ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Жилье без земли

Жилье без земли

Застройщики испытывают все больше трудностей с поиском земли под свои проекты. Подготовка участков обходится все дороже – к созданию градостроительной документации и инженерной инфраструктуры добавляется строительство социальных объектов и дорог – бремя, посильное только для самых крупных участников рынка.
КОТ – ВСЕРЬЕЗ И НАДОЛГО
По данным компании «PETERLAND», общее количество предложений на земельном рынке Санкт­-Петербурга за первую половину 2013 года составило 142 участка, их суммарная площадь 1576 га. На этих землях можно возвести около 15 млн кв. м. жилья. Эти гигантские цифры аналитики обнародовали на круглом столе «Бесценная земля. Перспективы земельного рынка Петербурга», проходившем в октябре в Фонде имущества.
Самый большой прирост жилого фонда (56% от всего потенциального объема или 8 млн кв. м.) городу могут принести крупные территории, пригодные под комплексное освоение. В структуре предложения такой земли не более 10% и находится она по вполне понятным причинам за КАД, на границе Петербурга и Ленобласти. Вообще же на земли, расположенные за пределами не только центра, но и обжитых спальных районов приходится 54% всех предложений и 80% от площади, выставленной на продажу.
Наделов под точечную застройку довольно много – 74 или 52. Примерно треть от всего предложения – небольшие участки площадью до 0,5 га. Дефицита вроде бы нет. Но и реальных сделок мало.
«На рынке мало качественных земель – с разработанной градостроительной документацией, с решенными вопросами по инженерии, ­ констатирует Юрий Зарецкий, генеральный директор компании «PETERLAND». – Таких не более 10%. Они пользуются большим спросом, поэтому владельцы задирают цены. Лендлорды умеют считать и закладывают максимальную маржу, а не просто премию, не проценты. Видя такую тенденцию, подтягиваются и остальные, даже те, у кого земля не подготовлена. Уже можно найти участок «без ничего» по цене выше 1000 долларов за квадратный метр. Но землю без документации девелоперы покупать не хотят. Правительство Петербурга ведет себя непредсказуемо, поэтому есть риски зависания проектов».
Аналитики фиксируют большой разброс цен за квадратный метр земли под жилье. В центре он стоит в среднем более $2 тыс. Интересно, что в тех случаях, когда участок продается со зданием, предназначенным под снос, собственник оценивает постройку как имущество, повышая цену на объект. В спальных районах цена в среднем составляет $720 за метр, по такой цене проходят реальные сделки, и эксперты считают ее адекватной. Цена, по которой предлагаются участки за КАД, в среднем $240 долларов за метр. Хотя за городом есть немало больших и совершенно пустых участков, «квадрат» которых стоит не дороже $100.
В таких условиях, делают вывод эксперты компании, девелоперам ничего не остается, как заниматься комплексным освоением городских окраин. Уже сейчас в городе потенциальный объем строящегося в проектах КОТ жилья составляет 69 млн кв. м. (активная работа, правда, ведется только в половине из них). К 2019 году доля жилья в проектах КОТ достигнет 60­70% от общего объема вводимого жилой недвижимости.

БОЛЬШЕ НЕ ИГРАЮТ
При этом роль государства как игрока неуклонно снижается. На долю первичного рынка в первом полугодии 2013 года пришлось примерно 10­11% от всех предложений. С начала года город выставил на торги несколько десятков аварийных зданий с участками, однако суммарная площадь этой земли не превысила 6 га, погоды на рынке эти торги не делают. Более крупные участки, представляющие интерес для бизнеса, передавались на инвестиционных условиях. За 9 месяцев 2013 года под жилье и деловую недвижимость их было передано 20 штук, общая площадь составила 11,2 га.
По словам Евгения Рязанцева, заместителя директора Фонда имущества Санкт­Петербурга, до конца года город выставит на торги еще 30 объектов (порядка 20 га), но уже только под строительство коммерческих объектов – автосервиса, бытового обслуживания, офисов и т. п.
Основная масса предложения приходится на вторичный рынок. В основном, по данным «PETERLAND», это участки, находящиеся в частной собственности. Только 7% находятся в долгосрочной аренде.
В то же время государство активно повышает требования к застройщикам, требуя обеспечивать новые территории не только дорогами и инженерией, но и социальной инфраструктурой. По словам г­-на Рязанцева,
с 12 девелоперами таких договоренностей уже удалось достичь. Это означает, что у остальных выбора почти не остается.
В таких условиях строительство окончательно сосредотачивается в руках нескольких крупных девелоперов, которым по силам выдержать двойной финансовый прессинг – владельцев земли и государства.
«На вторичном рынке мы сталкиваемся с проблемой величины участка – предлагают 20 га и выше, ­поясняет Виктор Кудряшов, директор по продажам компании «КД Estate». – Подготовленных участков, пусть даже с хорошей нагрузкой на квадратный метр будущего жилья, но таких, чтобы завтра выйти на стройку, нет. Собственники, на земле которых есть хоть что­нибудь, заламывают баснословную цену за гектар. Предложение разнообразно, но оно не для здравомыслящих компаний. Но и те участки, которые выставляют город или область, часто не подготовлены. Нет четкого понимания технических условий, непонятен объем возможной застройки, не говоря уже о градостроительной документации. Когда компания выходит на аукцион, экономика проекта сходится, но администрация нередко меняет инвестусловия уже после закрытия сделки».
«Девелоперы стараются все реже иметь дело с государством, предпочитая приобретать частную землю. Покупка на вторичном рынке сегодня – более простой и прозрачный механизм, – отмечает Майя Петрова, партнер юридической компании «Борениус», глава практики «Недвижимость, строительство и девелопмент». ­ Раньше можно было делать проекты на государственной земле с понятной экономикой. А сейчас Законодательное Собрание подготовило поправки в закон Санкт-­Петербурга, которые отменяют статус стратегического инвестора. Предлагается также отменить порядок целевого предоставления участков и объектов».

ИГРА ПО-­КРУПНОМУ
«Докризисные объемы строительства восстановились, продажи жилья идут. Но эти впечатляющие объемы достигаются за счет того земельного банка, который был создан компаниями 5­6 лет назад. Снова возникает огромный спрос на землю, ­ констатирует Олег Барков, генеральный директор компании «Ханса Строй». ­ При этом участков, на которых гарантировано быстрое начало строительства – доли процента. Лендлорды выкручивают девелоперам руки, забирая себе большую часть маржи от проекта. Девелопер оказался между жесточайшей конкуренцией по цене на жилье и давлением собственников земли».
«Готовой к застройке земли на рынке действительно нет. И в этих условиях лендлорды вынуждены заниматься девелопментом. Еще в 2008 г. это было никому не понятно, легче было выйти в деньги, и капитализация быстро росла. ­ отмечает Леван Харазов, генеральный директор компании «БКН­Девелопмент». ­ Сегодня цена участка определяется инженерным обеспечением и возможностью выйти на площадку. Наличие градплана и проекта планировки всех радует, но ничего не определяет. Меняется подход. Несмотря на большой объем нашего земельного банка, мы работаем как управляющие, сопровождаем инвестиционные проекты, делаем документацию. Сейчас важно не то, где находится земля, а то, какой продукт вы на ней создаете. К сожалению, $240 за метр сейчас никто платить не готов. Его инженерная подготовка обходится в $150. И застройщики, холдинги, которые создают собственные земельные банки, обеспечивая себе развитие на 10­15 лет вперед, имеют финансовую возможность строить коммуникации. В некоторых случаях возникает симбиоз, когда холдинги объединяются с лендлордами ради общего светлого будущего. Именно поэтому только 7% готовой земли попадает на рынок. Какой смысл холдингам продавать то, что они сами застроят?»
Следующим этапом, по мнению эксперта, будет дробление комплексно подготовленных наделов на небольшие лоты, полностью упакованные, может быть даже с готовыми проектами площадью до 5 га.
«Легитимная продажа подобных проектов через торги Фонда имущества станет отличной возможностью для развития мелких и средних строительных компаний», – добавляет Леван Харазов, затрудняясь, впрочем, с прогнозом, когда именно это произойдет. Сегодняшний рынок малым компаниям практически не оставляет шансов дожить до этого момента.
«Холдинг «Империя» владеет порядка 500 га. Семь участков (около 400 га) находятся рядом с городом и предназначены под массовую жилую застройку, остальные – в живописных местах Ленобласти, – сообщает Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес­центров «Сенатор» (УК «Империя»). – У нас нет необходимости получить деньги сегодня, но есть желание заработать. Поэтому мы приводим землю к другому качеству, удобному для девелопера, чтобы продать дороже, возможно, выставив наделы площадью от 5 до 20 га на открытые торги. До подведения сетей и дорог дошли только на одном участке, но разработкой граддокументации занимаемся. Ничто не мешает нам спокойно работать».

ГЕКТАРЫ КАЧЕСТВА
Многие эксперты отмечают, что прямо на глазах возникает жесткая конкуренция по критерию качества проектов. Если раньше крупные застройщики могли рассчитывать, что зеленью и дорогами их обеспечит город, не говоря уже о детских садах и школах, теперь приходится думать об этом и даже о большем – например, о парках, велосипедных дорожках, общественных пространствах, которые в иных проектах достигают 1,5 га. Соответственно, нагрузка земельной составляющей на квадратный метр жилья должна расти.
При этом государство стремится переложить свои обязательства на девелоперов даже в тех проектах, которые ранее были признаны стратегичес­кими. Например, в проекте создания намывной территории на Васильевском острове, где сейчас работает сразу несколько застройщиков.
«Мы не приобрели, а создаем землю методом гидронамыва. Как ни обидно, очень «задорого» для себя. Все потому, что хотели получить новую территорию для жилья в непосредственной близости к историческому центру, но без свойственных центру проблем, ­ поясняет Лев Пукшанский, президент ЗАО «Терра Нова». – Нам удалось разорвать замкнутый круг, в котором для создания инженерной инфраструктуры нужны пользователи – застройщики, а застройщики хотят прийти на все готовое. По инженерии мы никогда на город не надеялись. Что касается обязательств по строительству социальной инфраструктуры властям намного труднее давить на застройщиков, потому что обязательства в свое время город подписал. И вроде бы не отказывается выполнять условия соглашения, хотя переговоры с застройщиками в свете новых веяний все­таки идут. Между тем, я убежден, что только создание социальной инфраструктуры государством является экономически обоснованным. У государства для этого есть источники в виде налогов. Ему не надо думать об акционерах, о прибыли».
«Проблема, с которой мы сталкиваемся сейчас, это сроки. Никто точно не знает, когда сможем выйти на стройку, какие проблемы возникнут с разрешительной документацией. В частности, она может быть получена, а потом отозвана, – добавляет Виктория Цитрина, директор юридического департамента ЗАО УК «Эталон­ЛенспецСМУ». ­ Есть проблемы с инженерной подготовкой участков. Даже имея средства, невозможно быстро построить источники, потому что инвестиционные программы монополистов формируются исключительно на 2 года вперед. И нет юридического механизма, чтобы построить их самим, а потом передать».
Компания «Эталон­ЛенСпецСМУ» сейчас пытается повторить опыт ГК «Балтрос» в проекте «Славянка» – договориться с городом о строительстве социальной инфраструктуры и дорог по схеме концессии на срок до 10 лет.
«Строить «социалку» можно и через концессию, и непосредственно через ГЧП, ­ уточняет Виктория Цитрина. – Концессия хороша тем, что регулируется федеральным законодательством, а оно, к счастью, менее мобильно, чем городское. Во­вторых, эти непонятные для инвесторов объекты застройщику нет необходимости держать на своем балансе. При этом вы получаете вполне прозрачный механизм возврата инвестиций. Одновременно решается проблема отнесения этих денег на себестоимость, не нарушается 214­ФЗ, есть возможность привлекать банковское финансирование – вроде бы банковский процент город готов заложить в цену выкупа. Земля под объектами у нас в собственности, но мы откажемся от этого права, а стоимость участка включим в себестоимость. На закон опираться проще, чем на политику».

Наталья Цветкова