ds2018-2
ППРК-Сервис
Архив номеров / Архив в электронном виде / СТО 03/28 май 2014 / ИСТОРИЧЕСКИЙ ЦЕНТР: ВЫХОД ИЗ ВАКУУМА
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЦЕНТР: ВЫХОД ИЗ ВАКУУМА

ИСТОРИЧЕСКИЙ ЦЕНТР: ВЫХОД ИЗ ВАКУУМА

Второй год Смольный пытается достичь определенности в собственных планах по сохранению и, возможно, развитию исторического центра Петербурга. Чиновники обсуждают их с депутатами, градозащитниками и жителями. Но, хотя программа сохранения исторической застройки изначально предполагала участие частных инвесторов, бизнес в этой дискуссии обходят стороной. А те немногие проекты, которые анонсируются в центре, испытывают бесконечные сложности с реализацией.
Целевая программа «Сохранение и развитие исторического центра Петербурга» была принята правительством Петербурга в ноябре 2012 года. В нее включили Адмиралтейскую часть, Северную Коломну – Новую Голландию, Южную Коломну, Литейную часть, Владимирскую, Конюшенную и район Пяти углов.
Тогда же получила одобрение градостроительная концепция, разработанная архитектурной мастерской «Студия 44» для двух пилотных территорий – Северной Коломны с Новой Голландией и Конюшенной площади. Основатель и руководитель мастерской Никита Явейн точно сформулировал тогда проблематику исторического центра: «блеск и нищета». Имперский Петербург, притягивающие туристов открыточные виды – и близкое к аварийному состояние жилого фонда, износ домов составляет от 40 до 70% и выше, в пятой части домов никогда не было капремонта, нет горячей воды и ванных комнат, 20% населения живет в коммунальных квартирах, автомобили вытесняют прохожих с тротуаров.

ЖИЗНЬ ПО «КАПИЛЛЯРАМ»
Концепция состоит в поиске и создании в самой «музейной» части города общественных пространств, причем не только на площадях и улицах, но и в глубине кварталов, прокладывая пешеходные маршруты сквозь дворы. По большому счету такая система «артерий» и «капилляров» открывала дорогу предпринимательской активности. В частности, «капилляры» должны заполняться музеями, арт-галереями, магазинами, создавая естественные экономические стимулы для ремонта аварийного фонда и улучшения жилищных условий.
Такой подход, видимо, совпадал с намерениями города. Общий объем финансирования программы «Сохранение и развитие территорий Конюшенная и Северная Коломна – Новая Голландия на 2013–2018 годы» был определен Смольным в размере 86,9 млрд руб., причем 17,9 млрд из них предполагалось привлечь именно от бизнеса. Суммарные затраты на приведение в порядок всего исторического центра оценивались весьма примерно – то в 300, то в 400 млрд руб.
Сразу обозначились четыре проблемы. Первая: что делать с нормативной базой. Исходя из действующих строительных норм, реконструкцию старинного особняка или доходного дома невозможно будет согласовать, тем более сдать в эксплуатацию. Современное жилье там не получится по определению. Но кто-то – и это уже вторая проблема – настаивает на своем праве остаться именно в этом неудобном жилье. Что делать с жителями, куда и на каких условиях их расселять, делать это раз и навсегда или только на время реконструкции дома? Третья: как профинансировать капитальный ремонт из бюджета там, где у недвижимости есть частный собственник, неспособный сделать это за свой счет. И, наконец, четвертая: по каким правилам запускать на территорию бизнес.

ПРАВОВЫЕ МАНЕВРЫ
В поисках решений программа за полтора года приняла форму проекта федерального закона, в котором пребывает по сей день. Законопроектом предлагается ввести специальные нормы градостроительного проектирования, предназначенные именно для центра в границах, утвержденных 17-й сессией ЮНЕСКО, и соответствующие изменения в территориальные строительные нормы (ТСН).
– Проект предусматривает возможность из бюджета СПб тратить средства на ликвидацию аварийного состояния в квартирах, находящихся в частной собственности, – поясняет Наталья Петрова, заместитель главы администрации Центрального района. – Сейчас, с точки зрения финансового инспектора, ремонт аварийных перекрытий в частной квартире за государственный счет – однозначно нецелевое расходование бюджетных денег. Доказывать социальную, политическую, культурную составляющую, ведь речь идет о наследии, в такой ситуации бесполезно. Хорошо будет, если новый закон даст возможность градостроителям в некоторых случаях отступать от зон охраны, потому что сейчас невозможно снести даже развалившуюся котельную в центре квартала, хотя памятником она не является. У нас в районе есть единственный пример, когда аварийный дом разрешили снести, выполнив благоустройство. Внутри квартала стало чуть больше света, чуть больше зелени.
Сложнее оказалось с расселением. Только в программу сохранения Конюшенной площади и Северной Коломны попадет почти 600 коммуналок. Собственники комнат, как легко догадаться, – самая проблемная категория. Первая версия законопроекта, допускавшая принудительное переселение жителей коммуналок из центра на окраины по усмотрению Смольного, вызвала сильное сопротивление общественности. Усилиями ГАСУ, института ЛенжилНИИпроект, депутатов и градозащитников вторая версия приобрела более гуманный характер. Город оставляет за собой право принять решение о реконструкции дома с переселением жителей в маневренный фонд, не учитывая мнение жителей. Но только в том случае, если объект признан аварийным. Однако жители вправе через суд оспорить аварийность. В случае, если дому достаточно капитального ремонта, вопрос о временном переселении может поставить только общее собрание собственников. Если реконструкция неизбежна, жители могут сообща письменно заявить о своем желании вернуться в коммуналку по завершении реконструкции. Не пожелавшим предоставляется компенсация или новое жилье – по всей видимости, отдельное, но не в центре.
Версия еще не окончательная, но то, что потребуется приличная площадь маневренного фонда, уже ясно. Администрация Центрального района предлагает в ближайшие годы отказаться от практики выставлять расселенные аварийные дома на торги, а превращать во временное жилье по программе сохранения центра.
– Традиционно аварийные дома передавались фонду имущества для продажи с торгов, – напоминает Наталья Петрова. – Но практика показывает, что эту недвижимость покупают почти всегда в спекулятивных целях. А город не покрывает даже прямых затрат бюджета, связанных с расселением. Сейчас расселение дома на территории района обходится в среднем в 100 млн руб. – если метры, которые мы предоставляем переселенцам, оценивать по ставке Минрегиона, а выплаты собственникам, которые предпочли жилью деньги, – по рыночной стоимости. А например, дом на Дмитровском, 15, был продан с торгов ФИ в ноябре 2011 г. с 20-шаговым повышением начальной цены – всего за 75 млн руб. При этом «инвестор» уже сделал несколько попыток его перепродать. Реконструкция там, по моим наблюдениям, не начиналась. Два флигеля на Тюшина, 6, ушли в частные руки по стартовой цене за 20 млн рублей. В прошлом году нам удалось отстоять свою позицию по расселенным домам. Их надо приводить в порядок и оставлять в маневренном фонде. Город не получит денег в бюджет сегодня, зато завтра получит решение социальных вопросов. Если люди примут решение о комплексном капитальном ремонте дома с выселением, они смогут в качестве временного жилья использовать маневренный фонд на территории своего района. К 2017–2018 гг. этот резерв будет востребован.

ИГРЫ С «РЕЖИМОМ»
Пока власть решает свои проблемы с горожанами и градозащитниками, за кадром остается участие бизнеса в развитии исторического центра. Наоборот, речь пока идет об усилении контроля за девелоперами. В марте 2014 года Анатолий Котов, председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию, пообещал общественному движению «Защита исторического центра» создать доступный всем перечень инвестиционных проектов и механизм для оценки их влияния на окружающую застройку, ужесточив при этом ответственность за нарушение режима охраны памятников.
Спустя месяц чиновнику все-таки пришлось публично признать, что «вопрос сохранения исторического центра носит экономический характер». Однако ничего конкретного бизнесу программа сохранения центра пока не принесла. Проекты в центре города остаются в числе высокорисковых. Проблема не столько в спекулятивном подходе к недвижимости, сколько в объективной невозможности хоть что-нибудь реализовать из-за непоследовательности властей и отсутствия твердых правил игры.
Относительно благополучно чувствуют себя проекты, которые были начаты еще при предыдущей команде. Компания «БТК девелопмент» смогла закончить реставрацию и реконструкцию бывшего торгового дома С. Эсдерса и К. Схефальса, превратившегося в многофункциональный комплекс «У Красного моста». ЗАО «Интеко» ввело апарт-отель «Монферран» на Конногвардейском – ценой сноса бывшего Дома причта Исаакиевского собора вплоть до Галерной, разрешение на который было получено в 2007 году. В особняке Лобанова-Ростовского открылся отель Four Seasons Lion Palace, чуть раньше на Вознесенском – отель W класса luxe. На Конюшенной Plaza Lotus Group ведет продажу элитных апартаментов.
В «золотом треугольнике» компания Jensen Group успела провести реконструкцию фасадной части дома на набережной канала Грибоедова, 12, и видовые апартаменты на Грибоедова, 10. Президент компании Стивен Уэйн, отметив высокий уровень деловой активности в центре, стабильно высокий уровень цен на объекты недвижимости и дефицит предложений, заявил, что работа здесь остается для компании важным приоритетом. Однако единственный свежий проект, на который пока отважилась компания в исторической части Петербурга – создание бутик-офиса в комплексе «Пассаж».
И это закономерно – игра бизнеса в кошки-мышки с КГИОП – в полном разгаре. Строительство клубного дома по адресу: Мойка, 102, на месте хостела «Граффити» (проект принадлежит ООО «Охта Групп»), началось в 2013 году. Инвестор предполагает построить жилье класса deluxe с паркингом и службой ресепшн. Общая сумма инвестиций в проект составляет около 500 млн руб. Сдача объекта в эксплуатацию намечается на четвертый квартал 2015 года. Однако весной 2014 года фундамент Литовского замка, частично находящийся на участке, ЗАКС признал выявленным объектом культурного наследия. Несмотря на заявление заместителя председателя правления «Охта Групп» Михаила Ривлина о том, что компания была готова к такому повороту событий, и он не повлияет на сроки реализации проекта, его риски очевидно выросли.
Группе ЛСР повезло меньше: ее проект апарт-отеля площадью 9 тыс. кв. м. на Фонтанке был сильно завязан на снос тяговой подстанции № 11. Совместными усилиями Совета по сохранению культурного наследия и КГИОП Петербурга снос постройки 1930-х годов, прямо скажем, не шедевра архитектуры, был признан недопустимым. Компания между тем уже не только получила разрешение на строительство, но и вложила приличные деньги в перенос сетей.
Московская компания «СУ-155», пытаясь, видимо, ускорить получение охранных обязательств от Комитета по охране памятников, в июне 2013 года взялась за обследование бывших казарм Морского гвардейского экипажа на пр. Римского-Корсакова, 22/133. Территорию компания приобрела в конце 2011 года, рассчитывая построить в отреставрированных зданиях 100 квартир бизнес-класса. Выход на площадку задерживался стараниями чиновников. За прошедший год новостей о судьбе проекта так и не появилось. Параллельно компания пытается реставрировать и приспособить под деловой центр дом Гурьева на Литейном, 62.
Три инстанции арбитража пришлось пройти группе компаний «Адамант», чтобы подтвердить свои права на расселенный и реконструированный под бизнес-центр дом на набережной Мойки, 74. Город пытался отсудить у компании деньги за превышение объема застройки и не подписывал документы, подтверждающие завершение инвестпроекта.
Самый знаковый объект Коломны – Новая Голландия – благополучно закрылся на реконструкцию, которая, по словам представителей девелопера – компании Millhouse, продлится до 2017 года и выполняется генподрячиком ООО «Деметра» по проекту студии Work Architectural Company. К тому времени, как он завершится, возможно, отношения города с бизнесом потеплеют.

РЕЦЕПТЫ ОТ ДЕПРЕССИИ
Кроме режимных моментов предпринимательскую активность девелоперов, несомненно, притормаживают риски спроса. «Блеск и нищета» исторического центра – не просто фигура речи, но и экономическая реальность. Отреставрированные барские квартиры по соседству с коммуналками и мерзостью запустения дворовых флигелей, состоятельного покупателя уже не устраивают. Несколько проще обстоит дело в «золотом треугольнике». Если инвестору повезло найти и расселить дом, у которого можно сохранить только фасад, полностью изменив внутреннее пространство – экономика проекта спокойно срастается в сегменте премиум или элита. Несомненная привлекательность района делает свое дело.
Сложнее с Коломной – «депрессивным центром» Петербурга. Здесь важно угадать с форматом проекта. Ни окружение, ни ценник на жилье в этом районе реализации дорогих проектов не способствуют. А технические проблемы, связанные с работой в плотной исторической застройке, не позволяют экономить на себестоимости. Если дом выходит на воду, есть шанс вытянуть проект в сегмент бизнес класс или премиум. Но спрос все-таки остается локальным.
– Жилье в Коломне благодаря ее колоритной литературной репутации интересует иностранцев и представителей богемы, – считает эксперт компании NAI Becar Лилия Крейс-Белова. – Плюс близость консерватории и Мариинского театра. Деловые люди практичнее – они обращают внимание на отсутствие паркингов, фитнес-клубов, хороших магазинов внутри жилой застройки.
Удастся ли изменить восприятие жизни в этом районе, во многом зависит от того, ограничится ли Смольный приведением в порядок жилого фонда (простым, хотя и дорогостоящим) или отважится на более серьезные изменения.
Пока власть пытается – и не слишком успешно – добиться полноценного инструментального обследования жилых домов, чтобы понимать реальное состояние, масштаб и «стоимость» проблемы. Затем город намерен посчитать памятники – провести историко-культурную экспертизу 54 выявленных объектов наследия на территории Северной Коломны и в кварталах вокруг Конюшенной площади. Далее можно будет приступать к проектам планировки.
– Город сможет предоставить градостроителям результаты, достаточные для того, чтобы можно было думать о комплексном развитии кварталов, – надеется Наталья Петрова. - Смысл программы в том, чтобы, не теряя важного и нужного, создать новое качество жизни в центре. Оно должно расти независимо от того, примут жители отдельных домов решение о капитальном ремонте или нет.
Власть уже дозрела до разработки единого парковочного пространства – сначала на территории Коломны. Программа сохранения центра дополнена реконструкцией объектов инженерной инфраструктуры – развитие территорий надо обеспечить мощностями. В нее заложен капитальный ремонт мостов. Остальное будет зависеть от того, сможет ли город договориться с бизнесом и вдохнуть в исторический центр энергию денег.


Подготовила Наталья Цветкова