ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Архив номеров / Архив в электронном виде / СТО 04/53/АВГУСТ 2017 / РЕНОВАЦИЯ: ПЕТЕРБУРГСКИЙ ВЗГЛЯД
РЕНОВАЦИЯ: ПЕТЕРБУРГСКИЙ ВЗГЛЯД

РЕНОВАЦИЯ: ПЕТЕРБУРГСКИЙ ВЗГЛЯД

В преддверии федерального закона о реновации петербургские эксперты на круглом столе обсудили перспективы действующей в северной столице с 2008 года программы развития застроенных территорий, предусматривающей снос домов первых массовых серий на 23 территориях города.
 
Стартовавшая в Москве масштабная программа реновации жилого фонда получила широкий общественный резонанс по всей стране, причем резонанс очень эмоциональный и далеко не всегда положительный. Это объясняется тем, что, во-первых, состояние жилого фонда в регионах значительно хуже, чем в столице, а во-вторых, столь быстрый переход от идеи к реализации, в том числе, получение законодательной и финансовой поддержки, не мог не подвигнуть их на аналогичную инициативу с надеждой успеть попасть в очередной государственный «тренд».
Действительно, стремительность развития событий по московским «хрущевкам» поражает: с момента поднятия вопроса о реновации на заседании Московской государственной Думы до принятия соответствующего закона (в трех чтениях и с рассмотрением порядка 150 поправок!) прошло меньше пяти месяцев!
В итоге столице предстоит снести все хрущевки – а это 25 млн кв. метров жилья или 7,5 тысяч домов, в которых проживают около 1,6 млн человек – и построить на их месте новые дома. При этом стартовые средства на создание маневренного фонда в том же районе будут выделены из бюджета Москвы, а дальнейшую раскрутку программы возьмут на себя инвесторы и девелоперы.
Понятно, что бюджет ни одного другого субъекта Федерации не сравнится с московским, но также понятно, что «замолчать» мнение регионов будет не очень просто. Так и получилось. Уже в июне о распространении программы реновации жилья на другие регионы заговорили вполне уверенно, Глава комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская вышла с этим предложением к президенту РФ, получила «добро» и в настоящий момент курирует подготовку соответствующего федерального закона. И хотя общая и безусловная поддержка данного решения сопровождается просьбой к региональным властям не торопиться, подождать первых результатов реализации столичной программы, проанализировать ошибки и возможные неудачи, некоторые российские города решили примерить на себя московские амбиции и включиться в новый тренд.
 
Опыт, сын ошибок трудных
Санкт-Петербург – один из тех регионов, где очень внимательно следят за программой реновации жилищного фонда в Москве, можно сказать, что не просто следят, а изучают и анализируют с высокой готовностью использовать столичный опыт на своей территории. Объяснение тому простое: наш город уже сталкивался со многими проблемами, которые сейчас решает Москва, более того, брался за их решение не единожды (но, увы, лишь на городском уровне, без поддержки федерации). Именно поэтому совет «не торопиться» для Петербурга не слишком актуален – с 2008 года у нас действует Программа по развитию застроенных территорий, согласно которой за десять лет планировалось осуществить реновацию 23 территорий во всех районах города.
К сожалению, успешной ни с одной точки зрения (сроков, объемов, принятия общественностью) реализацию этой программы назвать нельзя. Как пояснил заместитель председателя Комитета по строительству Евгений Барановский, всего в соответствии с договорами РЗТ две прошедшие конкурс компании («СПб Реновация» и «Воин-В») должны возвести 8 млн 400 тысяч квадратных метров жилья, из которых передать городу для расселения нанимателей 1 млн 12 тысяч кв. метров, для переселения собственников – 1млн 660 тысяч кв. метров. По состоянию на июль передано 7 378 кв. метров или 0,73% от общего объема (342 квартиры). Всего же с 2008 года инвесторами построено 11 домов общей площадью 122 тысячи кв. метров, что составляет 1,5% от заявленного в программе объема. При этом, по словам г.Барановского, в данный момент инвесторами ведется строительство 16 многоквартирных домов на шести территориях, соответственно, на 17 территориях программа не реализуется.
Но город однозначно отказываться от нее не собирается. Кстати, та часть горожан, что все-таки перебралась в новые дома, по словам застройщика, очень довольна качеством нового жилья. Более того, его оценили и те противники программы, которые решились посетить сданные объекты. Другой вопрос, удастся ли Петербургу что называется «поймать тренд» и по-настоящему двинуться по этому пути и что нужно сделать, чтобы это все-таки получилось?
Поможет ли московский опыт северной столице? Стоит ли Петербургу ждать его результатов для модернизации правовой базы или, наоборот, следует прямо сейчас на основе собственного опыта готовить предложения для федерального законодательства? Каковы в принципе варианты дальнейшего развития существующей программы развития застроенных территорий?
 
В ожидании федерального закона 
Самая понятная и взвешенная позиция – продолжать реализацию существующей программы параллельно внимательно изучать опыт Москвы, дождаться принятия новых федеральных норм, обсудить их на осенней сессии петербургского Законодательного собрания, адаптировать и далее в той же последовательности двигаться в нужную сторону. Именно ее озвучил советник президента «Банк Санкт-Петербург» Александр Вахмистров, в прошлом на разных постах в Правительстве Санкт-Петербурга плотно занимавшийся данной проблемой, в том числе реализацией 20 проектов санации пятиэтажек, и выступивший одним из инициаторов разработки программы застроенных территорий с поэтапным сносом домов и строительстве на их месте новых. По мнению г.Вахмистрова, несмотря на все трудности и препоны, программа правильная и нуждается в продолжении и развитии с учетом уже московского опыта.
«Я могу с уверенностью сказать, что несмотря на все проблемы программа доказала свою жизнеспособность, – заявил Александр Вахмистров. – Заметьте, ее реализация не потребовала ни копейки бюджетных средств. Хотя господдержка нужна, в первую очередь, с точки зрения обеспечения стабильности градостроительных нормативов и правовых решений, связанных с согласием жителей и защитой интересов большинства. Москва поступила очень правильно, организовав массовые слушания, обеспечив открытую трибуну всем потенциальным участникам программы и тем самым сняв ряд проблем, с которыми столкнулись в свое время мы. Останавливаться нельзя. Мы не можем позволить, чтобы большое количество жителей оказались жильцами аварийного фонда. А это, если судить по состоянию домов, процесс неизбежный. Да, работу начинать нужно уже сегодня, но – не спешить что-либо менять в существующем законе, а дождаться принятия федерального и привести в соответствие региональное законодательство, устранив недочеты закона петербургского. Одновременно следует заниматься выработкой и обоснованием местных нормативов – норм предоставления жилья взамен утраченного, порядка включения домов в программу и т.п. То, что начал десять лет назад Питер, было абсолютно верным. Московская программа – это новый виток того же движения».
Экс-вице-губернатора поддержали депутат Государственной Думы РФ Сергей Вострецов и заместитель председателя Комитета по строительству Евгений Барановский. При этом чиновник сделал акцент на проблемах, которые негативно повлияли на реализацию программы 2008 года и мерах, которые необходимо принять, чтобы преодолеть существующие препятствия, а депутат – на всесторонней помощи компаниям-первопроходцам («СПб Реновация» и «Воин-В») для поддержания имиджа программы реновации, который в глазах горожан порядком дискредитирован.
«Главное, что на наш взгляд повлияло на реализацию программы – это регулярные изменения законодательства (региональных нормативов градостроительного проектирования, законы о зеленых насаждениях, границах охраны объектов культурного наследия и прочие), которые в отношении каждой территории или приостановили развитие, или остановили его полностью, – констатировал Евгений Барановский. – Не менее серьезной проблемой является отсутствие в границах территорий стартовых пятен, что делает невозможным организацию даже первой волны расселений. Конкретно по компании «Воин-В» – это еще и массовые административные иски, а также небезызвестная проблема «последнего жильца», остановившая работу по двум территориям.
Исходя из собственного опыта и примера Москвы, мы ставим цель совместно с депутатским корпусом до окончания программы разработать и внести поправки в закон, в первую очередь, по организации опросов населения и учету мнений жителей территорий. Кроме того, чтобы решить проблему стартового пятна, инициируем разрешение инвестору строить «первую волну» в рамках района, но за рамками квартала. Тем самым мы сможем решить проблему сразу по нескольким участкам, где, например, как в Автово, нет подходящего «пятна» в квартале, а через дорогу, но в соседнем квартале – есть. Считаю, нужно в кратчайшие сроки решить эти задачи, чтобы программа двигалась, а люди получали долгожданное комфортное жилье на территории Санкт-Петербурга».
Продолжать реализацию начатой программы, параллельно работая над поправками в региональный и предложениями в готовящийся федеральный закон предложил директор строительной компании «Воин-В» Олег Глущенко, назвав позицию «подождать окончания существующей программы и начать с чистого листа» неприемлемой и опасной, в первую очередь, для уже находящихся в программе домов.
«Когда наша компания, победившая в аукционе, просчитывала все риски трудности, она, к сожалению, не смогла учесть стремительность изменения нашего законодательства,– пояснил Олег Глущенко. – Ведь не проходит года, чтобы не вносились поправки в Правила землепользования, Генеральный план Санкт-Петербурга, закон о границах зон охраны объектов культурного наследия! Это серьезным образом влияет на ход реализации программы в нашем квартале. Да, мы должны расселить 1000 квартир, а расселили 100 – но ведь по большому счету из восьми лет компания занимается строительством лишь три года, большую часть времени проводя в согласованиях и судах. Считаю, одна из главных проблем – нет четкого понимания между всеми участниками процесса. Почему в Москве удалось договориться, а у нас нет? А ведь в нашем варианте немало «плюсов». Один из них – наниматель новое жилье получает в соответствии с установленными по Петербургу социальными нормами, то есть улучшает свои условия проживания кардинально. И это не говоря о принципиально ином качестве самого получаемого жилья в полном соответствии с современными строительными стандартами!»
 
Думаем – сами, решаем – сами!
И рассудительные, и горячие головы, казалось бы, можно примирить очень удобной и часто повторяемой формулировкой «двигаться вперед, используя в региональных законодательствах все позитивное из московского опыта». Впрочем, даже многие московские эксперты и апологеты столичной реновации считают преждевременным распространять данный механизм обновления жилья на все регионы России. Говоря о том, что Москва должна стать пилотной площадкой реновации, умалчивают не столько о проблемах и подводных камнях, сколько об истинной подоплеке и самом мощном двигателе московской программы. Как заметил шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин, инициатор программы Москва серьезно уступает по вводу жилья и Московской области, и Санкт-Петербургу, и не исключено, что в основе всего лежит в большей степени проблема расширения рынка, более того, речь может идти о его переделе и захвате. А значит, московский и готовящийся на его основе федеральный варианты могут иметь к проблеме реновации массового жилья несколько опосредованное отношение.
Что, впрочем, не отменяет необходимости проблему решать, причем решать немедленно и, подчеркивает Дмитрий Синочкин, с полным пониманием того, что происходит в Петербурге и в интересах его горожан. При этом просто ждать результатов московского эксперимента не стоит – состояния многих петербургских «хрущевок» из-за хронических недоремонтов близко к критичному.
«У нас на данный момент нет четкой и понятной информации о состоянии домов, – отметил Синочкин. – Мы обследовали пилотные кварталы, потратив на обследования по миллиону на дом, и 14 миллиардов на аналогичную работу по хрущевкам взять неоткуда. 
Мониторинга нет, внятного распределения нагрузки между собственниками, нанимателями, городом и девелопером тоже нет. Опыт «СПб Реновация» и «Воин-В» дал нам бесценный опыт, понимание, как нельзя делать. Мы теперь знаем, что проблема «последнего жильца» превращает жителей в заложников, но также понимаем, что нельзя механически присваивать большинству право решать. Москва утвердила механизм принятия решения о реновации «две трети», нам следует принять норматив, исходя из собственного опыта».
«Максимально полная информация, системный подход и свои для каждого региона решения, плюс спущенные на региональный уровень полномочия – тогда что-то начнет получаться», – заключил эксперт.
Как заметил один из участников разговора, все рано или поздно придут к проблеме реновации. С этим не поспоришь, и Петербург – с Москвой или без Москвы – решать ее будет, уже решает. И не исключено, что как раз наш опыт, в том числе неудачный, очень пригодится регионам.
Подготовила Светлана Соснова