XXI siezd
ППРК-Сервис
Архив номеров / Архив в электронном виде / СТО 05/70 АВГУСТ 2019 / КОНЦЕПТУАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: УЖЕ В РОССИИ?
КОНЦЕПТУАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: УЖЕ В РОССИИ?

КОНЦЕПТУАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: УЖЕ В РОССИИ?

Еще 10-15 лет назад мы были свидетелями уплотнительной застройки и однотипных домов без каких-либо заложенных в них идей. Сегодня во многих крупных городах России застройщики предлагают объекты и целые микрорайоны так называемого концептуального строительства. Что оно подразумевает? Какие шансы у данного направления на российском рынке? Каково соотношение цена-качество при концептуальном строительстве?
Возможно ли оно в эконом-сегменте? Каковы наиболее интересные концептуальные объекты строительства в России и, в частности, в Санкт-Петербурге? Какие требования банков являются наиболее трудновыполнимыми для девелоперов?

Об этом мы поговорили с участниками заочного круглого стола – экспертами в области современного строительства.

Марина Агеева – директор по маркетингу ГК «Красная стрела»:
– Концептуальное строительство можно понимать по-разному. При более узком понимании следует говорить о едином архитектурном решении жилых проектов. В таком случае в принципе любой проект имеет ту или иную концепцию. «Мне предпочтительнее системное понимание, – говорит эксперт, – при котором ключевым является единый подход в стиле работы компании над проектами: их квартирографией, благоустройством территории, архитектурой, общественной инфраструктурой. Амбассадорами такого строительства в России можно считать компанию «Брусника», которая строит жилые объекты на Урале, в Сибири, в Московской области, а также петербургского девелопера LEGENDA Intelligent Development».
По словам г-жи Агеевой, концептуальными, как правило, считают проекты комплексного освоения территории. Например, КОТ «На Царскосельских холмах», в рамках которого ГК «Красная стрела» уже построила жилой комплекс «Неоклассика» и сейчас возводит «Неоклассику-2». Здесь речь идет о квартальной застройке с продуманными расположением социальных объектов и транспортными решениями. Это единое пространство, объединенное классом жилья (комфорт), этажностью, а также целевой аудиторией (преимущественно это семьи с детьми).
«Однако концептуальное строительство – не всегда комплексная застройка, – продолжает Марина Агеева. – Например, на Звенигородской мы строим клубный дом бизнес-класса «Артхаус», на проспекте Ветеранов – ЖК «Аист». Оба проекта деликатно вписаны в архитектурную ткань города. «Артхаус» имеет единое стилевое решение с комплексом новой сцены МДТ Льва Додина, расположенной по соседству, и продолжает тему, заданную театром – своеобразный гимн непарадному Петербургу. Этой же темой обусловлено позиционирование проекта. ЖК «Аист» выполнен в неоорганическом стиле биотек и напоминает расправленное в полете крыло аиста. При этом, несмотря на современный характер, здание не диссонирует с уже существующей застройкой благодаря использованию в проекте некоторых стилистических элементов, присущих архитектуре 80-х годов прошлого века. Сплошные линии окон и остекленных лоджий, в старой серии домов-кораблей.

В новых кварталах примеры подобной ансамблевости сегодня найти непросто. В качестве одного из немногочисленных проектов можно привести микрорайон «Балтийская жемчужина».
Часть экспертного сообщества полагает, что концептуальное строительство в России, в частности в мегаполисах, пока неразвито. В числе основных помех – дороговизна материалов и технологий (любая индивидуальность в строительстве, как правило, обходится недешево), а также неподготовленная нормативная база, которая по определению не позволяет проектные и архитектурные «излишества».

Александр Миронов – почётный архитектор России, главный архитектор «Архитектурной мастерской Миронова»:
– Для начала необходимо решить для себя, что мы подразумеваем под понятием концептуального строительства. В чём концепция – в стилистике домов? В концептуальном подходе к структуре микрорайона или квартала? Это концепция стилистики или этажности, или озеленения, например, превышающего требования нормативной базы? Или это концепция, которая строится вокруг повышенного качества здания или применения дорогостоящих материалов?
По мнению г-на Миронова, если речь идет о концептуальных микрорайонах, в Петербурге они пока не очень складываются. Пока они рисуются очень условно, а та концепция, которая была, допустим, заложена в генплане, может достаточно серьёзно измениться в зависимости от того, что хочет сделать на этом участке его владелец.
«Застройщик может изменить конфигурацию не только одного здания, но и целого комплекса домов, – говорит эксперт, – и тогда вся изначально предполагавшаяся концепция окажется нарушенной. Если концепцию понимать как единство комплекса, например, жилого квартала, об этом можно говорить только в том случае, если проект реализует один застройщик – тогда он каким-то образом сможет сформировать там среду в единой стилистике. Если в рамках квартала работает несколько застройщиков, то никому не будет никакого дела до того, что строится на соседнем участке, поскольку всех волнуют только собственные экономические аспекты».
Александр Миронов считает, что концептуальным может быть и одно здание, если архитектор вложил в него определённую идею. Чаще всего эта концептуальность реализуется либо через повышенную экологичность здания, либо через экстравагантность архитектурно-планировочных решений, либо через ультрасовременный технологический подход и применение новых материалов. В качестве примера эксперт приводит деревянное строительство, в том числе довольно высотное, которое начало в последние годы активно применяться в Скандинавии. «Придём к такому когда-нибудь или нет, пока сложно судить, – говорит г-н Миронов. – На мой взгляд, пока в Петербурге современных примеров концептуального строительства нет. Всё, что у нас появляется, как правило основано на видении заказчика. Конечно, девелопер и сам может выдвинуть свою концепцию, в данном случае это должно быть чаще всего очень дорогое жильё, и тогда застройщику необходимо сделать свой продукт привлекательным в каком-то смысле уникальным, а следовательно – продаваемым».
По мнению эксперта, те, кто специализируется на дешёвой застройке, обычно не высказывают никаких пожеланий по концепции. И тем не менее в качестве положительного примера специалист приводит здание на углу Пионерской улицы, которое проектировал Евгений Подгорнов, ЖК «Мендельсон»: там явно прослеживается концептуальность, продиктованная близостью к силовой подстанции завода «Красное знамя» работы Эрика Мендельсона, и выбранная идея – квартал в духе конструктивизма – дала отличный итоговый результат. Другая интересная его работа – «Эспер Клаб», выполненный в стилистике ар-деко. «Такое решение, думаю, возникло, конечно же, совместно с заказчиком, – говорит г-н Миронов, – сам архитектор может предложить подобный подход, но вот будет ли он принят с учётом стоимости – большой вопрос. Учитывая петербургский менталитет, понятно, что реплики и аллюзии к модерну, к классике всегда востребованы, особенно в дорогом сегменте, то есть в среде людей старше среднего возраста и высокой покупательской способности. Если же говорить об ультрасовременных, авангардных тенденциях, то таких в Петербурге ещё нет, а когда и появятся, это будет очень маленькая выборка – и она будет зависеть от количества богатых условно-молодых людей, которые будут способны составить рыночный спрос на такие объекты. Да и девелоперы у нас пока боятся делать ультрасовременные здания наподобие того, что сейчас делают в Копенгагене или Хельсинки, потому что менталитет совершенно другой. В некоторых случаях на это влияет ещё и нормативная база, которая не позволяет проектировать определённые вещи».
Ольга Бунина – Главный архитектор Renaissance Construction:
– Концептуальное строительство в полном объеме может существовать только в неразрывной связи с градостроительством. Концептуальная архитектура – это не только оригинальные здания как объекты. Развитие существующей инфраструктуры, разработка планировочных решений кварталов и целых районов города – все это является основополагающими концептуальной архитектуры. В крупных городах в настоящее время существует довольно много реализованных проектов как отдельных зданий, так и жилых кварталов, которые несут в себе интересную идею, заложенную на этапе концепции. В то же время без увязки всех объектов и инфраструктуры, без продуманной линии дальнейшего развития, проект может потерять большую часть идеи автора.
В современном градостроительстве начинает просматриваться тенденция создания так называемого «города в городе», с точки зрения жилого строительства, создающего благоприятную жилую среду для человека. Такие проекты могут осуществляться в любом ценовом сегменте.

Юрий Грудин – генеральный директор компании FORMULA CITY:
– За 10–15 лет произошла трансформация потребительских предпочтений, на которые строительная отрасль откликнулась. И большинство девелоперов не просто продолжили возводить бетоно-метры, а стали работать над тем, чтобы их жилые кварталы с потребительской точки зрения обладали всеми характеристиками жизни для современного человека. Рынок и потребитель более взыскательно относится к выбору объекта, в который он вкладывает свои деньги. Если объект обладает концепцией, начинающейся от продуманности решений логистики, паркингов, детских и спортивных площадок, площадок для животных, интерьеров МОП, удобства планировок квартир, наличие в комплексах удобной инфраструктуры – от гипермаркетов различного формата до аптек и почт, то такой продукт становится востребованным. Ведь самый ценный ресурс в век потребления – это время и удобство использования. И застройщики стали это тоже учитывать.
Безусловно, дополнительные инфраструктурные и потребительские новшества откладывают отпечаток на экономику. Но, при этом мы видим в технологиях и материалах тренд на снижение стоимости. Например, в рынке IT-обеспечения современных домов, инженерных систем и др. Поэтому, многие услуги, которые ранее были доступны только в премиум- и бизнес-сегменте, сегодня становятся доступными и в эконом-классе. Многое, безусловно, зависит от мастерства архитекторов, девелоперов, которые умеют вовремя применить свои компетенции и получить продукт, отвечающий современным требованиям. Любой сегмент, в том числе и жилья масс-маркет, требует обеспечения в рамках потребностей современного человека. Особенно это касается мегаполисов. А после эти инновации подхватывают и другие города России.
Таких объектов – множество в нашем городе. Например, это и объекты компании, над развитием которой я работал последние 18 лет. Кварталы группы компаний «Пионер»: ЖК LIFE, апарт-отели YE’S – они отвечают требованиям времени, желаниям потребителя и имеют разумное соотношение с точки зрения цены и качества.
В нашей новой компании «Formula City» мы используем наработанные компетенции, которые будут соответствовать взыскательным требованиям рынка недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и других городов России, потому что мы умеем это делать и воплощать в жизнь. Мы знаем на сегодняшний момент требования законодательства, власти, банков и умеем создать формулу успеха для абсолютной востребованности продуктов потребителем.

Петр Буслов – руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– Концептуальное строительство никогда не станет массовым явлением в России или в какой-либо другой стране мира. Однако весьма вероятно, что в ближайшие годы это направление будет развиваться, при этом все равно оставаясь нишевым. Наиболее востребован данный продукт в сегменте индивидуального домостроения, хотя постепенно начинает увеличивать свою долю и в сегменте массового жилья.
Концептуальное строительство может быть востребовано в сегменте «комфорт», где покупателями являются представители среднего класса. Ввиду высокой конкуренции на рынке, обращение к концептуальному строительству позволит застройщику создать уникальный продукт, отличающийся от предложений других компаний. Именно по такому пути уже сейчас идут многие застройщики, кастомизируя свои проекты и отказываясь от типовых решений.
Одной из особенностей концептуального строительства, которая не позволит ему стать массовым, является высокая конечная цена. Как и любая уникальная вещь, созданная для узкого круга покупателей, квартиры в таких проектах будут стоить дороже, чем типовых жилых комплексах.
Если говорить о банках, для них кредитование концептуального проекта не отличается от работы с типовыми жилыми комплексами. Аналитики смотрят, в первую очередь, на ожидаемые финансовые показатели проекта и положение компании-застройщика. Концепция не является решающим фактором в принятии решения о кредитовании проекта.

Ольга Смоленская – архитектор, основатель и руководитель Проектного объединения УНИКУМ:
– Концептуальная архитектура возможна в эконом-сегменте, поскольку концептуальность определяет не дороговизна материалов, а индивидуальный (нетиповой) подход к архитектуре объекта, начиная с планировочных и цветовых решений. Разницы в цене между стоимостью строительства одной и другой планировки практически нет. Как молодые, так и опытные архитекторы (архитектурные бюро) создают уникальные концептуальные проекты, используя минимум средств и недорогие материалы. «На мой взгляд, – говорит г-жа Смоленская, – нет прямой зависимости между ценой и качеством как в концептуальном, так и в типовом строительстве. Качество определяется прежде всего детальностью проработки проекта, качеством инженерных решений и качеством реализации проекта. Как правило, нетиповой проект требует более внимательного отношения к проектированию и, как следствие, к реализациипроекта, и повышает качество проекта в целом». По мнению эксперта, большинство современных зданий, разработанных даже молодыми архитектурными мастерскими, являются примерами концептуального строительства. По большому счету все, что сейчас строится в крупных городах является нетиповыми проектами, а значит – концептуальными. Можно долго рассуждать о том, какие проекты лучше, а какие хуже, какие более, а какие менее удачные, но это уже дело вкуса. Наиболее яркие примеры концептуальной архитекторы за последнее время – это безусловно совместные работы именитых зарубежных архитекторов в консорциуме с российскими, из питерских – «Лахта Центр», Ладожский вокзал, бизнес-центр Trinity Place, Новый терминал аэропорта Пулково, бизнес-центр «Бенуа».
Ольга Смоленская считает, что концептуальное строительство стремительно развивается не только в крупных городах России, но и в регионах. Более того, в регионах разрабатываются градостроительные нормативы улучшения облика города: регламентируются правила застройки с целью создания уникального внешнего вида города и ухода от типовых зданий, кварталов.

Сергей Разуваев – директор консалтингового агентства GMK:
– Компаний, способных предложить концептуальные проекты на строительном рынке, в России пока немного.
«Для одних компаний – таких, как, например, «ПИК», «Брусника», «Легенда», «Унистрой» – тренд на концептуальное жилье многолетний; создание функционального и комфортного пространства для жителей – их философия, они разработали и постоянно совершенствуют свои стандарты. Но, к сожалению, таких компаний немного, порядка 20% от общего числа участников рынка, в регионах еще меньше. Они мыслят самостоятельно, они проактивны, иногда их решения выглядят революционно и неоднозначно, как, например, отказ от балконов. Некоторые игроки выходят на рынок с пониманием, что они должны выделяться в своем продукте, строить что-то другое, чтобы быть просто заметными. Еще лет десять назад таких проектов почти не было». По словам г-на Разуваева, сегодня у людей появился опыт приобретения нескольких квартир – от студии до «трешки». Потребители уже знают, чего хотят. Концептуальные жилые комплексы предполагают и вовлечение в проект самих клиентов, создание соседских центров, общих групп в социальных сетях, библиотек, консьерж-служб и пр. Больше внимания девелоперы уделяют архитектуре проектов, фасадным решениям: создание внутренних дворов, разноэтажность, долговечность материалов, панорамное остекление, оформление наружных блоков кондиционеров и пр. Реальные потребности различных категорий покупателей отражают и новые форматы жилья: от урбан-вилл и квартир с палисадником до smart-планировок для семей с детьми и двухуровневых квартир в нью-йоркском стиле с отдельным входом. Качественно новый подход к концептуальным жилым комплексам – это прежде всего быть релевантными своей аудитории, отвечать и предвосхищать их запросы системно. Продуманный концепт позволяет отличаться застройщику от конкурентной среды.

Юрий Бородин – генеральный директор АО «Эталон ЛенСпецСМУ»
– Концептуальное строительство подразумевает многоплановую работу, где учитываются не только особенности возводимого объекта, его эргономика, но и связь с окружающим ландшафтом, архитектурной средой города и инфраструктурой. Сегодня к этому списку стоит добавить и «зелёные» технологии строительства – новый тренд на рынке недвижимости. Это не только экологичные материалы, это и принципы естественного освещения, и теплосберегающие вентилируемые фасады, эффективные системы вентиляции, современные инженерные решения. И если лет пять назад «зеленый» девелопмент воспринимался не более чем «модной темой», то сегодня в Петербурге появляется все больше продуманных экопроектов.
Например, в сентябре прошлого года статус «зеленого» жилого комплекса подтвердил ЖК BOTANICA, строящийся рядом с Ботаническим садом. Это первый объект в Петербурге компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»), который получил золотой сертификат GREEN ZOOM. Архитектурные решения ЖК BOTANICA органично вписаны в историческое окружение Петроградской стороны и при этом запоминаются своей индивидуальностью. Видовые характеристики объекта подчёркиваются широкими окнами и террасами с видами на Аптекарскую набережную и живописный Ботанический сад. Экоидеология проекта отразится и в благоустройстве придомовой территории.

Эксперты полагают, что стремительное развитие концептуального строительства обусловлено не только освоением девелоперами новых технологий и материалов, но также растущей конкуренцией на рынке. Вы спросите: это несмотря на переход на проектное финансирование и практический уход многих компаний
с рынка? Конечно: именно оставшиеся гиганты, которые способны не только разрабатывать, но и воплощать концептуальные идеи в строительстве, вступают в большую схватку за оставшиеся «пятна» в мегаполисах и новые земли в пригородах. Что в условиях монополизации победит – желание выделиться интересным концептом или построить как можно больше типового жилья – посмотрим.



Евгений Раи