ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
ИНВЕСТИЦИИ ОСЕЛИ В «БРАУНФИЛДЕ»

ИНВЕСТИЦИИ ОСЕЛИ В «БРАУНФИЛДЕ»

Индустриальные парки и особые экономические зоны Петербурга и Ленинградской области притормаживают свое развитие. Сказывается дефицит и дороговизна кредитных ресурсов. Зато на старых промплощадках кипит жизнь: арендаторы нередко готовы сами производить реконструкцию изношенных цехов.

Ни 2014-й, ни 2015-й не создали особо благоприятных условий для промышленного производства. Согласно исследованию компании Markit для банка HSBC, в российской промышленности продолжают сокращаться выпуск и спрос, уменьшилисьпортфели заказов, как внутренних, так и экспортных, индекс деловой активности (PMI) в промышленности все месяцы 2015 года показывает падение.

В Петербурге в первом полугодии индекс промышленного производства составил 92,4% к тому же периоду 2014 года. При этом надо учесть, что и 2014-й оказался не слишком счастливым: индекс промпроизводства снижался постоянно, достигнув по итогам года –9,8% к 2013 году.
Ослабление рубля, которое, как считалось, должно поддержать отечественную промышленность, для многих отраслей отозвалось повышением цен на сырье и в 100% случаев подорожанием импортного оборудования, что заставило даже успешных сократить инвестиционные программы. О приостановке и частичном свертывании модернизации производства заявили «Спецсталь», «Армалит-1» и др.

КРЕДИТ ЗАКРЫТ

«С 2014 года наш портфель заметно похудел, – говорит Лариса Еремина, генеральный директор компании «Агентство территориального развития». – Мы специализируемся на подборе площадок под индустриальные проекты. Финские, немецкие компании, с которыми у нас были подписаны меморандумы, молчат с 2014 года. Хотя при такой курсовой разнице строительство здесь для них стоит копейки. Для российских компаний такая пауза связана с дороговизной и дефицитом кредитного ресурса. Даже когда деньги стоили 14,5%, это многих останавливало.

Под такой процент промышленники готовы брать деньги только на короткие заказы, если срок возврата средств больше года – уже нет.

В декабре прошлого года, когда ключевая ставка поднялась, по крайней мере два российских инвестора, с которыми мы работали над проектами складского и терминального комплексов, отложили начало строительства по крайней мере на два года. На тот момент оказалось выгоднее положить деньги в банк под 20% годовых. Вот и все промышленные инвестиции. Думаю, никто из политиков не просчитал таких последствий.

«Денег в экономике катастрофически мало, они стали дорогими. Банки считают, что 16–17% годовых – это справедливые ставки, потому что риск невозврата по кредитам сегодня высокий, – подтверждает Владимир Вишневский, управляющий директор ЗАО «ВТБ Капитал Управление Активами». – Но для бизнеса такие ставки неработоспособны. О кредитном рынке лучше на какое-то время просто забыть. Крупные предприятия, обладающие инвестиционным запасом, хорошим кредитным рейтингом, могут выйти на рынок облигаций, на фонды прямых инвестиций. Второй вариант – привлечение соинвесторов в капитал. Хотя стратегически это может обойтись еще дороже».

«В 2010-м я взял в кредит 0,5 млрд рублей под 11%, чтобы купить землю и построить новое производство в Рыбацком, – вспоминает Борис Холмянский, руководитель НПО «Знамя труда». – Должен сказать, что за пять лет 11% годовых удваивают эту сумму. Если брать средства под 16% – лучше забыть о проекте вообще».

ПОСЛЕДНИЕ КРОХИ

Современные промышленные территории начали развиваться в Петербурге и его окрестностях незадолго до кризиса 2008–2009 годов преимущественно в двух форматах – частных индустриальных парков и принадлежащих государству промышленных и особых экономических зон. Довольно быстро стало ясно, что частные парки по карману не всем. В качестве потенциальных резидентов рассматривались преимущественно иностранные компании, которым важно открыть производство точно в срок и у которых есть возможность купить участок со всеми подключениями.

После 2014 года надежды на массовый приток инвестиций из-за рубежа исчезли. В основном реализуются проекты, запущенные до санкций. Так, в индустриальном парке «Марьино» летом 2015 года запустила производство красок финская компания «Текнос» – договор о приобретении участка был заключен ею еще в 2012 году. В октябре запустит производство еще один резидент – дочерняя компания французского холдинга Plastic Omnium, она построила первую очередь завода пластиковых топливных систем.

Иногда заинтересованность в российском рынке побеждает политические соображения. Например, финская компания Telko OY этим же летом заключила с YIT соглашение о намерениях построить в индустриальном парке Greenestate собственный логистический центр. В марте 2015 года в индустриальном парке «Звезда» открылся завод Skaala по производству окон. Не отказался от инвестиций в Россию и финский производитель пищевой упаковки Huhtamaki. Правда, свой завод компания предпочла «посадить» под Москвой.

Но в целом уже понятно, что такие проекты становятся единичными и потенциальных резидентов не хватит на всех. Компании, управляющие частными парками, еще осенью 2014 года задумались о том, как переориентироваться на внутренний спрос.
«В качестве инструмента для развития парка я вижу создание в его границах компактных районов, где можно отстроить небольшие современные промышленные объекты и приглашать туда малый и средний бизнес по разумной арендной ставке, – рассуждает Владимир Вишневский. Я точно знаю, что на это есть спрос, и такая модель может работать».
В надежде на появление рано или поздно инвесторов с капиталом, достаточным для строительства собственных производственных или складских мощностей, игроки рынка заключают между собой альянсы. «ВТБ. Управление активами» подписало договор о долгосрочном сотрудничестве с компанией «А Плюс девелопмент», специализирующейся на возведении индустриальных зданий «под заказчика» (build-to-suit).

В БЕЗДОРОЖЬЕ И НА
«ВРЕМЯНКЕ»

Региональные власти Петербурга и Ленобласти в 2013 году взялись предложить российским инвесторам более дешевую землю и инфраструктуру, чем частные индустриальные парки. Петербург занялся формированием особой экономической зоны «Новоорловская», промзоны «Ржевка», анонсировал создание фармацевтического кластера в Пушкине. Но дело пошло не лучше, чем в свое время в Шушарах, где государство не сделало толком ни дорог, ни сетей, ни градостроительной документации, оставив просто большой массив земель промышленного назначения. Или чем в особой экономической зоне «Нойдорф», где резиденты тоже были вынуждены годами обходиться дизель-генераторами. На дорожную и инженерную подготовку промзон «Ржевка», «Рыбацкое», «Парнас» и «Ижорские заводы» город нашел в 2013 году около 4 млрд рублей.

Результат получился предсказуемый, и даже довольно равномерный. Компании, привлеченные льготной ставкой, охотно заходили в промзоны. До кризиса, например, в «Рыбацкое» успели «сесть» Всеволожский завод алюминиемых сплавов, выведенный с Петроградки «Вулкан», Завод металлоконструкций, «Плаза» и Северо-Балтийская логистическая группа. На «Ижорские заводы» – «Северсталь», завод штампованных компонентов «Интеркос-IV», «Силовые машины», «Кузнечно-механический завод», «Этафон». Почти все испытали в той иной мере проблемы с подключением к энергомощностям и с дорогами.

«Я в принципе верю, что ГАПИ (Городское агентство промышленных инвестиций) старается мне быстро электричество согласовать, они хотят, – иронизирует Борис Холмянский. – Просто это сложный процесс, занимает два года. А два года на времянке для меня работать – это забыть про бизнес. Наученный опытом, я теперь из реального сектора людей ищу и договариваюсь – со штрафными санкциями, как положено».

Совершенно не подготовленной к приему предприятий оказалась «Ржевка», где должны начать промышленный выпуск семь производств ООО «Мебельный технопарк». Сроки строительства подъездных дорог и подключения к сетям практически официально перенесены на 2016 год. И здесь иностранный инвестор оказался в одной лодке с отечественными: завод «Кнорр – Бремзе 1520» по производству и обслуживанию тормозных систем для рельсового транспорта, построенный на средства германского инвестора, не сможет запуститься в 2015 году.

С 2014 на 2018 год перенесено освоение территории будущего фармацевтического кластера в Пушкине: город не в состоянии вовремя согласовать предприятиям их проекты. Фармацевтические заводы «садятся» в ОЭЗ «Новоорловская». Завод «Новартис» первым начал строить здесь научно-производственный комплекс по разработке и производству лекарственных препаратов, разрешение было выдано в 2012 году. Здесь же собирается запустить производство МБ НПК «Цитомед». 

Но предприятия здесь также сидят на «времянке». А кроме того, с размещением небольших фармацевтических производств и складских объектов существуют проблемы, хотя это одна из самых «живых» отраслей промышленности сегодня.
Тем, кто размещается в ОЭЗ, город обещает условия еще лучшие, чем у резидентов обычных промышленных зон. Они получают льготы по налогу на прибыль, на имущество. Земельный и транспортный налог обнуляются на пять лет. Земля в «Нойдорфе» стоит 4,21 млн рублей за га, в «Новоорловской» – 7,5 млн рублей за га. Благодаря этому до января 2015 года в ОЭЗ удалось «затащить» 10,2 млрд рублей инвестиций и 34 резидента.

«Развитие территорий промышленного назначения – комплексная работа, она требует совершенно особого подхода и опыта, – замечает Лариса Еремина. – У компаний, которые город привлекает по конкурсу к этой работе, отсутствуют специалисты нужной квалификации. Сейчас немало фирм, спроектировав, например, небольшой стадион, готовы храбро приняться за промышленный объект, не задавая лишних вопросов о характере производства, о технологии. С городскими промышленными зонами тоже начинаются чудеса. Например, компания делит территорию на три части и раздает трем разным проектным фирмам-субподрядчикам, не заботясь о стыковке ППТ. И здесь много вопросов к тендерной комиссии и к городским комитетам, которым не хватает компетенций, чтобы грамотно принять работу. С Петербургом сейчас работать невыгодно по себестоимости: слишком много времени требуется на согласование проектов. Многие месяцы невозможно не только снять замечания, но хотя бы их получить.

К сожалению, после того, как в Ленобласти градпланы и ППТ стали утвер­ждаться на уровне региона, делать промышленные проекты в области тоже стало труднее. Муниципалы потеряли мотивацию к работе с такими проектами, тем более что результат перестал от них зависеть. Но в области есть хотя бы внятные планировочные рисунки промышленных территорий, частных и государственных, в генпланах поселений. Скажем, недавно меня попросили подготовить документацию по небольшому фармацевтическому кластеру в Сланцах. В их генплане хорошо обозначены две промышленные территории, одну из которых можно спокойно сделать фармкластером. И чем дальше от Петербурга готовы уехать предприятия с такой продукцией, тем им дешевле и легче найти землю, устроить производство, зачастую даже легче решить проблемы с сетями».

КОНКУРЕНТЫ «ИЗ-ЗА БУГРА»

Вплоть до обвала рубля серьезную конкуренцию за инвестиции российских компаний Петербургу и Ленинградской области составляли Финляндия и Эстония. Причем за кордон уходили далеко не только те предприятия, которые рассчитывали на сбыт продукции в Европе, но и те, для которых российский рынок оставался основным. Еще в декабре 2013-го литейщики задумывались о выносе в Финляндию мощностей, на которых выполнялись бы заказы, собранные на территории РФ.

До кризиса Центральный банк Суоми оценивал объем российских инвестиций в 600 млн евро в год. Большая их часть приходила от небольших дочерние компании, основанных с целью транзита и посреднической торговли. В особо крупных инвестициях были замечены ЛУКОЙЛ, построивший сеть автозаправок Teboil, горнодобывающая Talvivaara с российским капиталом, судостроительная STX. На средства Объединенной судостроительной корпорации была построена верфь Arctech Helsinki Shipyard. В Финляндии производит промышленное холодильное оборудование Cooltech OY – дочка петербургской компании «Култек».

На заводе Cytomed OY, построенном МБНПК «Цитомед» в Лаппенранте, в мае 2015-го состоялся запуск промышленного производства оригинальных российских лекарственных препаратов, в частности, лекарства для лечения и профилактики гриппа «Цитовир-3», которое раньше производилось в Петербурге. Проект обошелся компании в 5 млн евро. Строительство мощностей заняло год .

«В Финляндии было намного проще построиться, – сообщил генеральный директор ЗАО МБ НПК «Цитомед» Александр Хромов в интервью газете «Коммерсантъ». – То, что у нас называется концепцией особых экономических зон, на всей территории Европы уже присутствует де-факто: инфраструктура, подключение в течение двух месяцев. Если говорить о преференциях, то по итогу реализации проекта возврат инвестиций составляет до 35%. По нашему заводу в Финляндии он составил 16%. Этот проект мы начали одновременно с заходом на площадку „Новоорловская” в петербургской ОЭЗ, где на сегодняшний день у нас до сих пор остаются вопросы с подключением коммуникаций.

В Финляндии же мы построили завод за полтора года, еще год потратили на валидацию производства и приведение его в соответствие с европейскими стандартами GMP». 

Правда, стоимость строительства на финской земле и до колебаний курса считалась высокой. Квадратный метр промышленного здания может стоить инвестору от 1000 евро, затраты на подведение коммуникаций находятся в диапазоне 110–250 тыс евро. Есть трудности с подбором участком и привлечением дешевой рабочей силы. Тем не менее Pharmbiotech Oy, финская дочка российского биотехнологического производителя Biopharmos, приобрела недавно в Котке производственное помещение, где есть условия для выращивания и переработки лекарственных растений. Завод будет производить сырьевую биомассу для фармацевтической и пищевой промышленности, выращенную из стволовых клеток женьшеня и других лекарственных растений. Объем инвестиций в строительство составит около 2 млн евро. Компания заинтересована также в создании научно-исследовательского центра с Технологическим университетом Лаппенранты.

«Мы рассматриваем сейчас несколько проектов по размещению промышленных предприятий в Финляндии, – говорит Леван Харазов, генеральный директор «БКН девелопмент». – Местные муниципалитеты предоставляют все условия: обучают персонал, дают огромные налоговые преференции, кредит на модернизацию производства со ставкой на уровне 1,75–2,75%».

Помимо дешевого кредита, есть и другие преимущества: отсутствие проблем с поставками электроэнергии, возможность ввоза оборудования и комплектующих без взаимодействия с российской федеральной таможенной службой.

Что касается Эстонии, то промышленный регион Ида-Вирумаа развивается, ориентируясь на российские инвестиции. До кризиса в российской экономике и международных отношениях, по словам Вадима Орлова, руководителя Нарвского парка производства и логистики, примерно половину парка удалось заполнить преимущественно российскими компаниями. Земля, предоставленная государством по символической цене, наличие заемного капитала под 4–6% годовых и специального государственного агентства, выдающего банкам гарантии до 75% от суммы займа на развитие производства, возможность использовать приобретенный участок в качестве залога с ростом его стоимости по мере развития производственного объекта – аргументов в пользу «промышленной эмиграции» хватало. У самой границы с Россией даже небольшое предприятие могло реализовать проект стоимостью 10–15 млн евро. В 2014-м случилась пауза, но в 2015 году, по словам господина Орлова, в промышленном парке Кадастику забронировано несколько участков, два предприятия осенью начинают строительство. «Распечатывается» территория следующего промышленного парка – Кулгу, причем работы ведутся на средства, выделяемые по программе приграничного сотрудничества ЕС и России. «Эмиграция» для отечественной промышленности подорожала, но не утратила привлекательности.

ЖИЗНЬ БЕРЕТ СВОЕ

Те небольшие средства, которые российская промышленность может выделить на собственное развитие в своей стране, приходят на существующие промышленные площадки. Жизнь, как обычно, кипит подальше от глаз государства. Территории brownfield, как правило, находятся в частной собственности, и власти Петербурга не только не регулируют, но чаще всего даже не представляют, что там происходит. Здесь сосредоточен самый большой спрос – на готовые производственные и складские помещения площадью от 200 до 5000 кв. м.

«Многим инвесторам нужна не земля, а готовые производственные площади, часто небольшие, ведь в кризис все сжимается, – говорит Лариса Еремина. – И если в индустриальных парках и промышленных зонах бурного развития не видно, то на старых промышленных площадках все крутится. Помещений сдают много и занимают их быстро».
«Износ имущественного комплекса у бывших советских предприятий превышает 50–60%, – замечает Марина Зверева, заместитель генерального директора ЛОМО. – У них огромные недозагруженные мощности, высокая протяженность коммуникаций, большие энергопотери в устаревших сетях. Но есть и преимущества – например, промышленное окружение. Многие предприятия нуждаются в кооперации, поддерживают отношения иногда с 200–300 смежниками. Нередко производственная кооперация возникает внутри территории, ее участниками становятся арендаторы. Поэтому поиск арендаторов ведется осмысленно».

И хотя, по мнению Игорь Водопьянова, генерального директора УК «Теорема», основным производством для большинства советских промышленных предприятий давно уже стало производство арендной платы, еще в 2013 году многие владельцы промышленных площадок вообще не собирались выходить на рынок недвижимости. С ними легко было договориться о подъемной для производства стоимости аренды. Но потенциально пригодные для сдачи помещения стояли не подготовленными, годами не ремонтировались и даже не отапливались. Считалось, что на производственные площади нет достаточного платежеспособного спроса, вкладываться в их реконструкцию – невыгодно.

Сейчас стоимость владения промышленной недвижимостью выросла в несколько раз. Для многих предприятий кратно увеличились налоги на землю и имущество. Относительно неплохо чувствуют себя те, кто не выкупил землю в собственность. Но льгота по аренде тоже исчезает: скоро величину арендных платежей город будет устанавливать, отталкиваясь от кадастровой стоимости промышленных объектов. Вместе с тем, в последние два года город крайне неохотно меняет функциональное значение промышленных территорий. Продать под редевелопмент землю, на которой город не разрешает построить жилье, становится почти невозможно. Поэтому собственники площадок все более заинтересованы в привлечении арендаторов.

«Спрос на готовые производственные помещения площадью до 5000 кв. м, пусть и в печальном состоянии, но обеспеченные инфраструктурой, огромен, – подчеркивает генеральный директор Knight Frank в Петербурге Николай Пашков. – Он в несколько раз выше, чем на greenfield. Минимальная реклама приносит шквал обращений. Доходит до того, что сами арендаторы готовы инвестировать в реновацию производственных корпусов: в ремонт несущих конструкций, отделку, разводку, обновление сетей. Собственник, предоставивший помещения в аренду на льготных условиях, через 3–4 года получит обновленную и наполненную арендаторами площадку. В оптимизации управления существующими промышленными площадками я вижу большой потенциал».

«Проблема города – в отсутствии внятной политики по отношению к промышленности, – заявляет Лариса Еремина. – Собственники больших территорий часто не понимают своей конечной цели и тех трудностей, которые их ожидают. Сдавая площади в аренду, а иногда и продавая их, владельцы бывших советских заводов не думают о том, что пищевое или табачное производство не должно по санитарным нормам находиться рядом с цехом по производству мебельной плиты. О том, что кузнечно-прессовые, лакокрасочные, деревообрабатывающие производства лучше все-таки не открывать в городе. Они готовы отдавать помещения всем, кто придет, без функционального зонирования, без ограничений, уверенные в своем праве частных собственников делать все, что захотят. А это не так. В зонах для предприятий 3–5 класса опасности можно сделать хорошую амплитуду по видам производств и сбалансированно подобрать пул арендаторов, чтобы избежать претензий Роспотребнадзора. Город совершенно не готов к учету и регулированию всего, что происходит на частных промышленных площадках. Все там происходит стихийно. Но, по крайней мере, там есть жизнь».

Подготовила Наталья Цветкова