БЦ Вант
ППРК-Сервис
ДОЛЕВКА: КТО ОСТАНЕТСЯ ЖИВОЙ?

ДОЛЕВКА: КТО ОСТАНЕТСЯ ЖИВОЙ?

В ЧЁМ ПРОБЛЕМЫ?
Эксперты считают, что в новой редакции 214-ФЗ ограничивает возможности небольших, главным образом региональных игроков, а также практически перекрывает доступ к долевому строительству новых участников – в первую очередь из-за необходимости трехлетнего опыта возведения многоквартирных домов и наличия разрешений на ввод от 10 тыс. кв. м. жилья.
Несомненно, отрицательно скажутся на численности участников долевого строительства и новые финансовые требования к ним в части размера собственных средств и остатков на счетах в банке. Хотя, конечно, изначально эти нормы были введены для усиления устойчивости застройщиков и повышения надежности самого процесса долевого строительства.
Одним из положений, вызывающих наибольшее количество вопросов у участников рынка, стало требование закона «один застройщик – одно разрешение на строительство» при финансировании объектов инфраструктуры. Как на практике оно должно выполняться? Ведь в ходе комплексного освоения территории, например, проводится межевание участка, и каждый корпус будущего здания получает отдельное разрешение на строительство…
Этот принцип лишает девелоперов возможности перенаправления средств из одного (более успешного) проекта в другой в целях диверсификации рисков. При исключении альтернативных источников средств застройщик вынужден рассчитывать только на кредитные ресурсы. 
Региональные застройщики жалуются, что, разрабатывая новые поправки, законодатели мыслили категориями лишь московского девелопмента, в то время как на столицу приходится всего 113 строительных компаний из 3000, работающих в России. Регионалам же, которые с трудом осиливают малоэтажное строительство по две-три секции, в этом плане, что называется, ничего не светит, особенно если учесть, что, в отличие от московских коллег, кредит в банке им получить гораздо сложнее. И если вспомнить о явлении последних месяцев – активной санации банковского сектора, то шансы региональных игроков на получение кредита или дополнительных средств на обязательный резерв 10% стоимости проектных инвестиций практически равны нулю.
Между тем эти средства должны быть собраны еще до начала реализации проекта, при этом исключительно из собственных резервов застройщика, а не из средств от заключенных ДДУ.
Таким образом, наибольшие сложности ждут именно малый строительный бизнес. Надо сказать, что многие из небольших компаний уже работают с минимальной для отрасли маржинальностью, поэтому необходимость повышения затрат на строительство вынудит их поднять цены на жилье или пойти на снижение прибыли, что может привести к их уходу с рынка.
Для большинства же крупных застройщиков новые требования вполне выполнимы, и, например, на первичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга эксперты не прогнозируют серьезных изменений состава игроков.
Тем не менее, на фоне всех этих процессов увеличивается риск роста себестоимости реализации проектов. В данной ситуации крупный застройщик берет возросшие расходы на себя, мелкий – повышает цены, перекладывая расходы на покупателя. Второй вариант не является жизнеспособным, поэтому велика вероятность того, что в ближайшее время на рынке останутся только крупные игроки и те из «середняков», кто сможет грамотно перестроить свою бизнес-модель под новые условия рынка.
 
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ ЭКСТРЕМИЗМ
Последствия новой редакции закона о долевом строительстве обсуждают не только девелоперы, но и дольщики. Законодатели успокаивают: новые поправки не затронут уже существующих девелоперских проектов. При этом эксперты считают, что в основном проблемы с реализацией проектов связаны не с новыми положениями закона, а со слишком рискованными и необдуманными действиями самих застройщиков, а также дольщиков, подталкивающих девелоперов к неверным решениям.
Такое явление, как «потребительский экстремизм» дольщиков в отношении застройщиков, – не новость. Связано оно с тем, что многие застройщики не всегда могут обеспечить заявленные сроки сдачи объектов. Сегодня даже многие крупные девелоперы вынуждены прибегать к различного рода хитростям, чтобы сохранить свой капитал и клиентов. К сожалению, зачастую дольщики прибегают к услугам сомнительных организаций, которые угрожают застройщикам банкротством.
По мнению строительного сообщества, нововведения в ФЗ-214 больше отстаивают интересы потребителей, прав же застройщиков не касаются вовсе, поэтому неудивительно, что историй с угрозами о банкротстве последних становится все больше.
Но это не говорит о том, что угрозы касаются исключительно недобросовестных девелоперов. В нынешних условиях экономического спада, стагнации рынка «первички» и новых законодательных инициатив не все могут быстро перейти на новые рельсы и не у всех на это есть необходимые средства: больше половины компаний Петербурга, к примеру, не могут выполнить новые требования по размеру уставного капитала, и даже крупные застройщики несут серьезные финансовые потери. Но это повод не для паники, а для того, чтобы еще раз серьезно задуматься о совместных, взвешенных решениях накопившихся проблем всем участникам долевого строительства.
 
ЧТО ДЕЛАТЬ?
Застройщикам необходимо активнее работать с дольщиками в плане освещения строительства на каждом этапе работ. Дольщикам же следует своевременно запрашивать интересующую информацию у застройщика, чтобы после по любому поводу не бегать в Комитет по строительству.
Для помощи обманутым дольщикам, общее количество которых сегодня в России составляет около 42 тыс. человек, создан специальный компенсационный фонд.
Однако далеко не все пострадавшие смогут рассчитывать на такую помощь, поскольку закон затрагивает только тех покупателей, которые приобретали жилье после его принятия. Отдельные эксперты полагают, что если компенсационной фонд наберет более 10–15 млрд рублей, возможно, помощь получат все дольщики, но когда это произойдет, пока неизвестно.
В любом случае, с появлением компенсационного фонда, который отчасти возьмет на себя функции аудитора застройщика, все участники долевого строительства ожидают появления нового, прозрачного механизма разрешения проблемных ситуаций в долевом строительстве.
Именно компенсационный фонд, по мнению многих, станет главным и наиболее ожидаемым нововведением 214-ФЗ. Он заменит частное страхование, показавшее свою неэффективность в защите дольщиков, а также обеспечит выполнение обязательств застройщика на государственном уровне.
Однако все эти плюсы – скорее для дольщиков. Застройщиков же по-прежнему заставляют выкручиваться, принуждая их придумывать все новые (и зачастую не совсем легальные) бизнес-модели. Эксперты сходятся в одном: после введения в действие нововведений малый строительный бизнес уйдет с рынка, а возможно, и не все крупные застройщики продержатся долго, учитывая новую финансовую нагрузку и экономические риски.
И это не удивительно, ведь объективная реальность – в том, что, в отличие от арабских стран или Великобритании, где долевое строительство появилось из-за необходимости оборота большого количества денежных средств, у нас оно возникло на почве недостатка последних – причем у всех участников процесса.
 
Подготовил Евгений Раи