ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Архив номеров / Архив в электронном виде / СТО 07/24 ноябрь 2013 / Где взять деньги на строительство?
Где взять деньги на строительство?

Где взять деньги на строительство?

Механизмов финансирования строительных проектов сегодня достаточно много: от такого редкого, как публичное заимствование до такого популярного, как привлечение средств дольщиков. Однако не забыт и механизм использования «прямых бартерных схем».
Кажется, что строители уже давно распрощались с бартерными схемами, и вот выясняется, что этот вроде бы устаревший механизм неплохо работает и сегодня. О механизмах финансирования строительных проектов и о бартерной схеме в частности рассказывает генеральный директор строительной компании «КапСтрой» Закир Муратов:
– Основными способами финансирования строительства сегодня остаются проектное финансирование и строительство объектов на собственные средства компаний с использованием банковских кредитов. В жилищном строительстве используются средства дольщиков, привлекаемые по 214­ФЗ, а также финансирование путем создания жилищных кооперативов. Одним из способов финансирования является применение компанией­инвестором инструментов публичного заимствования путем размещения на торговых площадках своих акций и облигаций. Также «финансирование» может осуществляться путем применения бартерных схем между участниками строительства.
В период финансовой нестабильности прямым инвесторам очень трудно найти надежные финансовые инструменты, надо обладать большим талантом и опытом, чтобы правильно определить, какой инструмент в тот или иной момент строительства можно применять. Чтобы привлечь стратегических инвесторов, проект должен быть перспективным, с гарантированной системой получения дохода на вложенные инвестиции. Если в роли стратегического инвестора выступает банк, то разумно организовать проектное финансирование с привлечением банковского капитала. Конечно, сегодня не всякий застройщик в состоянии выполнить требования банка на этапе заключения договора, а потом обслуживать кредит. На практике такой инструмент, как проектное финансирование доступен только очень крупным компаниям, имеющим долгосрочные партнерские отношения с банками. Зачастую застройщики не могут воспользоваться проектным финансированием из­за отсутствия необходимого обеспечения. Но надо признать, что использование проектного финансирования увеличивает надежность строительной компании, то есть появляется уверенность в том, что строящиеся компанией объекты будут закончены в срок.
Сегодня многие застройщики считают, что выгоднее использовать собственные накопления совместно с заемными средствами, тем более что объем банковских кредитов может составлять до 80% от стоимости строительства. Если потенциальные покупатели видят, что дом строится, то они охотнее приобретают квартиру у этого застройщика и соответственно денежные потоки от продаж появляются быстрее. При этом размеры банковского участия в финансировании могут быть весьма значительными, известны даже случаи, когда при проектном финансировании застройщики не могли выбрать всю кредитную линию.
Иногда средства на этапе проектирования и согласования застройщик изыскивает самостоятельно, а после получения полного пакета исходно­разрешительной документации становится возможным привлекать средства дольщиков. Получается, что в тот момент, когда банк готов профинансировать проект, застройщик уже не так остро нуждается в деньгах. По большому счету – привлечение средств дольщиков является беспроцентным кредитом.
Следует заметить, что на сегодняшний день существует несколько банковских продуктов, предусматривающих финансирование проекта уже на стадии проектирования и согласования. Это позволяет застройщикам без проблем работать на начальном этапе реализации проектов, когда они уже несут расходы на покупку или аренду земельного участка, разработку и согласование проектной документации.
Однако большинство застройщиков по­прежнему в качестве основного финансового инструмента используют средства дольщиков. По оценке экспертов, в структуре финансирования жилищного строительства этот механизм используется в 60­70 случаев из 100. При такой схеме финансирования у компании есть возможность взять кредит для пополнения оборотных средств – получить такой кредит значительно легче, чем договориться с банком о проектном финансировании.
Реже застройщики прибегают к инструменту публичного заимствования. Разместить на торговых площадках свои акции или облигации, могут себе позволить только крупные и опытные компании с надежной репутацией и внушительным портфелем успешно реализованных проектов. Использование этого механизма возможно, когда компания располагает активами, приносящими доход, благодаря которому можно рассчитаться с долгом. Другой вариант – компания строит жилье быстро и хорошо, и деньги для погашения долга у нее появляются от продаж строящегося жилья. В нашей стране этот механизм используют единицы. Если капитализация компании меньше 2 млрд рублей, то вообще нет смысла выходит на рынок IPO.

БАРТЕР – ЭТО НЕ ПРОШЛЫЙ ВЕК
– Если застройщики не хотят увеличивать себестоимость строительства за счет выплаты процентов по банковским кредитам, они используют возможность получения беспроцентных товарных кредитов, ведя строительство объектов с использованием прямых бартерных схем. Например, бартерные схемы использовались при строительстве ЖК «Ладожский парк». Этот комплекс состоит из 15 жилых домов, двух торговых комплексов и социальных объектов. Комплекс хорошо вписывается в квартальную застройку Невского района. В истории этого проекта были очень сложные периоды. Так в 2008 году была построена первая очередь ЖК из 4 домов, но в течение 2 лет застройщик не мог заселить дома из­за отсутствия воды, тепла и электричества. При этом застройщик, обремененный банковскими кредитами, не мог завершить строительство. Чтобы переломить ситуацию, московский застройщик пригласил строительные компании на генподряд, а за выполняемые работы рассчитывался с ними квадратными метрами. А они уже реализовывали их покупателям через агентства недвижимости и собственные отделы продаж.
Когда мы пришли на этот комплекс в декабре 2010 года, было построено 4 дома и два были не достроены. Через полгода в процессе строительства было уже 12 корпусов. В сентябре 2012 года 12 корпусов уже «обросли» кирпичной кладкой и достраивались последние три корпуса. Сегодня все корпуса построены и идет заселение последних трех корпусов. Я бы посоветовал коллегам обратить серьезное внимание на бартерную схему. По трем корпусам, по которым мы являлись генподрядчиком, объем работ составлял 2 млрд 200 млн рублей. Найдя стратегического партнера в лице Группы ЛСР, мы обеспечили строительство большинством необходимых стройматериалов, передав в качестве оплаты за них квартиры на сумму 700 млн рублей. Недостающие стройматериалы на сумму порядка 100 млн рублей мы приобрели у компании «Мир недвижимости», также передав им на эту сумму квадратные метры. Квадратными метрами мы расплатились и с другими организациями, выполнявшими некоторые работы на стройплощадке на сумму 50 млн рублей. Нам надо было только иметь средства на налоги, зарплату и на закупку некоторого оборудования, например, лифтов. Как мы видим, бартерная схема позволила достроить проблемный объект. На следующем проекте мы будем работать по такой же схеме.

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ
И СТРАХОВАНИЕ
Генеральный директор Регионального центра по ценообразованию в строительстве Павел Горячкин:
– За 10 месяцев этого года рост себестоимости строительства по Петербургу составил всего 1,93 %, что неудивительно, так как совокупный рост цен строительных материалов составил 1,8%. То есть говорить о том, что мы преодолели кризис, наверное, нельзя. Хочу заметить, что нормативная база, по которой определяется себестоимость строительства, давно устарела, она опирается на старые технологии, не учитывает новые материалы.
В 2014 году у нас появятся два новых вида укрупненных сметных нормативов, которые позволят более точно определять стоимость строительства. Это укрупненные нормативы цены конструктивных решений (а не отдельных технологических операций) и укрупненные нормативы цены строительства (на 1 кв. м общей площади жилья, на 1 место в садике, на 1 км теплотрассы и т. д.), разработанные для объектов, возводимых с использованием бюджетных средств. Таким образом, у заказчиков появляется инструмент, который позволит определять сметно­финансовые затраты еще на стадии проекта.
Но, к сожалению, по мнению специалистов, для застройщиков, инвесторов и оценщиков этот инструмент не очень хороший, потому что та база, которая лежит в его основе опирается на типовые, самые простые и экономичные решения. Но в целом ситуация сдвинулась с мертвой точки. Обратите внимание на наличие этих инструментов, потому что составление сметно­финансового расчета – это очень важная часть всей системы управления стоимостью строительства.
Директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков ОАО «СК «Альянс» (Москва) Виталий Ус напомнил о трех вариантах страхования ответственности застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Это участие в Обществе взаимного страхования, коммерческое страхование и банковское поручительство. С 2014 г. наличие одного из этих инструментов станет обязательным условием регистрации договоров долевого участия.

Подготовила Наталья Соколова