ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Реновация

Реновация "вживую"

Чем больше возникает проблем с жилыми проектами green-field, тем острее интерес специалистов к реновации застроенных территорий. Успешная реновация дает городу возможность развиваться, оставаясь компактным. Но получить этот опыт на практике рискнули считанные компании.

Наиболее масштабный проект – 22 квартала массовой советской застройки, всего более 900 га – анонсировала несколько лет назад компания «СПб Реновация». Сегодня у компании есть утвержденные проекты планировки кварталов. Компания начала строительные работы в Сосновой поляне, в комплексе «Сандэй», спроектированном британской архитектурной студией HenleyHalebrownRorrison. До осени начнутся работы в Колпино (проект «Астрид» шведской студии SemrenochManssonArkitektkontorAB). В стадии согласования находится проект в Полюстрово  (жилой комплекс «Барлоу» разработан также британцами – бюро PRPArchitects).

Подробности о том, какой ценой нарабатывается новый для Петербурга опыт, в интервью журналу рассказывает генеральный директор компании «СПб Реновация» Артур Маркарян.

- Почему вы привлекли к работе иностранных архитекторов? Задачи, которые вы ставите, настолько специфичны, что отечественные проектировщики с ними не справляются?

- Потому что после Второй мировой войны европейцы жилищное строительство держали в списке приоритетных для себя тем. В Европе даже сейчас жилья строят больше, чем здесь. Скандинавы интересны тем, что создают качественную жилую среду в климатических условиях, похожих на наши. Англичане и французы умеют проектировать большие объемы, и у них развит экспорт этой услуги, они успешно делают проекты, например, в Юго-Восточной Азии, транслируя за рубеж накопленный опыт.

В России, переходя от плановой экономики к рыночной, упустили все, что связано с качественной стороной массовой застройки. Иностранные архитекторы всегда работали в условиях более жестких требований к продукту, и они делают его гуманным. При этом держат экономику во главе угла и гораздо лучше, чем наши, умеют считать деньги.

Есть еще один важный момент. Строительная отрасль - очень емкая в отношении передовых технологий. Они до нас доходят небыстро и с трудом, но их можно получить, работая с иностранными партнерами.

- С вами работает 4 архитектурных бюро. Чьи проекты оказались самыми удачными?

- Четыре бюро было на первом этапе, когда решались градостроительные задачи, разрабатывались мастер-планы. На втором, когда началась разработка конкретных домов, мы расширили круг архитекторов. Не могу сказать, кто из них лучше. Все они хорошо умеют работать с пространством, за ними стоит европейская урбанистическая школа. Качество отработки материалов, деталей в каждом проекте очень высокое. В этом смысле мы получили максимум того, что хотели.

Мы понимали, что нельзя везде строить одно и то же – нужна вариативность. Французы предлагают много красивых вещей. Очень грамотные и вдумчивые англичане вносят в разработки здоровый практицизм, интеллектуальность, в пространство – свойственное им ощущение уюта. У шведов – своя уникальность и своя специфика. Они совмещают традицию и современность, их проекты хороши для пригородов - отличаются небольшой этажностью, выразительными фасадами, большими окнами, гармонией с ландшафтом.

- Адаптация иностранных проектов к нашим нормам прошла легко?

- На этапе ППТ работу по адаптации выполняла  петербургская компания «Терра». Мы ушли от «двухшаговой» ситуации, когда иностранный архитектор проектирует, а отечественный потом переделывает его замысел под российские нормы. Специалисты из «Терры» должны были с самого начала работы объяснить европейским коллегам, что у нас допускается, а что нет, и совместно по ходу проектирования дорабатывать сложные вопросы. Иностранцы выполнили все в тех форматах, которые приемлемы для нашей экспертизы. Нам не пришлось перерисовывать авторские концепции кварталов, переделывать решения. Целостность проектов не нарушена ни в чем, но все они сделаны от начала до конца в соответствии с российскими нормами. И это не заняло много времени.

- Вы говорили, что благодаря энергосберегающим технологиям содержание квартир в ваших домах будет на 25-30% дешевле, чем в домах советской постройки. Какие решения в итоге остались в проекте, а от каких пришлось отказаться по экономическим соображениям?

- Все технологии, о которых мы заявляли, мы реализовали. В частности, мы прошли экспертизу с проектом дома, в котором 30% тепла возвращается в квартиру через систему рекуперации. Коэффициент сопротивления теплопроводности стены на 25% выше, чем полагается по СНиПу. Разумеется, предусмотрены энергосберегающие стеклопакеты. Все квартиры имеют индивидуальное подключение к инженерным сетям. На лестничных клетках устанавливаются датчики движения. Мы ставим качественное лифтовое оборудование, дорогие водопроводные системы с 50-летней гарантией. Все это позволит снизить эксплуатационные затраты очень существенно.

Но самое главное – то, что пока еще трудно оценить в деньгах – качество строительства, качество материалов позволят людям существенно экономить на содержании и ремонте.

- И как это отразилось на экономике проекта?

- Он стал дороже.

- Сэкономить на запрашиваемых мощностях не получилось?

- Безусловно, мы экономим. Новые дома будут потреблять меньше воды, тепла. Тем не менее, итоговый баланс - не в пользу компании. Не получается полностью компенсировать затраты.

- Тогда в чем состоит интерес бизнеса?

- Потребитель пока не очень заинтересован в экономии – он еще мыслит по-советски. Но вопрос о стоимости проживания становится очень существенным. В Европе он уже сейчас ставится во главу угла. Такой подход неизбежно придет и в Россию. И мы будем к этому готовы раньше, чем остальные застройщики. Потребитель не просто начнет спрашивать, во что ему обойдется содержание квартиры. Это вопрос, я уверен, станет одним из ключевых уже через 2-3 года. Вопрос, сколько электричества сжигается, сколько потребляется воды, будут себе задавать даже самые беспечные люди.

Кроме того, у нас есть важная миссия. Чтобы расселить людей, надо предложить им нечто лучшее, нежели то жилье, которое есть у них сейчас. В этом случае диалог с человеком строится совершенно по-другому.

- Вы уже вошли в переговорный процесс с жителями об условиях их расселения. Диалог с людьми выявил неожиданные для вас проблемы?

- По большому счету, ничего неожиданного. Мы сразу понимали, что у каждого человека окажется свой собственный план. Более того, этим индивидуальным планам свойственно меняться со временем. В нашем случае – по ходу реализации проекта. Универсальных подходов тут нет. Когда меня просили рассказать, по какому шаблону я собираюсь действовать, я отвечал, что шаблона не будет.

Например, на общественных слушаниях многие говорили, что им нужны три комнаты, пусть и размещенные на 60 кв.м. Мы наделали «трешек» небольшой площади для относительно больших семей. Потом 30-40% из них сказали, что предпочли бы «двушки». Но это была ожидаемая ситуация. Мы же не в армии, у всех есть свобода менять намерения. У каждого своя житейская тема, к тому же семьи создаются, растут, делятся, распадаются.

Поэтому мы разработали несколько вариантов расселения. Можно получить квартиру аналогичных характеристик с той, что была. Можно более просторную, доплатив по льготной цене. Можно приобрести меньшую квартиру – мы доплатим владельцу разницу. Можно вообще продать нам квартиру. Кстати, последний вариант нередко бывает востребован.

- По частоте задаваемых вопросов. Что волнует людей в первую очередь: финансовая составляющая переезда, место, качество жилья?..

- Сроки переезда. Финансовая сторона, как ни странно, мало кого волнует. Кстати, мы столкнулись с тем, что в старых пятиэтажках большой процент квартир заселен не владельцами, а арендаторами. Т.е. собственники сдают их внаем. И получается, что у человека есть некая инвестиция, которую можно превратить в более качественный капитал.

- Тупиковые случаи есть?

- Конечно. Но их очень немного. Как только люди понимают, что с нами невозможно разговаривать путем шантажа, они переходят в нормальный формат диалога. В трудных случаях убеждаем, уговариваем. Но когда первый дом будет построен, думаю, их не останется. Увидев его, никто не захочет оставаться там, где сейчас живет. Ведь в некоторые подъезды страшно зайти. Они разваливаются, эти дома. А мы, кроме прочего, намерены предъявить современную отделку – ламинат, деревянные межкомнатные двери, окна из трехслойного клееного бруса, удобно расположенные розетки и выключатели, выровненные стены и потолки, радиаторы с терморегуляторами и т.п. Не говоря уже про закрытые от автомобилей дворы и оборудованные парковки.

- Вы от «эконома», который был заявлен первоначально, перешли к характеристикам «комфорт-класса»?

- Скорее, это сегмент «масс-маркет»: чуть выше эконома, цены тоже немного выше. Но до комфорт-класса мы ситуацию не доводили, это был бы уже другой проект.

- Экономика проекта подтверждается?

- Пока да, но с большим трудом. Постоянно корректируем цифры. Себестоимость растет. Мы выдерживаем ранее заявленное соотношение: 40% квартир – под расселение, 60% - на продажу. Но здесь линейно считать невозможно. В первых очередях под расселение придется отдать 50% квартир. С другой стороны, если не продавать ничего на рынке, то проект просто умрет.

- Кварталы перестраиваются полностью или какая-то часть застройки остается?

- Порядка 40% остается. Реновировать, адаптировать «хрущевки» с экономической точки зрения нет смысла – их мы снесем полностью. Девятиэтажки, новые строения остаются. Мы реконструируем старые школы, детские сады и добавляем к ним новые.

- А каким будет соотношение между коммерческими площадями и жильем?

- Коммерческих площадей примерно 10%. Все помещения небольшие. Мы стремимся достичь компактности и камерности, считая, что так удобнее для людей. Мы не собираемся продавать помещения, они будут сдаваться в аренду управляющей компанией. Продажа привела бы к тому, что собственники стали бы сдавать их под функции, которые выгоднее им, а не жителям квартала.  Я не хочу, чтобы в каком-нибудь квартале появилось 10 стоматологических клиник и 5 салонов красоты. Мы намерены управлять средой. Должен быть один магазин, одна стоматология, одна аптека, иначе все это просто не работает.

- Реализация проекта идет по графику?

- Идем по графику, но дается это непросто (надо убрать эту фразу). Процесс реновации сложен, у него масса нюансов. Оформление земли, вынос сетей, получение ТУ – все эти процессы получают новую специфику. Происходит сложная настройка, разработка правил «вживую», в режиме реального времени, в данном случае – времени проекта. Чиновникам тоже требуется время для осознания особенностей проекта. Но сейчас власть Петербурга нас вполне определенно поддерживает, и, я думаю, реализация проекта ускорится.

Подготовила Наталья Цветкова