ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Архив номеров / Архив в электронном виде / СТО 03/36 Июнь 2015 / РЕДЕВЕЛОПМЕНТ. ТРУДНОСТИ ПЕРЕВОДА
РЕДЕВЕЛОПМЕНТ. ТРУДНОСТИ ПЕРЕВОДА

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ. ТРУДНОСТИ ПЕРЕВОДА

Редевелопмент промышленных площадок в Петербурге идет медленно. И, с точки зрения властей, не в ту сторону. Власти хотят сохранить Петербург как промышленный центр. Но добиваются этого через запреты и ограничения.
Потенциал редевелопмента промышленных территорий в Санкт-Петербурге использован лишь на 5–10%. К такому выводу пришли эксперты компании NAI Becar. На начало 2015 года, по оценкам компании, в городе оставалось 5,8 тыс. га, подлежащих редевелопменту, в то время как реальные преобразования коснулись лишь 300 га. Несколько иные оценки у компании Peterland. Ее специалисты насчитали в Петербурге 26 зон крупнее 50 га, которые подлежат градостроительным преобразованиям со сменой производственной функции, – всего 6,1 тыс. га. Пока перестройка затронула 590 га – 11% от этой площади.
Темп редевелопмента в Петербурге эксперты оценивают как низкий еще начиная с 2013 года. Проекты такого рода требуют значительных инвестиций уже на раннем этапе: надо консолидировать недвижимость в одних руках, выкупив у порой многочисленных собственников, а затем вложиться в замену сетей. Здесь более длинный инвестиционный цикл, чем в проектах, начатых «с чистого листа». Средняя продолжительность их в Петербурге составляет, по мнению экспертов NAI Becar, около пяти лет. Причем больше всего времени затрачивается на перевод участка под жилую или коммерческую застройку, оформление документов, подготовку земли под строительство (санитарные экспертизы, рекультивацию земли и пр.). Отдельной нагрузкой на инвестпроект обычно являются памятники истории и архитектуры, которые приходится реставрировать в соответствии с охранными обязательствами, выданными КГИОП.

НОВЫЙ КУРС
Системного подхода к развитию депрессивных промышленных территорий в центре города у городских властей так и не сложилось. Прежняя версия генплана предполагала, что «умершие» промлощадки до 2015 года изменят свое назначение с производственного на жилое или общественно-деловое. Кроме того, правительство Петербурга поощряло выезд действующих производств на окраины города, существовала даже специальная программа. Вывод предприятий на более современные промышленные площадки сделал возможным, например, редевелопмент территории завода «Петмол» – до сих пор один из самых успешных. Можно было ожидать, что с ростом налога на землю предприятия активнее займутся переездом за город, чтобы с большей выгодой распорядиться землей в центре.
Однако в 2013 году город резко изменил свою позицию. Вестником нового курса стал председатель комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин, высказавшийся в том ключе, что не надо допускать вывода предприятий, чтобы экономика была жива. Чиновник отметил, что за 25 лет в Петербурге исчезло 300 крупных и 500 мелких и средних предприятий, в том числе, по его мнению, из-за активной застройки промзон жильем. Поэтому впредь промышленные площадки под жилую застройку решили не переводить, да и под общественно-деловую – с осторожностью, не говоря уже о разных «креативных пространствах», музеях современного искусства и других местах, отвлекающих население от производительного труда.
И действительно, при утверждении поправок в Генплан в марте 2015 года было удовлетворено лишь восемь заявок инвесторов о переводе промышленных зон в категорию жилых, суммарная площадь их не превышает 82 га. Двумя годами раньше губернатор Георгий Полтавченко заявил, что из 1,8 тыс. поправок в Генеральный план Петербурга не было ни одного достойного предложения по промзонам. Положительные решения принимались в тех случаях, когда предприятие уж очень явно не соответствовало экологическим, социальным и другим требованиям к качеству городской среды. В частности, новое назначение присвоили участкам в Невском и Красногвардейском районах, где до сих пор было размещено химическое производство. Кроме того, при изменении функции на жилую приоритет отдавали проектам, предусматривающим застройку до пяти этажей.
Можно было бы задаться вопросом, а не перепутали ли чиновники причину со следствием. Исчезновение промышленных предприятий все эти годы шло явно быстрее, чем процессы редевелопмента. Оно гораздо убедительнее объясняется экономическими реалиями и низкой конкурентоспособностью советской промышленности, чем деловой активностью девелоперов. В городе до сих пор полно полуразрушенных промплощадок, где не ступала нога инвестора, а производство скончалось давным-давно и без посторонней помощи. Но после того, как в течение 2012 года не было согласовано ни одного ППТ, желающих задавать вопросы властям стало заметно меньше. По крайней мере, в деловых кругах.
Нетрудно заметить, что смена вектора в Петербурге совпала с усилением инвестиционной политики Лен­области. Власти города, бюджет которого на 20% формируется из налогов промышленных предприятий, по-видимому, опасаются конкуренции. Некоторым предприятиям не так важно, где «садиться», если транспортное плечо до города не слишком велико, а Ленинградская область предлагает достаточно участков под промышленную застройку в примыкающих к Петербургу Тосненском, Всеволожском и Гатчинском районах. Со своей стороны, в новой версии Генплана город увеличил общую площадь промышленных территорий в границах Петербурга на 173 га. Сегодня она достигает 13 332 га.

ЖЕРТВЫ
«ИНДУСТРИАЛИЗАЦИИ»

Среди тех, кому было отказано в переводе, оказались «Силовые машины». Около 30 га промышленных территорий завода «Электросила» на Московском проспекте и 42 га Ленинградского металлического завода на Свердловской набережной, по видимому, не будут застроены жильем, несмотря на то, что, по информации из открытых источников, концерн с 2008 года успел вложить в новую промышленную площадку в Металлострое порядка 12,5 млрд рублей. Промышленное предприятие не может позволить себе отвлекать деньги на такие проекты из профильного бизнеса, поэтому вывод мощностей в Металлострой проводился постепенно, на средства, полученные от поэтапного редевелопмента старых площадок. Полностью проект собирались завершить в 2018 году, но сейчас его реализация может застрять на полпути. В Металлострое готово 20% площадей, там уже работают два завода, но для того, чтобы строить дальше, надо продолжать строительство жилья.
Меньше потеряла «Группа ЛСР». Ей отказали в переводе под жилую застройку 13 га на Октябрьской набережной, которые сейчас занимает предприятие группы «ЛСР – Базовые материалы Северо-Запад». Но там пока не заявлено никакого конкретного проекта: компания просто формировала на будущее земельный банк.
Среди прочих пострадавших – концерн ПВО «Алмаз-Антей», который собирался застроить жильем и коммерческой недвижимостью территории Обуховского завода и завода «Навигатор» и просил перевести 0,8 га на Малом проспекте П. С., 4, из промышленной зоны в жилую. Компания ссылалась на то, что это производство вместе с другими предприятиями концерна переедет на площадку ОАО «ГОЗ “Обу­ховский завод”». Комиссия отклонила заявки ОАО «Ленфильм» о переводе под жилое строительство территорий на ул. Тамбасова в Красносельском районе и «Фаэтон девелопмент групп» – о переводе 19,8 га в Ручьях.

ТОВАРИЩИ ПО СЧАСТЬЮ
Удачливее других оказалась финская компания Fazer – ей удалось добиться изменений в Генеральном плане. По заявке ОАО «Фацер» участок 0,6 га на 20-й линии Васильевского острова, где раньше размещалось производство хлебобулочных изделий, переведен из промышленно-деловой зоны в общественно-деловую. Теперь здесь можно реконструировать административный корпус и построить гостиницу или апарт-отель. Однако компания вряд ли будет заниматься этим самостоятельно. Скорее всего, актив будет выставлен на продажу. Поиск инвестора вряд ли будет легким делом: затевать офисный проект в кризис, когда есть проблемы с наполнением уже существующих бизнес-центров, вряд ли кто-нибудь захочет. Гостиницы также не относятся к высокомаржинальным объектам. Жилье бизнес-класса, которое было бы уместно в этой локации, не предусмотрено Генпланом и ПЗЗ. Есть «исторические» риски: участок и существующие здания примыкают к госпиталю Финляндского полка, что открывает перед градозащитниками неограниченные возможности препятствовать проекту. Но если владельцы сумеют добиться от властей права на строительство жилья, стоимость участка, согласно экспертным оценкам, вырастет до 500 млн рублей.
Вопреки позиции КППИ, получил одобрение перевод из промышленной в жилую зону 5,8 га ОАО «Санкт-Петербургский завод прецизионного станкостроения» в Красногвардейском переулке. Девелоперской компании NCC удалось согласовать исключение из состава промышленной зоны территории завода «Знамя труда» на Магнитогорской улице. Земля принадлежит ЗАО «НПО “Знамя труда им. Лепсе”». Действующее производство планировалось перевести на новую промышленную площадку в Рыбацком, а территорию, выходящую на реку Охту, застроить жильем бизнес-класса. Однако теперь, когда ООО «ЭнСиСи недвижимость» уходит с рынка, участок, возможно, будет выставлен на продажу.
Жилой квартал, возможно, появится на территории кондитерской фабрики «Ландрин» на Большом Сампсониевском проспекте. Инвестору проекта также придется иметь дело с памятником – производственное здание кондитерского товарищества «Ландрин» было построено в 1911–1912 годах инженером Львом Серком. Территория фабрики занимает весь квартал между Сампсониевским, улицей Капитана Воронина, железной дорогой и 1-м Муринским проспектом. Здесь нет проблем с выводом производственных мощностей, поскольку в 2013 году ЗАО «Ландрин» и ЗАО «Кондитерская фабрика “Ландринъ”» признаны банкротами. Собственников проекта МФЦ «Квартал на Октябрьской набережной» на промплощадке ОАО «Невская мануфактура» (бывшей фабрики Товарищества шерстяных изделий Торнтона) в январе 2015 года ждал «подарок» от КГИОП. Памятниками регионального значения были признаны главный производственный корпус с водонапорной башней, дом владельца и дымовая труба. К счастью, границы памятников проходят по обрезу фундаментов, так что с остальной территорией можно спокойно работать. Тем более, что концепция есть – ее разработала архитектурная мастерская Никиты Явейна «Студия-44»: согласно этому документу, объекты индустриальной архитектуры должны быть интегрированы в ткань жилого квартала. В частности, в производственном корпусе могут быть оборудованы жилые лофты.

ГЛОБАЛЬНОЕ ПОХОЛОДАНИЕ
Редевелопмент промышленных площадок предполагает наличие в проектах «длинных» денег, которых внутри страны мало. До 2014 года такие проекты имели свою привлекательность для иностранных инвесторов, однако сейчас все изменилось. Последней негативной новостью стал выход из проекта «Илматар» финского девелопера «Лемминкяйнен». Компания отказалась от строительства полностью проработанного жилого комплекса на территории сталепрокатного завода на Васильевском острове. Дальнейшая судьба его неизвестна.
С отечественными инвесторами тоже не все благополучно. Процедура банкротства, инициированная Сбербанком в отношении московской компании «СУ-155», ставит под сомнение завершение жилого комплекса бизнес-класса на территории бывших казарм Морского гвардейского экипажа на улице Римского-Корсакова, запроектированного девелопером в 2012 году.
Вторую очередь проекта «Нев­ская Ратуша» компания «ВТБ Девелопмент» в феврале 2015-го решила заморозить на год. Здесь проблема не в том, чтобы найти деньги на реализацию проекта, а с тем, чтобы их вернуть.
«Тема редевелопмента остается весьма актуальной, поскольку “серый пояс” в Петербурге очень велик, промышленные площадки находятся в удручающем состоянии. При этом многие из них расположены в отличных локациях: в центре города, на набережных Невы, – считает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar. – Реализации проектов редевелопмента препятствует, в том числе, принципиальная позиция власти, установившей четкий курс на сохранение имеющихся промышленных площадок. В этом году из проектов редевелопмента на рынок выйдет ЖК “Две эпохи”. Могут начаться работы по редевелопменту бывшей территории завода “Красная звезда” на Петроградской стороне. Однако новые проекты в следующие полгода-год заявляться не будут».
Что будет дальше с «серым» поясом Петербурга при таком подходе властей, неясно. С одной стороны, у девелоперов вроде бы сохраняется спрос на промышленные территории. По мнению Ольги Шарыгиной, у бизнеса сохраняется интерес к производственным площадкам у ключевых станций метро с большими потоками: «Площадь Ленина», «Чкаловская», «Лесная», «Бухарестская», «Волковская», «Электросила», «Рыбацкое», «Московская», «Кировский завод». Но только в том случае, если их можно застроить жильем. «В числе удачных примеров – проекты, осуществленные “Силовыми машинами”, группой “Эталон” и другими девелоперами вблизи станции метро “Фрунзенская” и у пересечения набережной Обводного канала и Московского проспекта, – говорит Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге. – Также можно отметить редевелопмент под жилую застройку территории завода “Баррикада” у станции метро “Ладожская” (Setl City), участка “Знамя труда” (NCC), “Московской товарной” ГК “Эталон”, редевелопмент завода “Электрик” под ЖК “Европа-Сити”, Северного завода под ЖК Riverside. Редевелопмент под бизнес-центры или торговые центры делается гораздо реже. Один из немногих ярких примеров – проект группы компаний GHP, бизнес-центр “Тринити” (часть бывшего завода “Вулкан”)».
«Привлекательными являются участки, перспективные с точки зрения реализации жилых проектов или апартаментов, – делится наблюдениями Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге. – В первую очередь те, по которым прошли либо проходят поправки в Генплан со сменой промышленного на жилое или общественно-деловое назначение. В настоящее время таких участков в Петербурге насчитывается несколько десятков».

ТЯЖЕЛОВЕС РЕДЕВЕЛОПМЕНТА
Рецепт успешного редевелопмента можно вывести, проанализировав проекты ГК «Эталон». На 21 га бывшей станции «Московская товарная», которые ГК «Эталон» получила в обмен на новый грузовой двор, построенный для РЖД в Шушарах, девелопер реализует ЖК «Царская столица». Из 15 жилых корпусов комплекса, спроектированного Сергеем Чобаном и Евгением Герасимовым, семь уже сдано, еще два строится. До 2016 года «Эталон» намерен ввести здесь в эксплуатацию 460 тыс. кв. м жилья комфорт-класса, и планов своих менять пока не собирается. Выведен в продажу и ЖК «Галактика» на 38 га за бывшим Варшавским вокзалом, выкупленных у ОАО «РЖД». Проект, разработанный «Студией 44», предусматривает более 1,1 млн. кв. м жилья и «коммерции», три школы, три детских сада, при сохранении всех исторических объектов. Первая очередь состоит из шести жилых корпусов, сдать ее планируют в 2016 году, а весь комплекс должен быть готов к 2020 году.
На 13 га завода «Вагонмаш», переехавшего с Московского проспекта, 115, на территорию Петербургского трамвайно-механического завода, «Эталон» строит ЖК «Московские ворота»: в продажу выведен первый корпус на 240 квартир. Вообще здесь заложено шесть корпусов от 9 до 18 этажей, спроектированных в духе сталинской застройки. При этом «Эталон» сохраняет здания заводоуправления, кузовного и вагоносборочного цехов, с приспособлением их под социальные объекты. Параллельно «Эталон» поднимает четвертый проект редевелопмента – территорию завода им. Калинина на Васильевском острове. Там осенью 2015 года обещают закончить первый корпус ЖК «Самоцветы» на 626 квартир в классе «комфорт плюс». Всего здесь будет 2015 квартир различных площадей и планировок с подземными паркингами на 1654 машиноместа.
Все говорит о том, что компания с очень большим ресурсом, способная переждать паузу в городской градостроительной политике, договориться с крупными структурами вроде РЖД, пойти навстречу городу там, где это невыгодно, но необходимо (например, в вопросе строительства социальной инфраструктуры), не экономящая на архитекторах с именем и на реставрации объектов наследия, – такая компания-тяжеловес имеет шанс завершить редевелопмент вовремя и с выгодой. Остальным рекомендована осторожность.

МИНУС ИНДУСТРИЯ
К сожалению, в городе по-прежнему не видно охотников воплощать в жизнь заветную мечту нынешней губернаторской команды. Мало кто готов вкладывать средства в то, чтобы превращать старые промплощадки в современные индустриальные парки, пригодные для развития высокотехнологичных производств.
«Мне неизвестны такие проекты, – констатирует Ольга Шарыгина. – С уверенностью могу утверждать, что в городе есть предприятия, которые хотели бы этим заняться, но их шансы на успех в ближайшее время невелики».
«Относительно недавний пример такой реконструкции – индустриальный парк “Звезда”, образованный на территории завода “Звезда”, – отмечает Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. – Проект оказался экономически успешным: производственные площади сдаются в аренду небольшим предприятиям и пользуются спросом. Производственный комплекс “Восков Технопарк”, созданный на площадке Сестрорецкого индустриального завода, также успешно реализует реконструированные площади. То есть спрос на такие объекты существует. Для ряда арендаторов объекты в исторически сложившейся промышленной зоне могут быть даже удобнее, чем объекты нового строительства: как правило, они обладают необходимым инженерным оснащением и инфраструктурой».
«Меня как профессионала удручает, что только 17% инвесторов в России рассматривают в качестве объекта инвестиций индустриальную недвижимость, – говорит Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank в Петербурге. – Хотя доходность по индустриально-складским проектам сейчас может быть даже выше, чем в других сегментах. Я абсолютно уверен, что в связи с санкциями, валютным курсом и т. п. сейчас будет активно развиваться производство. Я имею в виду не сложные вещи, не нанотехнологии, а обычное производство утюгов, сковородок, незатейливых товаров народного потребления – все, что связано с металлообработкой. И для всего этого понадобятся площади. Наш опыт показывает, что площадей этих нет. Маленькие и средние компании предоставлены сами себе: город им ничего не предлагает, они пытаются найти что-то на старых площадках советских заводов. “Садятся” на “Светлану”, на Кировский завод, на ЛОМО. В изрядно изношенных индустриальных зданиях ставки иной раз бывают как в классе А».
Компания Knight Frank работала над проектами редевелопмента под технопарк производственных площадок заводов «Звезда» и ЗМК. В первом случае речь шла о преобразовании примерно 30 га, на которых уже были готовые к сдаче в аренду площади (около 20 тыс. кв. м) и планировалось строительство новых производственно-складских площадей с реконструкцией существующего административного корпуса. Во втором случае на 13 га рядом с метро «Рыбацкое» было 45 тыс. кв. м действующих производственных помещений, и также были спроектированы новые производственно-складские корпуса. Поскольку команда Knight Frank не только участвовала в подготовке концепций, но и непосредственно занималась привлечением резидентов индустриального парка, ей понятен спрос на такие проекты.
«Если промышленная площадка в черте города, куда не надо затягивать сети, достаточно минимальных улучшений, чтобы быстро заполнить ее по нормальным арендным ставкам, – утверждает Николай Пашков. – В Петербурге востребованы современные технопарки, качественные, но с мелкой нарезкой производственных площадей – от 500 до 5000 кв. м. Современные производства вообще довольно компактны, не нуждаются в больших участках земли и огромных производственных корпусах. Чтобы строить самим, им надо вытащить деньги из оборота. Это сложно, они предпочли бы аренду. А профессиональные девелоперы в производственном сегменте видят для себя риски. Судьба небольших арендаторов на рынке непредсказуема, долгосрочные контракты с ними не подписать: нет гарантий, что через год, два, три производства не закроются. Даже если кто-то вынашивал планы строительства технопарка, ясно, что при нестабильности в экономике и действующих банковских ставках эти планы опять будут отложены».

Подготовила Наталья Цветкова