БЦ Вант
ППРК-Сервис
Архив номеров / Архив в электронном виде / СТО 05/55/ОКТЯБРЬ 2017 / РЕНОВАЦИЯ ПО-ПЕТЕРБУРГСКИ: ХРУЩЕВКИ.СНОСУ.НЕТ
РЕНОВАЦИЯ ПО-ПЕТЕРБУРГСКИ: ХРУЩЕВКИ.СНОСУ.НЕТ

РЕНОВАЦИЯ ПО-ПЕТЕРБУРГСКИ: ХРУЩЕВКИ.СНОСУ.НЕТ

Круги от масштабной московской кампании по реновации кварталов массовой советской застройки расходятся по всей стране, но регионы не спешат подхватывать столичную инициативу, причем отнюдь не потому, что региональные «хрущевки» лучше сохранились. Мало вдохновляет российские города и веси и повторяемая как заклинание и наставление формулировка «изучение и тиражирование опыта Москвы».
Петербург тоже осторожничает, хотя, казалось бы, сама история и статус второй столицы дает ему больше, чем кому-либо, оснований надеяться на масштабное качественное обновление своего жилого фонда и его облика.
III Международный форум пространственного развития, прошедший в сентябре в Санкт-Петербурге под вполне подходящим лозунгом «Re.Urban – Re.Evolution: переосмысляя будущее городов», не мог не затронуть «горячую» нынче тему. Да и цель форума – переход от безличного обсуждения технологий и программ развития к человекоориентированному городу – очень точно выражала суть того действа и тех решений, которых требовала данная проблема.
Так быть или не быть реновации в Северной столице, и если быть – то в какой форме? На этот вопрос попытались ответить петербургские урбанисты, архитекторы и застройщики.
 
ДЕМОКРАТИЧНО И НЕЭФФЕКТИВНО
Для Петербурга вопрос реновации советского наследия крайне актуален. По большому счету, до 80% территории занимает не историческая застройка, а либо так называемый «серый пояс» – промышленный, либо жилые массивы, активное строительство которых «стартовало» в 1920–1930-х и 1950–1960-х годах.
Споры о путях и методах реновации советских пятиэтажек в Петербурге ведутся давно, более того, они несколько раз переходили в практическую плоскость. Например, в 1990-х годах Ленстройтрест № 5 выполнил реконструкцию пятиэтажного шестисекционного жилого дома на 90 квартир (серия ОД-6 1959 года) и даже запатентовал свое решение, но пример не был подхвачен застройщиками. А в 2008 году был принят закон № 238-39 о программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге», согласно которому планировалось заменить аварийные здания середины ХХ века на новые и комфортабельные дома. Предполагалось, что на 23 полученных по тендеру участках инвесторы (компании «СПб Реновация» и «Воин-В») на месте снесенных домов возведут почти 8,5 млн кв. м жилья, из которых для расселения нанимателей и собственников будет передано свыше 1,660 млн. На данный момент программа ведется в семи кварталах (из 23), построено 110 тыс. кв. м жилья, еще более 550 тыс. кв. м строятся, а до конца 2017 года планируется ввести в эксплуатацию года 100 тыс. кв. м жилой площади, при этом ни одна пятиэтажка так снесена и не была. Всего с 2008 года инвесторами построено 11 домов общей площадью 122 тыс. кв. м, что составляет 1,5% от заявленного в программе объема, а с учетом «простаивающих под снос» домов эффект можно считать еще меньшим.
 
«Программа в городе провалена, – комментирует итоги городской программы депутат Законодательного собрания Андрей Анохин, – мы имеем неэффективную модель и негативный опыт. Бюджетных средств на программу нет, а инвестор сталкивается с непреодолимой массой препон – от административных барьеров до низкого доверия жителей. К сожалению, приходится констатировать, что ситуация в Петербурге такова, что пока здания, которые строились в советское время, не начнут рушиться, реновация не начнется. Помимо средств, нужна политическая воля и социальный запрос. Пока же наш город не готов к проведению реновации».
 
Однако не все эксперты настроены столь категорично и пессимистично.
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев считает, что все же значительное число горожан получили жилье по данной программе, а причина малой эффективности программы кроется в высокой законопослушности участников и демократичной модели, лежащей в ее основе.
 
«В отличие от Москвы, петербургская программа реновации преду­сматривала безусловное сохранение места проживания для жильцов, которые были включены в программу, – пояснил главный архитектор Петербурга. – Я считаю, что человек должен всегда иметь выбор, в том числе и на сложившийся уклад жизни, на место проживания в городе. К тому же бюджетные возможности Северной столицы предопределили модель реновации: через стартовые пятна, на которых строится жилье для жителей переселяемых домов, пока сами дома подлежат реконструкции с увеличением площадей. Именно поэтому программа заработала не теми оптимистическими темпами, что были заложены на старте».
 
Действительно, петербургская реновация ограничена жесткими рамками законодательно утвержденных параметров, в том числе таких, как необходимость согласия на расселение 100% жителей (в столице достаточно 2/3 от общего числа), расселение только в пределах квартала. Как подтвердил Дмитрий Некрестьянинов, партнер «Качкин и Партнеры», основными сложностями являются отсутствие в пределах квартала стартовых пятен для строительства, «синдром последнего жильца» и частые изменения в законодательстве.
Кстати, Комитетом по строительству при поддержке депутатского корпуса (в том числе депутата Госдумы РФ В. Милонова) разработан ряд поправок в городской закон «Об адресной программе “Развитие застроенных территорий”», в числе которых – возможность предоставлять новые квартиры в границах района, а не квартала, и утверждение минимального процента жильцов, определяющих судьбу дома. Но будет ли это достаточным для активации программы и может ли быть в принципе интересен девелоперу – пусть даже с поправками – петербургский вариант реновации?
 
ПРАВО НА СРЕДУ
По мнению гендиректора ГК «Доверие» Дмитрия Панова, при сохранении существующей модели интересы частного инвестора так или иначе войдут в противоречие с интересами города и его жителей. Специалисты ГК «Доверие» создали математическую модель проекта реновации типового спального района Санкт-Петербурга, которая показала, что при соблюдении всех градостроительных нормативов для получения минимальной рентабельности на реновируемом участке необходимо возвести в шесть раз больше продаваемых площадей, чем есть, и тем самым как минимум на треть превысить максимально допустимый коэффициент использования территории.
 
«Но это уже будет, – подчеркнул Дмитрий Панов, – не та среда, к которой нам следует стремиться».
 
Безусловно, реновация должна приводить к качеству градостроительной среды, а не только строительных конструкций. Но похоже, именно среда является самой уязвимой и легко теряемой составляющей всех проектов реновации, более того, составляющей, которая априори входит в противоречие с их экономикой.
 
«Задача оставить жителей в квартале, иметь заинтересованного инвестора и при этом еще и создавать качественную городскую среду – практически неразрешима, – заметил Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. – С этим в свое время столкнулись те инвесторы, которые взялись расселять исторические дома в центре. Не случайно международный опыт свидетельствует преимущественно об аналогичных программах, финансируемых государством, и чаще всего это проекты не сноса, а реконструкции, в которых традиционно нет никакого коммерческого интереса. Тем более что многие серии хрущевок построены достаточно добротно и при условии качественной эксплуатации, обслуживания и ремонта могут прослужить еще очень долго».
 
С этим трудно не согласиться. Хрущевки хрущевкам рознь. Если панельные дома первого поколения однозначно как минимум аварийные (еще тридцать лет назад при обследовании они были «приговорены» к сносу), то кирпичные пятиэтажки 528-й серии и массивы более позднего строительства имеют в запасе еще более полувека от нормативного срока службы (120 лет).
О взвешенном отношении к широко освещаемой московской модели с тотальным сносом и необходимости скорректировать завышенные ожидания по комфорту новых квартир говорят многие петербургские чиновники, застройщики и девелоперы.
 
«Мы должны очень реально взвесить те критерии, по которым будем проводить реновацию, – подчеркнул главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев. – Проблемы технического состояния жилого фонда, безусловно, должны и будут решаться. Но по поводу морального устаревания зданий советской постройки стоит говорить менее категорично. Многие из них путем капитального ремонта вполне могут быть приведены в достаточно приличное качество. К тому же у нас зачастую присутствуют весьма завышенные, в том числе по сравнению с Европой, требования к социальному жилью. Там отнюдь не строится социальное жилье с высотой потолков три метра и выше и площадью в 200–300 метров».
 
Действительно, хрущевки в принципе соответствуют представлениям европейцев о жилье эконом-класса, тем более что отработанные решения по увеличению площади есть не только за рубежом, но и у нас.
 
ОТ РЕНОВАЦИИ К РЕКОНСТРУКЦИИ?
Что касается опыта Москвы, который рекомендуют изучать и масштабировать, петербургские юристы считают данный совет не слишком корректным и реальным.
Как заметил партнер «Качкин и Партнеры» Дмитрий Неекрестьянов, и Градостроительный кодекс, и 214-ФЗ, и не так давно принятые наконец в столице Правила землепользования и застройки в зонах реновации отступают перед законом «О статусе столицы Российской Федерации», создавая по факту персональное, даже уникальное решение, не предназначенное для трансляции на другие города.
Таким образом, не исключено, что Петербургу предстоит переориентация реновации с тотального сноса на реконструкцию и санацию. Тем более что на днях Арбитражный суд Петербурга и Ленинградской области отказал одной из компаний – участниц нынешней программы реновации хрущевок – ООО «Воин-В» в иске к Комитету имущественных отношений о продлении срока действия инвестиционного договора на шесть лет и возможности уменьшить площади передаваемых квартир. Вторая участница программы – компания «СПб Реновация», попросившая о пролонгации соглашения до 2029 года, еще ждет решения. Хотя довод представителей органов власти о незаконности изменения условий инвестиционного договора, заключенного по конкурсу, применим и к ней.
Латиняне говорили: поспешай медленно! Видимо, этим советом и предстоит руководствоваться Северной столице при решении судьбы жилого фонда, построенного 40–60 лет назад. Как заметил депутат Законодательного собрания Андрей Анохин, не исключено, что нынешняя приостановка реализации программы реновации скорее плюс для Петербурга, который мы таким образом сохраняем для потомков.
 
«Посмотрите на Парнас, – подчеркнул депутат, – мы ничего не сможем сделать с ним в ближайшие сто лет. А наличие хрущевских кварталов – потенциал для молодых будущих архитекторов, для их таланта, мышления. Может быть, этой проблеме нужен принципиально новый взгляд?»
 
Подготовила Светлана Соснова
 
 
Мнение:
 
Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Санкт-Петербурга:
– Сейчас сложно сказать, какой образ примет реновация в Петербурге, но чего точно хотелось бы избежать – это потерять среду советских «пятиэтажек», что было бы для города очень обидно. Если в результате реализации пусть даже очень успешной бизнес-модели эти кварталы превратятся в Девяткино и Северную Долину, это будет не просто неправильно – непростительно. Вообще проблема реновации нуждается в серьезном осмыслении, подведении итогов, и нам стоит сделать шаг назад, чтобы понять, в чем проблема и что мы собираемся реновировать.
 
Евгений Подгорнов, архитектор, генеральный директор ООО «Интерколумниум»:
– Как архитектор могу сказать, что это тема достаточно интересная и требует нестандартного подхода во всех аспектах. На мой взгляд, реновация должна быть в большей степени государственной программой, нежели программой частных инвестиций, иначе результат может оказаться весьма плачевным. Господдержка даст возможность сделать что-то новое, интересное с точки зрения архитектуры, подходов, в том числе организации среды. Если же это станет программой, ориентированной в первую очередь на экономическую составляющую, мы получим картину, которую наблюдаем сейчас повсеместно: интересные начинания и неизбежный уход в однотипную массовую застройку.