БЦ Вант
ППРК-Сервис
ПОТЕРЯННОЕ ОБЩЕСТВО

ПОТЕРЯННОЕ ОБЩЕСТВО

Чтобы общественные пространства стали востребованы в Петербурге, надо, чтобы его жители переболели тягой к приватности и страстью к своим автомобилям. Однако городская среда, в отличие от моды, не меняется за один-два сезона. Поэтому урбанисты, архитекторы и девелоперы пытаются угадать будущие потребности горожан.
С «жизнью между зданиями» (так называется книга датского урбаниста Яна Гейла) в Петербурге дело обстоит разве что чуть лучше, чем в других городах России. Предыдущая команда Смольного провела несколько экспериментов в области создания пространств для людей. Некоторые из них увенчались безусловным успехом: достаточно вспомнить Малую Садовую или площадь перед Домом Советов после установки на ней фонтанов. Другие – неудачей: в качестве примера обычно приводят Малую Конюшенную, по которой некуда идти. Появился материал для анализа, при каких условиях общественное пространство работает, а при каких – нет.
«Малая Конюшенная – фактически мертвая улица, – считает Михаил Кондиайн, заместитель генерального директора архитектурной мастерской «Земцов, Кондиайн и партнеры». – Если бы находящийся здесь бывший таксомоторный парк превратился в торговый центр, через который можно пройти, то возник бы магнит, оттягивающий публику от Невского проспекта, и вся территория обрела бы новую жизнь, содержательные связи с Марсовым полем, с Михайловским садом, Невой, вся зона превратилась бы в богатое пространство для людей».

ДАЛЕКИ ОТ НАРОДА

Однако дальше анализа дело не пошло. После смены губернаторской команды Смольный не принял ни одного решения по созданию общественных пространств. Идея заполнить освободившийся комплекс зданий на территории СИЗО «Кресты» галереями, мастерскими, кафе, с возникновением общественного пространства между ними, похоже тихо умерла в 2013-м. Официально сформулированная причина – трудности с передачей комплекса из федеральной собственности в собственность Петербурга. В июле 2015 года Комитет по экономической политике и стратегическому планированию выразил сомнения в том, что проект развития территория «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия», подразумевавший, в числе прочего, создание внутри историко-культурной среды общественных пространств, будет реализован. Уже потратив на программу 729 млн рублей, Смольный подумывает переключиться на кварталы вдоль Лиговского проспекта.
Неудовлетворенный спрос горожан на места, где можно было бы неформально пообщаться, уловили и девелоперы, работающие как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью. Практически во всех современных торговых центрах возникли зоны, где можно отдохнуть или провести встречу, не покупая при этом даже чашки кофе. В бизнес-центрах такие решения встречаются реже. Однако деловой квартал «Невская Ратуша» оснащен площадью с фонтаном, открытым летом 2015 года.
Неожиданным явлением стало креативное пространство, возникшее в Новой Голландии. Разработанная по заказу инвестора социально-культурная программа «Лето в Новой Голландии» показала, что, несмотря на отсутствие внятно сформулированного запроса со стороны горожан, такое место быстро становится востребованным, больше того – модным. Однако осенью 2013 года Новая Голландия закрылась на реконструкцию.
Впрочем, все это, как и проект «Этажи», который молодые горожане используют, за неимением иного, для встреч и общения, не является в полном смысле общественными пространствами.
«Уровень осмысления проблемы у нас пока крайне примитивный, – считает генеральный директор Knight Frank в Петербурге Николай Пашков. – Мы изобретаем велосипед, который в других городах мира уже изобретен, теоретически осмыслен и практически реализован. Есть четыре базовых уровня, которые определяют степень публичности городского пространства: privat, semi-privat, semi-public, public. Если говорить утрированно: квартира, парадное, двор и улица (площадь). Проблематика развития общественного пространства связана с правами собственности, в первую очередь, и с уровнем доступности – во вторую. Общественное пространство потому так и называется, что оно публичное, общедоступное. В российских реалиях это дает довольно серьезное противоречие, потому что у нас все, что хорошо сделано, хорошо выглядит и хорошо работает – частное. И тем не менее, галерея торгового центра общественным пространством не является, несмотря на то, что люди проводят там время, отдыхают, развлекаются. Здесь нельзя устроить демонстрацию или импровизированный концерт – и вообще делать то, что вам хочется, без согласия собственника ТЦ, пусть это и не запрещено законом. Чтобы наши общественные пространства выглядели и работали, как в Европе, должен быть общественный запрос. Нет общества – нет пространства».
Успешное общественное пространство не может быть обособленным, считают эксперты. Любой европейский архитектор или урбанист, приглашенный выполнить мастер-план, построит систему, состоящую из связанных между собой зеленых, пешеходных и велосипедных зон. Это задача связана с освобождением части городского центра от транспорта. Уже только из-за этого она не может быть решена исключительно силами бизнеса.
«Пешеходная инфраструктура определяет уровень комфорта и самоощущение горожанина, – отмечает Михаил Кондиайн. – У нас в Петербурге пешеходных пространств, где человек чувствовал бы себя защищенным от транспорта и получал все необходимое, очень мало. Даже набережные традиционно используются как транспортные магистрали. Пока только разговоры идут о том, что надо находить места для набережных, вдоль которых было бы комфортно ходить пешком. Чтобы изменилось качество среды, должна возникнуть система пешеходных бульваров, торгово-пешеходных улиц, где все элементы подчинены запросам и интересам человека – масштаб и безопасность, ощущение уюта, разнообразия возможностей. В систему должны войти и городские площади, которые лучше освободить от транспорта. Площадь как структура отвечает разным человеческим потребностям: она исторически вмещает в себя храм, театр, место для выставок, ярмарок, воскресных базаров, ресторанчики, где удовлетворяется потребность в общении».
«Общественные пространства обязательны при создании любого города, поселка, микрорайона, – поясняет Евгений Подгорнов, руководитель архитектурной студии «Интерколумниум». – В нашем городе их функцию отчасти выполняют торговые моллы – как площадки, дающие возможность привлечь и организовать большое число людей, и комфортные при любых капризах климата. Зеленых зон в городе все меньше – многие компании ставят себе в заслугу способность войти в них, построив там что-то сугубо частное. Смольный сейчас отрицательно реагирует на изменение функций старых промышленных площадок вдоль Обводного, хотя предприятия или умерли, или в состоянии полураспада. Если бы город взял на себя труд разобраться с собственниками территорий, мы бы получили достаточное количество зеленых и интересных пространств, куда было бы приятно прийти. И не тупиковых, в отличие от Варшавского вокзала, а транзитных. Серый пояс можно сделать функциональным, к тому же других пригодных для этого территорий нет, город полон ансамблей».
Но для того, чтобы власть стала заказчиком проектов, связанных с изменением качества городской среды, нужны, во-первых, компетенции, которых Смольному отчетливо не хватает, во-вторых, общественный запрос. А его сегодня некому сформулировать, да и потребности государственного аппарата разительно отличаются от потребностей общества, которым он пытается управлять. Возможно, Смольный пугает потенциальная социальная конфликтность, которую несут подобные пространства. Действительно, интересы жильцов и собирающейся на бульваре молодежи или завсегдатаев кафе могут входить в противоречие.
«Подход к формированию общественного пространства должен основываться на изучении людей, сообщества, конфликтов внутри него, – констатирует Николай Пашков. – Урбанистика – это не архитектура, а социология, вернее, она подразумевает междисциплинарный подход к проблемам города. Вот он у нас в зачаточном состоянии».
«Заказчиком может быть только власть, которая в рамках своих полномочий в состоянии использовать территории, которые принадлежат городу и государству, – убежден Александр Ольховский, вице-президент банка ВТБ. – Она должна создавать новые точки роста, которые станут драйвером для развития прилегающих участков, принадлежащих частным собственникам. Но их не надо полностью выводить за рамки этой проблемы, потому что важные для города пространства могут быть сосредоточены в частных руках».

ТОЧЕЧНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ

Рабочая модель взаимодействия властей и инвесторов ради улучшения качества среды существует. Она разработана петербургским институтом «Ленгипрогор» и, за отсутствием интереса к ней у нынешних властей Петербурга, «обкатывается» в исторических российских городах: Иркутске, Самаре, Красноярске, Ульяновске, Томске, Вологде. Речь идет о редевелопменте депрессивных участков исторического центра с созданием не только отдельных точек притяжения для горожан и приезжих, но и привлекательной среды.
«Мы предлагаем губернским городам регенерацию историко-культурной среды городского центра с внедрением новых функций: общественно-деловых, рекреационных, торговых, развлекательных, – рассказывает Наталья Трунова, исполнительный директор института «Ленгипрогор». – Территория включается в существующие пешеходные потоки – мы делаем несколько входов, формируем безбарьерную во всех смыслах среду с доминированием пешеходных связей над транспортными, разворачиваем объекты “лицом” к общественному пространству.
Проблема в том, что некоторые российские города и хотели бы выступить заказчиками на общественные пространства, но имеют крайне ограниченные финансовые возможности. Кроме того, нужно считать экономическую целесообразность. Пространство должно заработать, а не стоять красивым, хорошо сделанным, но пустым. В городах с населением меньше миллиона человек целесообразность низкая. Общественные и развлекательные функции выживают на грани социальной поддержки, как и учреждения дополнительного образования, общепит и т. д. Что касается приезжих, даже в Петербурге на одного жителя приходится один турист. При таком потоке туризм нельзя считать отраслью экономики. Сравните с Веной, Берлином, привлекающими от пяти до десяти только иностранных туристов на каждого жителя,
Мы привлекаем бизнес за счет деления территории на лоты и выделения буквально каждого объекта под конкретное инвестиционное предложение. Без такой детализации ничего не получится. Надеяться, что придет один крупный инвестор и все построит, в рамках таких проектов нельзя, надо работать с 10–15 инвесторами. Любой девелопер в городе с населением меньше 500 тыс. сразу говорит «нет», как только видит объект культурного наследия. Мы стараемся придумать схемы, которые снижали бы это бремя без потери архитектурного облика и культурной ценности объекта. Что касается управления, то администрация области или города может выступить заказчиком на мастер-план, на ППТ, но дальше желательно, чтобы инвесторы объединились в фонд, управляющую компанию – и управляли реализацией проекта самостоятельно. Это сильно повышает ответственность бизнеса за конечный результат проекта. Мы исходим из того, что капитализация их недвижимости после улучшения среды должна увеличиться. Но в случае с Петербургом все несколько сложнее, ведь здесь земля и здания в центре изначально стоят немало».

ИГРЫ БИЗНЕСА

Не дожидаясь инициатив от Смольного, все большее число девелоперов начинает развивать общественные пространства как внутри своих проектов, иногда на территориях, выкупленных ими в частную собственность, так и на городской земле, примыкающей к их проекту. Чутко реагировать на запрос потребителя бизнес заставляет растущая конкуренция. Кроме того, застройщики уже ощутили, насколько качество «жизни между зданиями» влияет на стоимость квартир и коммерческих помещений. В проект «Леонтьевский мыс» девелопер включил обустройство набережной, доступ к которой должен остаться открытым для горожан. Этот проект с самого начала позиционировался как элитный, и необустроенный кусок берега не должен был портить вида из окон. Создатели предпочли обеспечить собственникам квартир должную приватность, подняв двор комплекса на несколько метров над землей, чтобы они могли наслаждаться видом, оставаясь невидимыми для гуляющих.
А вот ГК «Пионер» первоначально отнесла ЖК «Life Приморский» к комфорт-классу, а затем перепозиционировала его в бизнес-класс. «У нас есть идея сделать пешеходную набережную, – говорит первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Константин Ковалев. – Вдоль Приморского проспекта тянется большая территория, идет массовый редевелопмент территории, при этом все жилые проекты почему-то развернуты лицом к проспекту, а не к реке. Мы привлекли своих партнеров из Nikken Sekkei, чтобы они предложили концепцию прогулочной территории для всей Северо-Приморской части».
В создании общественных пространств заинтересованы и девелоперы, работающие в более скромных сегментах.
«Занимаясь одним из первых проектов компании “Ойкумена”, в Калининграде, мы поняли, что люди покупают не только квартиры, но и инфраструктуру в виде пешеходного бульвара, фонтана, городской скульптуры, – комментирует Роман Мирошников, исполнительный директор компании «Ойкумена» (в Петербурге строит ЖК «Граффити»). – В эконом-классе, который мы там строили, это стало диковинкой, а ведь Калининграде жилье в полтора раза дешевле, чем в Питере. В дальнейшем создание не просто квадратных метров, а жилой среды стало идеологией компании».
Общественные пространства в виде зеленых пешеходных зон с велодорожками и спортивной инфраструктурой во второй половине нулевых заложили в свои проекты компании «Отделстрой» (в микрорайоне «Новый Оккервиль»), «Ленстройтрест» в своих проектах в Янино, Кудрово, а затем и в Гатчине. В жилом комплексе комфорт-класса «Новоорловский» девелопер – компания «ЮИТ Санкт-Петербург» – вместе с разработчиком концепции, бюро Рикардо Бофилла, решил отказаться от строительства торгового центра в пользу торгово-пешеходной улицы, чтобы жителям было где гулять и общаться. Кроме того, компания намерена интегрировать в пешеходную среду часть Новоорловского лесопарка.
Но заниматься созданием общественных пространств с «нуля» бизнесу приходится не только в тех случаях, когда проект реализуется буквально в «чистом поле», но и в достаточно обжитых районах Петербурга. В частности, компания «Мирланд Девелопмент» в проекте комфорт-класса «Триумф Парк» заложила не только закрытые от автомобилей дворы с детскими площадками и уличными тренажерами, но и зеленую прогулочную зону на месте старой железнодорожной ветки, велодорожки и т. д. Заодно компания привела в порядок сквер, находящийся на городской территории.
Однако опыт компании «Отделстрой», которая одной из первых вложила 20 млн рублей в создание общественной зоны площадью 10 га с парком, пляжем, уличным освещением, в 5 км велосипедных и прогулочных дорожек на территории, примыкающей к комплексу «Новый Оккервиль», а затем испытала немалые трудности с передачей этого хозяйства на баланс городу, заставляет девелоперов тщательнее взвешивать собственные возможности. Теперь бизнес предпочитает договариваться с городом о финансах, ответственности и разделении обязанностей, что называется, «на берегу», не рассчитывая, что его инициативу власти воспримут как подарок.
«Коммерциализация общественных пространств трудно считается, – добавляет Николай Пашков. – Но примеры, когда хорошо организованная пешеходная улица со скамейками, встроенными помещениями, витринами приносит хороший экономический результат для расположенных на ней предприятий общепита и ритейла, есть почти в каждом развитом городе. В более крупном масштабе таким примером может служить Барселона, которая была заштатным городишком с чахлой промышленностью вдоль набережных. За небольшой по историческим меркам срок урбанисты и градостроители переломили тенденцию, сделав Берселону привлекательной не только для людей, но и для компаний. И это в лучшую сторону отразилось на экономике города».

ДВОРЫ ЧУДЕС

Разумеется, гораздо больше усилий и воображения девелоперы, работающие с жильем, тратят на работу с местами общего пользования внутри домов и дворами, то есть скорее с пространствами semi-privat и semi-public. Здесь экономика считается намного проще.
«Если рассматривать петербургские дворы как общественные пространства, – говорит начальник отдела разработки продуктов и концепций холдинга RBI Михаил Гущин, – мы увидим отсутствие продуманности, дизайн-кода, разделения потоков людей и машин, наконец, качественного благоустройства. Это пространство, полностью лишенное какой-либо идеи, в котором психологически тяжело находиться, нельзя полноценно отдыхать и выпускать детей без присмотра. В нашем проекте “Ultra City” создана трехуровневая система: променад, вдоль которого выстроены все коммерческие помещения, рестораны, гостевые парковки со свободным местом для прогулок, затем 2,5 га внутреннего двора, недоступного для автомобилей, который поднят на 7 м над уровнем земли. Во дворе расположены зона променада, фруктовый сад, спортивные площадки. Третья зона находится внутри дома, где соседи могут посидеть, попить кофе, с доступом к квартирам. Да, мы отдали 30% территории под озеленение, отделка стала гораздо более дорогой, но мы получили 15% премии к стоимости. Для клиента это на 100% изменившиеся ожидания, они голосуют рублем».
Концепция «Двор без машин» получает все более широкое распространение в Петербурге. Однако практика показывает: если двор попадает в управление собственникам жилья, они чаще всего превращают его в парковку. Это наблюдается и в новых жилых комплексах, и в старом Петербурге.
«У муниципалов есть программа финансирования благоустройства, за счет которой делаются детские площадки, озеленение, – делится наблюдениями Николай Пашков. – А двор, который принадлежит жильцам, весь заставлен автомобилями. Им нужно не общественное пространство и благоустройство, а только замок покрепче. Если передать двор жильцам, они не будут тратиться на ландшафт».
«Во всех российских городах, за исключением Москвы, очень низкий спрос на паркинги. Их трудно заполнить, даже сдавая в аренду, не говоря о том, чтобы продать, – рассказывает Роман Мирошников. – В этом Петербург не уникален. Зато во дворах живут не люди, а машины. Когда возникает вопрос, куда поставить машину, все немедленно забывают о благоустройстве, неважен становится газон, детская площадка. Поэтому в своем комплексе “Граффити” мы закрыли автомобилям въезд во двор. Лестницы, как в классическом Петербурге, имеют два входа-выхода: во двор и за контур жилого комплекса. Парковаться можно на открытых стоянках по периметру жилого комплекса, либо в паркинге».
Опыт компании «ЮИТ» показывает, что двор лучше «закрывать» сразу после передачи дома в эксплуатацию. Но решение лучше провести через собрание будущих собственников жилья задолго до ввода. На этом этапе они еще не задумываются о том, где будут оставлять машины, и очень рады красивому проекту благоустройства, будущей безопасности детей и возможности совместного отдыха.
«Двор – самый низкий уровень общественного пространства, он должен быть хорошо спроектирован, – подчеркивает Константин Ковалев. – Но когда ГК “Пионер” летом прошлого года запустила в эксплуатацию комплекс “Yes” и мы стали ориентировать людей на программу “Двор без машин”, многие сочли, что запрет на парковку у подъезда нарушает их права. С юридической точки зрения, это действительно ограничение прав собственника квартиры. Мы агитировали за свою концепцию в социальных сетях, выкладывали фотографии, показывая, как люди машинами испортили газон. Спустя год это стало приносить результат. Так что роль власти в создании общественных пространств важна, но не менее важно зрелое общество».

Подготовила Наталья Цветкова