XXI siezd
ППРК-Сервис
Архив номеров / Архив в электронном виде / СТО 03/13/ июль 2012 / МАЛОЭТАЖКА: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
МАЛОЭТАЖКА: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ

МАЛОЭТАЖКА: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ

 

И город, и население все чаще связывают надежды на решение жилищного вопроса с малоэтажным строительством. Насколько реальна в ближайшем будущем массовая организация коттеджных поселков в Ленинградской области и непосредственно под Петербургом?

Сторонники идеи «малоэтажной России» и так называемого нового урбанизма считают, что Северо-Западный регион может стать примером для многих регионов страны, начав комплексную застройку малоэтажных домов вокруг больших городов, предлагая их жителям доступные и одновременно комфортные условия проживания. 25 июня редакция журнала «СТО Строительство Технологии Организация» провела круглый стол на тему «Малоэтажное строительство: перспективы Северо-Запада».

Евгений Бжезински, журнал «СТО Строительство Технологии Организация» (далее — ведущий):

Программа доступного жилья действует уже довольно давно, и город делает достаточно много для ее воплощения, но пока ситуация остается неразрешенной. Понятно, что по сравнению с Финляндией наш регион огромен и решение любых новых инициатив в сфере строительства требует большего времени. Почему же нас пытаются сравнивать с северным соседом?

Руководитель отдела продаж компании «Канадский дом» Виктор Кулишов:

–В Ленобласти сегодня идет достаточно плотная малоэтажная застройка, и на рынке присутствует довольно много компаний. Однако, на мой взгляд, сегодня не хватает как раз не жилья, а денег у населения. Что такое в нашей стране «доступное жилье»? Даже 1,5 млн рублей за загородный дом — это очень большая сумма для большинства наших граждан, и перспектив заработать ее нет. Надо сказать, что после 2008 года неплохо пошли банковские продукты — ипотечные программы. Это, конечно, подтянуло какое-то количество покупателей, но небольшое — всего 10-15%. Люди сегодня выбирают дома за городом лишь потому, что на квартиру в городе их средств не хватает. Поэтому, я думаю, финский вариант у нас заработает, но он наверняка будет финско-российским, то есть, как обычно, со своими особенностями.

– А граждане Финляндии могут приобретать дома за городом без особых проблем?

Виктор Кулишов:

 — У них тоже немного средств, но в стране хорошо развиты ипотечные программы, которые позволяют официально работающему человеку приобрести жилье — да, не в центре Хельсинки, и даже не в 15 км от столицы, но отдельный небольшой каркасный дом.

Александр Чурилло,кандидат технических наук, доцент Санкт-Петербургского государственного политехнического университета, доктор технических наук, доцент:

– Сами финны наоборот утверждают, что не могут приобрести даже небольшой домик, который там в среднем стоит около 200 тыс. евро. В ипотеку — да, но денег на руках практически ни у кого нет. Говорят, что русские приезжают и покупают за наличные, причем — без всяких проблем.

Виктор Кулишов:

– Это, наверное, шутка. Наши граждане в Финляндии и рады были бы воспользоваться ипотечными услугами, но в Суоми достаточно сложная процедура кредитования для иностранцев. Это первый момент, а второй —за наличные в Финляндии вы не купите недвижимость: то есть если у вас, грубо говоря, есть чемодан денег, вам никто не даст купить на них дом, потому что придется доказывать, что эти деньги заработаны честным трудом.

Галина Фомичева,директор по маркетингу компании «Совби»:

– Очень хорошо, что в Финляндии что-то происходит, но это — другая жизнь. Я представляю здесь компанию «Совби» — мы выпускаем мобильное оборудование для получения пенобетона, и нами был разработан ряд технологий строительства каркасно-щитовых домов, на деревянном и металлическом каркасах, наша техника работает более чем в 200 городах России. Мы начинали работу под Питером с малоэтажного строительства, это был 1997 год. Сейчас в Ленобласти мы строим несколько коттеджей. У нашей компании  есть очень хороший опыт строительства, о котором я всегда рассказываю. В Оренбургской области есть компания «Сельский дом», применяющая в малоэтажном строительстве до пяти новых технологий, в том числе и технологии «СОВБИ»,  и на протяжении нескольких лет успешно строящая уже проданные дома. В прошлом году они возвели 1770 домов, в этом году должны сдать 2500. Секрет успеха — в грамотной связке между банком, строителями и волей губернатора, а также в правильном подходе: одновременно строится 20 домов в одном поселке, 30 — в другом, еще 15 — в третьем и т. д. При этом они строят только социальное жилье: компания подбирает комплектацию для дома именно на ту сумму, с которой к ней обращается человек. Если не хватает денег на желаемые мансарду или второй этаж — помещения под них все равно строят, а когда у покупателя появляются  недостающие средства — он может сам достроить, но въезжает в современный комфортный дом.

Виктор Кулишов:

– Сколько стоят такие дома?

Галина Фомичева:

– От 22 тыс. рублей за квадратный метр. Наша компания строит сейчас отдельный дом эконом-класса на 150 квадратных метров в поселке Бугры под Питером — по 16 тыс. за квадрат. Понятно, что многоквартирный дом — всегда дешевле. Предусмотрено все — от отделки до проведения всех необходимых коммуникаций.

Виктор Кулишов:

– По Минэкономразвития стоимость социального дома не должна превышать 31 тыс. рублей за квадратный метр. Если умножить на 60, получим сумму в 1 млн 800 тыс. рублей. Примерный аннуитетный платеж будет составлять порядка 30 тыс. рублей в месяц на 15 лет. Какой молодой специалист даже в Санкт-Петербурге может себе это позволить? Через 5 лет это будет уже нормальная сумма, но сейчас — нет. Конечно, и в нашем регионе есть программы субсидирования, но они настолько минимальны и краткосрочны, что с ними ничего не сделаешь. Как говорят в жилищном комитете, у человека на поиски квартиры всего три месяца, а не год, поскольку процедура оформления субсидий занимает полгода.

Галина Фомичева:

– Я могу сказать, как можно снизить для себя себестоимость квадратных метров. Раньше молодые специалисты, молодые семьи жили в молодежных жилищных кооперативах и строили себе дома общими усилиями. Почему сейчас этого не происходит у нас? В Якутии, кстати, этот метод активно практикуется…

Ведущий:

– Сколько сегодня может стоить доступное жилье в Ленобласти?

Виктор Кулишов:

– Смотря как на это посмотреть. Ведь основная стоимость складывается из инженерии. И если мы говорим о стоимости  30 тыс. рублей за квадратный метр, то 50-70% от этой суммы будут составлять расходы на сетевые нагрузки, потому что изношены или их вообще нет. В Европе застройщик получает участок под застройку и не думает о подключении — у него уже есть определенные технические условия.

Ведущий:

– А разве у нас город не вкладывает деньги в развитие Ленобласти, пусть даже незначительные?

Виктор Кулишов:

– Город в область не вкладывает — у них разные бюджеты.

Александр Чурилло:

– Ну почему? Отдельные садоводства, например, частично финансируются городом. Там небольшие деньги, конечно, но все-таки они есть… Небольшие деньги получить от города можно, например, на электроснабжение, на газификацию, но при этом 50% финансирует застройщик.

Виктор Кулишов:

– Отлично. Вопрос в том, что входит в эти 50% — проект газификации? Или прокладка труб? Что из этого дороже — проложить трубу бывает иногда гораздо дешевле, чем создать проект…

Александр Чурилло:

– Садоводство, в котором у меня дом, таким образом получило подстанцию. Проблема в том, что «Ленэнерго», которое продает электроэнергию, почему-то не хочет вкладывать деньги в развитие собственных сетей в области. Провода старые, их меняют, как правило, за счет потребителя, и это делается по большей части без участия «Ленэнерго», что лично меня крайне удивляет.

Галина Фомичева:

– Мы в Гатчине ставили шесть домов, дали обременение, все уже было почти готово, установили подстанцию. Поменялась власть — ликвидировали все прошлые договора, пошло второе обременение и т. д.

Виктор Кулишов:

– Это уже вопрос о сельхозназначении земли… Проблема существует около 15 лет.

Александр Чурилло:

– Сегодня многие земли в Ленобласти закреплены в собственности за различными банками, но те не хотят финансировать развитие там сетей и вообще никак не развивают имеющиеся участки. Вспомните, в 70-х годах едешь за город — все поля представляют собой либо действующие пастбища, либо засеяны растительными культурами. Сейчас практически все они пустуют, и земля непонятно чья.

Виктор Кулишов:

– Не знаю, у нас сейчас есть крупный заказчик — компания, для сотрудников которой мы в данный момент строим многоквартирные дома на так называемых землях сельхозназначения, и ей удается активно приобретать такие земли под застройку, бизнес налажен хорошо. Хочу сказать, что в 25-километровой зоне от города есть пригодные земли, и желающих их получить было бы немало, если бы субсидирование осуществлялось по нормальным процентам и юридически все оформлялось легче и быстрее.

Ведущий:

– Два года назад я общался с представителями компании, которая занималась и, наверное, продолжает заниматься продажей дачных участков, в том числе на землях сельхозназначения. Они уверяли меня, что в Земельном кодексе есть «дыры», благодаря которым любой человек может получить такую землю через областную администрацию на законном основании…

Александр Чурилло:

– Такие земли предлагают за 200 тыс. рублей, но без сетей, естественно.

Виктор Кулишов:

– Давайте посчитаем дальше: скважина — это 80 тыс., септик — 100 тыс., электроэнергия — 300 тыс. плюс газ примерно столько же… Вот и получается, что участок в итоге стоит миллион рублей.

Александр Чурилло:

– Плюс дороги — если вы не сможете доехать последние 500 метров до своего дома — зачем он вообще нужен?...

Игорь Варламов, директор по продажам компании «Н+Н»:

- В Волосовском районе Ленинградской области, где расположен завод Н+Н, малоэтажное строительство развито слабо. Местное население не располагает возможностью активно вкладываться в строительство (средняя зарплата в районе составляет 17.000 рублей), для городских клиентов удаленность месторасположения представляет собой существенные трудности. Из разговора с главой администрации я узнал, что в среднем в районе за 5 лет строится всего один многоквартирный дом, средства выделяемые правительством Ленинградской области на бюджетное строительство минимальны, поэтому в основном приходится рассчитывать на частные инвестиции.

Александр Чурилло:

– У нас есть уже построенные коттеджные поселки, дома в которых никто не покупает из-за высокой стоимости.

Игорь Варламов:

- Поэтому я считаю, что малоэтажные застройки возможны лишь в радиусе 25-40 км от города, где развита инфраструктура, имеются хорошие подъездные пути, логистическая составляющая и пр. По работе я довольно часто бываю во Всеволожске – там средний участок стоит от 3 млн. рублей за 10 соток. Свободной земли нет – вся раскуплена.

Виктор Кулишов:

– Во Всеволожске есть все — и вода, и сети, и подключиться к ним стоит дешевле, чем, например, в Тосно, где их еще нужно проводить.

Игорь Варламов:

- В Волосовском районе Ленинградской области крупных промышленных предприятий нет – наш район еще с Советских времен славится своими сельскохозяйственными корнями. К сожалению, должен отметить, что в связи с этим очень высок процент населения, вынужденного ездить на работу в Санкт-Петербург. С открытием нашего завода в 2009 году мы предоставили местным жителям более 100 рабочих мест рядом с домом, не считая тех местных компаний, с которыми наш завод работает на долгосрочной основе.

На долгосрочную перспективу наша компания видит себя именно в развитии коттеджно-малоэтажного строительства загородом. Столетний европейский опыт подсказывает нам, что человек тяготеет к загородному проживанию. Понимая это, мы предлагаем нашему клиенту весь комплекс материалов для строительства из газобетона – газобетонные блоки, армированные перемычки и U-блоки, инструмент, клеевой состав. Последней разработкой компании является каталог домокомплектов из газобетона, с которым любой может ознакомиться на нашем сайте. Идея домокомплекта очень проста – за фиксированную цену конечный покупатель приобретает у нашего дилера весь набор для возведения коробки дома из газобетона (блоки, армированные перемычки, U-блоки, инструмент, клеевой состав) и плюс – проектную документацию на его строительство.

Мы думаем, что комплексный подход должен окупить себя, ведь в конечном итоге каждый из нас хочет приобрести не строительный материал, а исполнение своей мечты о комфортном проживании.

Михаил Клубков,коммерческий директор СК «Вест»:

– Наша компания в данный момент участвует в строительстве коттеджного поселка в Сосново. Правда, это спортивно-оздоровительное учреждение и полностью поддержано частными инвестициями… Но что хотелось бы сказать по поводу малоэтажного строительства: основная его проблема действительно в том, что платежеспособный спрос очень низок. Однако есть и ряд других аспектов: если покупатель — частное лицо, то у него возникают проблемы с получением земли. Правда, сегодня для жителей Ленобласти существует программа бесплатного получения земли, правда, действует она только для нескольких категорий льготников. На мой взгляд, людям необходимо предоставлять больше льгот, иначе проблема может растянуться на десятилетия. Еще одна проблема состоит в том, что существует структура цены на уже готовое строение, и в сравнении с европейским рынком у нас много приходится платить за оформительскую часть (то, что называется коррупционной составляющей).

Ведущий:

- Понятно, до Финляндии нам ещё далеко, но я так понимаю, что всё-таки малоэтажное строительство у нас больше развивается в элитном сегменте? В связи с этим я хотел бы предоставить слово директору по развитию компании «Engel& Volkers» Анне Каменевой.

- Если мы говорим о малоэтажном домостроении в элитном сегменте, то должна быть определённая удалённость от города, достойное транспортное разрешение, инфраструктура и т. д.

Ведущий:

- Какие районы наиболее востребованы в этом отношении?

Анна Каменева:

- Прежде всего, Курортный район, тем более, что сегодня там активно работают над развязкой ЗСД, а также Всеволожский и Выборгский районы.

Надо сказать, что если до кризиса покупатель не так придирчиво относился к покупке, то сегодня он подходит к этим вопросам со своими юристами, дизайнерами, техническими специалистами. Ну, и, конечно, теперь он внимательнее смотрит за качеством материалов. Лидеры в дереве – Honka, несмотря на то, что это – не эталон качества, однако, они дают определённый уровень качества, которому клиент доверяет. Все их посёлки – успешные проекты. В частности, посёлок «Медное озеро», в котором продажи шли без сбоев.

До кризиса очень многие девелоперы обещали в составе продаваемого комплекса всевозможные блага – спа, детские сады и т. д., и в итоге не выполняли своих обещаний. Разумеется, этот факт очень повлиял на продажи в кризисное время, когда обещаниям не верят и поэтому девелоперы боятся обещать больше, чем они точно построят.

Ведущий:

- Элитному сегменту удалось вернуть докризисные показатели?

Анна Каменева:

- Нет. Я могу сказать, что наши коллеги-конкуренты, анализируя ситуацию с коттеджными посёлками элитного класса (от 1 млн. долларов), также пришли к выводу, что произойдёт это не скоро. Показатели за прошлый год – 19 домов на все посёлки.

Самый пострадавший сегмент в элитном домостроении – это загородная недвижимость. Хотела бы заметить, что на вторичке, по нашим прогнозам, сделок могло бы быть больше, но продавцы зачастую не идут на уступки и категорически не снижают цену, так как это происходит в коттеджных посёлках.

Ликвидных предложений сегодня на рынке мало. «Лакомые кусочки» земли обычно либо с какими-либо проблемами, либо слишком дорогие. Во Всеволожском районе в этом плане проще, поскольку там больше подготовленных под застройку участков со статусом ИЖС (в частности, посёлок Уварово).

В начале века была тенденция кразвитию элитного домостроения в Павловске, Пушкине и Петергофе. Когда в Стрельне стали реставрировать Константиновский дворец (Дворец Конгрессов/Резиденция Президента), вокруг стали появляться частные загородные особняки и проекты коттеджных посёлков. Но дальше развитие не пошло. Что касается бизнес-класса, я знаю, что при появлении на КАД тоннеля, потенциальные покупатели стали активно  интересоваться и Ломоносовским районом.

Ведущий:

-Почему питерские застройщики неохотно идут на юг и юго-восток Ленобласти? Это связано с тем, что питерцы не хотят там покупать малоэтажку? Или с тем, что местные жители не имеют средств?

Анна Каменева:

- Девелопер – это, прежде всего, бизнесмен, и он должен понимать, какова будет прибыль. Для элитного сегмента данные направления не привлекательны.

Ведущий:

– Как обстоят дела с инженерными системами в малоэтажном строительстве? Своим опытом в этой области я предлагаю поделиться нашим постоянным партнерам — специалистам компании «СИНТО». Сергей Игоревич, выгодно ли вам работать с малоэтажным сектором, в том числе с коттеджными поселками?

Сергей Сидоренко,генеральный директор ЗАО «Синто»:

– Компания «СИНТО» работает в сферах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Что касается теплоснабжения, то в Европе, особенно в близких к нам по климату скандинавских странах, традиционно самым популярным подходом является следующий. На поселение из индивидуальных домов строится одна модульная котельная, тепло подводится к каждому дому, и в каждом доме устанавливается небольшой автоматизированный индивидуальный тепловой пункт (АИТП). Горячая вода от котельной оптимально используется для обеспечения дома теплом и горячей водой. Автоматикой учитываются как погодные условия, так и индивидуальные особенности каждого дома.  С помощью таких АИТП обеспечиваются комфортабельные условия проживания при минимальных затратах на отопление и горячую воду.

ЗАО «СИНТО»  более 15 лет занимается разработкой и строительством АИТП под собственной торговой маркой «СиТерМ». Мы даже разработали типоряд и выпустили электронный альбом проектной документации для стандартных модулей тепловых пунктов торговой марки «СиТерМ», покрывающий основные потребности как многоквартирных домов, так и индивидуальных.  Вот такие компактные и надежные модули заводской готовности мы и предлагаем для использования в малоэтажном строительстве.

Хотелось бы добавить и подчеркнуть, что в системах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, компания «СИНТО» использует только самое передовое оборудование мировых лидеров. Это насосное оборудование Grundfos, тепловая и промышленная автоматика Danfoss, теплообменное оборудование AlfaLaval. А в части стеклопластиковых резервуаров и корпусов насосных станций разного назначения мы используем  продукцию наших местных, питерских партнеров, в частности компании «Флотенк».

Ведущий:

- Каким образом осуществляется водоснабжение частных домов?

Руководитель направления ”Водоотведение” ЗАО «СИНТО»Игорь Климус:

Системы водоснабжения частного дома или целого коттеджного поселка можно осуществить из различных источников: поверхностный забор из рек, прудов или озер с последующей очисткой, а также с использованием скважин. Сейчас заметна тенденция роста  строительства насосных станций в стеклопластиковом корпусе. Это позволяет сэкономить пространство на территории, так как не требуется строительства отдельного здания насосной станции, а часто еще и водонапорной башни, как это делалось ранее.

В наше время очень остро стоят вопросы экологии, поэтому к системам водоотведения предъявляются серьезные требования. Часто, проектировщики сталкиваются с вопросом – как утилизировать стоки,  хозбытовые и ливневые, от коттеджных поселков при отсутствии вблизи сетей ГУП Водоканала? Есть решение – строительство локальных очистных сооружений, с использованием современного оборудования. А именно, применение песко-  маслобензоотделителей, сорбционных блоков, УФ-обеззараживания и др., изготовленных в стеклопластиковых корпусах. Использование таких систем позволяет полностью отказаться от услуг Водоканала, т. к. стоки, пройдя все стадии очистки, пригодны для сброса, как в водоем общего пользования, так и рыбохозяйственного назначения. Такие системы водоотведения компактны, не требуют больших затрат при монтаже, и имеют большой срок эксплуатации при своевременном сервисном обслуживании. Помимо ливневых стоков, для сбора или дальнейшего транспортирования хозбытовых стоков применяются комплектные канализационные насосные станции тоже заключенные в стеклопластиковые  корпуса.

Евгений Бжезински






Смотрите также