкуренции. Покупатель недвижимости сможет рублем проголосовать за того, кто научился строить лучше и качественнее.
Мы занимаемся именно развитием территории: формируем концепцию, разрабатываем и согласовываем граддокументацию, включая проект планировки, градостроительные планы участков, которые являются основанием для дальнейшего проектирования. Мы готовим финансовые схемы, договариваемся с монополистами и строим инженерную инфраструктуру. В общем, снимаем все барьеры и риски для средних, крупных и мелких компаний, которые хотели бы строить и продавать жилье на юге Петербурга. Южный для них станет чем-то вроде супермаркета готовых участков, какие существуют в цивилизованном мире. В таких условиях девелоперу гораздо легче подсчитать ценовые характеристики будущего продукта. Мы уже обсуждали с будущими застройщиками ценообразование и схемы взаимодействия. Я уверен, что наш продукт будет востребован.
При этом «Южный» – не жилой проект, это проект развития территории с созданием мест занятости. У меня нет иллюзий, что завтра мы настроим 25 заводов, на которых будут работать 50 тыс. человек. Но такое идеологическое зерно нам важно заложить в проект. Это должно существовать как возможность. Проблема поступательного развития имеет две стороны. Инвесторы не выбирают город, где безработица, как в Петербурге, всего 0,3%. Бизнесу, производству нужны кадры. А городу нужна питательная среда, в которой вырастут будущие кадры для IT-сектора, сферы высоких технологий, нанотехнологий, чьи идеи будут воплощаться в конкретном производстве, конкретных продуктах. Эта цепочка важна с точки зрения построения будущих рабочих мест. Поэтому мы, совместно с одним из самых перспективных университетов России – ИТМО, закладываем в проект некую кузницу кадров.
Мы обсуждали эту тему с Комитетом по экономике и промышленной политике Петербурга. «СТАРТ Девелопмент» готов бесплатно передавать инвесторам часть участков под строительство производственных мощностей. Это та часть проекта, на которой мы зарабатывать не собираемся. Модель построена так, что нам хватит той доходности, которая образуется от реализации участков под жилье. Мы готовы решать административные, энергетические вопросы, помогать в организации строительства, строить здания build-to-suit. Потому что чем быстрее мы заполним индустриальный парк и создадим поток людей, которые будут здесь работать и, возможно, захотят здесь жить, тем быстрее территория будет развиваться. Возникнет потенциал для ее самостоятельного развития.
Главным риском для нас был риск политический. Завершая процедуру внесения изменений в ПЗЗ, мы его сняли. Второй риск лежит в области создания инженерии. Мы сейчас работаем над тем, чтобы построить правильную цепочку взаимодействия с монополистами. Деньги, вложенные в создание инфраструктуры, – это огромные капиталовложения, которые приходится возвращать 10 лет и дольше. Многое зависит от создания головных источников в соответствии с инвестиционными программами монополистов. Зачастую эти объекты находятся далеко от нашей территории, но от их появления зависит тот объем энергии, который сможем получить мы и наши резиденты. Сейчас мы ведем предпроектные работы, расчет нагрузок. Определить, сколько и чего нам понадобится, важно для понимания стоимости строительства сетей. Как только изменения в ПЗЗ будут утверждены, можно будет привлекать финансирование от банков. У нас построена финансовая модель, есть предварительная договоренность со Сбербанком, Внешэкономбанком, поэтому в проекте «Южный» мы можем рассчитывать на долгосрочное и удовлетворительное по стоимости финансирование. Банки считают риски еще внимательнее, чем мы. Но их убеждает участие города и степень проработанности проекта. Думаю, что в феврале 2015 года мы начнем финансировать проектные работы по инженерной подготовке территории параллельно с развитием головных источников по договорам с монополистами.
«МИКРОРАЙОН –
ЕЩЕ НЕ ГОРОД»

Антон Финогенов, генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника»:
– В проекте «Южный» нас привлекла возможность создать концепцию успешного города XXI века, небольшого, но обладающего такими функциями, которые в советском градостроительстве были свойственны только городам-миллионникам. Европейский опыт говорит о том, что есть интересные и полноценные города, где живут всего 5–10 тыс. человек. При этом можно построить 50-тысячный жилой микрорайон, который городом никогда не станет. Успешный город начинает активную жизнь, находясь еще в стадии строительства и развития. Наша концепция строится на трех слагаемых успеха: качественная инфраструктура, комфортная и разнообразная городская среда, занятость.
Важно отличать город-спутник в советской градостроительной логике от города-спутника в международной практике. В советском градостроительстве, ввиду особенностей плановой экономики и возможности влияния на людей, важно было привязать получение квартиры к работе в конкретном учреждении. Считалось, что жизненную траекторию человека можно жестко нормировать. Люди нередко не по собственному решению переезжали в города-спутники. Зачастую это были закрытые города со всеми вытекающими отсюда последствиями.
В случае «Южного» рабочие места должны создать для потенциальных жителей свободу выбора: будут ли они работать возле дома или ездить в город. Это станет их личным делом. Такого выбора нет у тех, кто покупает недвижимость в периферийных жилых проектах.
Смотреть на город-спутник как на возможность снизить маятниковую миграцию из пригорода в центр города – значит искусственно сужать проблему. Полноценный город-спутник – это активная маятниковая миграция. Даже если вы работаете в нем, вы хотите пользоваться всеми благами мегаполиса. В случае Южного удобная и быстрая транспортная связь с центром Петербурга, где концентрируется большая часть рабочих мест, имеет решающее значение.
С другой стороны, создается мотивация для того, чтобы работники мегаполиса приехали на территорию спутника и загрузили рабочие места, которые там могут возникнуть. Инвестор не станет создавать сколько-нибудь значительное число рабочих мест без нормальной транспортной доступности, без доступа ко всему кадровому рынку петербургской агломерации.
Исключением может быть только промышленность. Но на современном промышленном производстве занятость зачастую меньше, чем в сервисе, в бизнес-услугах. Иногда небольшой бизнес-центр генерирует большую занятость, чем современное машиностроительное производство. Размещение в Южном деловых зон разного вида и конфигурации – одно из условий концепции. Они могут быть реализованы в формате технопарка, совмещать небольшие производственные площадки с офисами. Работа в Южном должна быть не только у тех, кто строит свою карьеру в промышленности.
Да, мы говорим о комфортной городской среде, которой сейчас не хватает как на периферии, так и в центре города. Она может быть создана через определенные алгоритмы действий.
Но город-спутник – это принципиально иные обязательства инвестора: жилая застройка является здесь далеко не единственной функциональной зоной. Я не знаю ни одного проекта комплексного освоения территории, в рамках которого строился бы хоть какой-то завод, не говоря о более широкой занятости. Девелоперы говорят только о квадратных метрах жилья. Единственный шаг вперед, который им удалось сделать – строить на первых этажах домов помещения для стрит-ритейла. Но даже он связан скорее не с потребностями покупателей в магазинах у дома, а с нежеланием девелоперов продавать жилье на первых этажах с дисконтом. Коммерческие помещения продаются лучше и дороже, чем квартиры.
Если инвестор «Южного» не обеспечит территории проекты, генерирующие занятость, то недвижимость в Южном будут покупать значительно хуже. Потому что Южный дальше от города. И пятна деловых зон, которые предусмотрены генпланом, в реальности будут представлять собой пустоты между жилыми группами. Так что сам девелопер заинтересован в том, чтобы найти и вдохнуть в эти участки жизнь, чтобы капитализировать тем самым будущую жилую недвижимость. Насколько я понимаю, «СТАРТ Девелопмент» активно ведет переговоры с компаниями, которые будут создавать в Южном рабочие места. Дальнейшее будет понятно на этапе проектирования и строительства.
Мы попытались реализовать в российской практике линию девелопмента, которая насчитывает почти столетнюю историю в Европе. Понятно, что и там примеров неудач – не меньше, чем примеров успеха. Наиболее успешной в нашем понимании оказалась западноевропейская и северамериканская градостроительная традиция. Мы рассмотрели более 15 кейсов в странах, где девелопер поставлен в более или менее схожее положение с российским – с юридической, экономической, рыночной точки зрения. Китайский опыт нам не подходит, потому что у нас государство не участвует в создании жилой застройки как инвестор.
Отдельные проекты послужили для нас положительными примерами в частных вопросах. Например, город-спутник Амстердама Алмере стал примером городского благоустройства и хороших транспортных связей с городом-метрополией. При этом конкретные экономические параметры говорят о том, что проект не совсем удачен: город больше вкладывал в другие свои «подцентры», возникла диспропорция. Сейчас городской бюджет должен поддерживать качество жилой среды в 200-тысячном городе-спутнике, притом что занятость концентрируется в других пригородах Амстердама.
Пригород Лондона Милтон-Кинс – более успешный и комплексный проект. Там удалось создать точку притяжения для бизнеса, и маятниковая миграция с Лондоном активно идет в двух направлениях. Рабочих мест в Милтон-Кинс даже больше, чем экономически активного населения. При этом из некоторых районов Лондона доехать туда легче, чем пробиваться в Сити. Пригород Парижа Марн-ла-Валлей мы использовали как пример для городских властей. Он показывает, как важно формировать политику города по отношению к пригородному девелопменту. Конечно, это не Япония, где государство 10 лет постоянно вкладывалось в проект города-спутника Цукуба, перенося туда университет, исследовательские центры. Но все-таки государство выработало определенные действия, чтобы бороться с транспортными и экологическими проблемами, которые сложились в плотной парижской застройке.
Для Петербурга эти примеры важны. Уже сейчас у нас согласованы ППТ и даже начаты проекты на десятки миллионов метров жилья. За последние 10 лет Питер только официально принял более полумиллиона новых жителей. Пора грамотно реагировать на эти процессы. Если город будет хаотично разрастаться и дальше, выплескиваясь на территорию Ленобласти, прилипая сгустками жилых массивов к станциям метро, развязкам и пр., никакого бюджета не хватит на поддержание нормальных условий жизни.
Правительству придется выбрать три-пять точек роста и помогать инвесторам привлекать туда бизнес для повышения занятости населения. Создавать подцентры развития, конфигурировать и направлять девелоперскую активность. Тогда у нас хватит ресурсов, чтобы железную дорогу превратить в нормальный городской вид транспорта, как это сделали Берлин и Париж, объединить метро и городские железные дороги в единую систему, несколько тысяч гектаров спланировать как экономически полноценные города.

***
Цукуба (Япония) – город-спутник Токио, попытка создать технополис на базе существующего в 40 км от столицы города. Полностью ориентирован на исследовательскую и академическую деятельность. В городе около 230 тыс. жителей. В нем находятся 45 исследовательских институтов национального масштаба. Здесь работает японский Центр управления полетами, институты промышленных технологий и сельского хозяйства, ряд других государственных учреждений, а также около 300 частных исследовательских центров и четыре высших учебных заведения, включая Национальный университет города Цукуба. Несмотря на высокую концентрацию интеллектуальных ресурсов, естественный городской стиль жизни здесь так и не возник и бизнес сюда не пришел. Цукуба сделался центром скорее академическим, по своим функциям больше напоминая Жуковский и Королев.

Милтон-Кинс (Великобритания) – самый большой и один из самых последних британских новых городов. Расположен в графстве Бакингемшир, в 72 км от Лондона, в лесопарковой зоне со множеством озер. До Лондона на скоростном поезде можно доехать за полчаса, между лондонским вокзалом Юстон и Милтон-Кинсом курсирует около 100 поездов в день. Близко находятся аэропорты Лютон, Хитроу и Бирмингем. Население составляет 216 тыс. человек. Город построен по заранее подготовленному плану, в нем отсутствует исторический центр. Особенность городской планировки – сетка скоростных шоссе с шагом в 1 км и круговыми развязками. Она дополнена системой дорожек для пешеходов, велосипедистов и всадников протяженностью около 200 км, которые проходят под или над автодорогами, без прямых пересечений с автомобильным транспортом. Внутри кварталов воспроизведен традиционный стиль жизни английской деревни с собственными поликлиникой, школой, культурным и спортивным центром, пабом. В первое время здесь отказывались от строительства зданий, высота которых превышает деревья. Позже ограничения были сняты.
Город появился послед того, как в 1960-х правительство Великобритании решило таким образом разгрузить перенаселенные пригороды Лондона. Планировку выполнила «Корпорация застройки Милтон Кинс» (MKDC).
Привлеченные низкой стоимостью офисных площадей и удобным местом, в Милтон-Кинс перенесли свои головные офисы многие крупные компании и банки, среди которых Daimler Chrysler, Minolta, Xitec Software. Практически половина жителей работает рядом с домом. Экономически город развивается быстрее, чем любой другой город в Британии. В городе действуют развлекательные центры, театр, крытый каток, центр водных развлечений, музыкальные клубы Stables и Pitz Club. Работают Политехнический университет, крупнейший университет заочной формы обучения Open University, Крэнфилдский университет.

Подготовила Наталья Цветкова