XXI siezd
ППРК-Сервис
«Социалка» в обмен на налоги

«Социалка» в обмен на налоги

«Ты – мне, я – тебе» – это не только название известного советского фильма, но и принцип взаимоотношений застройщиков и власти в Ленинградской области. При этом никакого негатива этот принцип не содержит.

Предложенную правительством Ленинградской области программу «Социальные объекты в обмен на налоги» большинство застройщиков восприняли с энтузиазмом. Во всяком случае, это шанс для реализации их проектов комплексного освоения территорий. Не секрет, что в последние годы на землях Ленинградской области, прилегающих к Санкт-Петербургу, реализуется большое количество проектов комплексной жилой застройки. Сложности со строительством в городе еще более активизировали этот процесс.

Кроме пригородных территорий крупные жилые комплексы строятся в районах, где успешно развиваются промышленные и транспортные проекты. Как и власти Петербурга, представители областной администрации заявили о том, что бюджетных средств на обеспечение всех заявленных проектов необходимой инфраструктурой нет. Но в отличие от Петербурга, областные власти пытаются разработать внятные правила игры, идут на диалог с инвесторами.

О бедном бюджете замолвите слово

«Если в Петербурге бюджет комитета по строительству составляет примерно 43 млрд рублей, то в области – всего лишь 4 млрд», – заметил в ходе панельной дискуссии «Девелопмент в Ленинградской области: градостроительная политика региона» председатель областного комитета по строительству Николай Крутов. При этом большой процент наиболее привлекательных земель в 47-м регионе уже давно находится в частной собственности, а остальные территории — в ведении муниципалитетов. Бюджеты муниципалитетов ограничены, и сами МО не в состоянии профинансировать строительство школы или детского сада. Субсидии из областного бюджета достигают 95%. Все эти факторы, по словам Николая Крутова, могут серьезно задержать реализацию намеченных проектов, если не найти компромиссного варианта.

Программа «Социальная инфраструктура в обмен на налоги» предусматривает, что застройщики, в соответствии с утвержденными проектами планировки, могут построить за свой счет объекты социальной инфраструктуры (речь идет в первую очередь о дошкольных учреждениях). Затем область может их выкупить при условии, что компания зарегистрирована в области и, соответственно, платит налоги в областной бюджет. Второй путь для застройщика – это самостоятельное строительство объектов социальной инфраструктуры и безвозмездная передача их муниципалитетам. Третьего пути, по мнению главы строительного комитета, пока не существует.

Первым успешным примером реализации программы является проект компании «Арсенал», ведущей строительство в Мурино. Муниципальное образование (с использованием субсидий из областного бюджета) выкупило построенный компанией детсад на 100 мест по цене минрегиона. В свою очередь компания «Арсенал» уже заплатила в виде налогов порядка 200 млн рублей в бюджет Ленобласти и сейчас строит второй садик. По словам Николая Крутова, подготовленный проект трехстороннего соглашения между застройщиком, муниципальным образованием и областью позволит прописать предполагаемые обязательства всех трех сторон, тем самым даст возможность участвовать в программе и компаниям, которые только выходят на строительный рынок Ленобласти.

Отклики на предложение

Несмотря на то, что предложенная программа содержит еще много белых пятен и нечеткостей, застройщики уже начали регистрировать в области свои подразделения и отдельные компании.

Генеральный директор ИСК «Отделстрой» Марк Окунь:

– Программа «Социальные объекты в обмен на налоги» – это хорошая идея. Это поиск решения, а не запрет. Что касается трехстороннего соглашения, то оно должно быть более конкретным. Надо четко определить, какие именно налоги область хочет получать с компаний. Например, бюджет Заневского сельского поселения, на территории которого реализуется проект «Новый Оккервиль» четыре года назад составлял 40 млн рублей, сейчас – 160–180 млн. Около 60% этих средств приходится на налог на имущество, который платят собственники квартир, встроенных помещений и земельных участков. Поэтому утверждение, что новостройки ничего не дают местному бюджету, а только увеличивают расходы, не верно. Да и расходов у муниципалитета не появилось, большую часть затрат на содержание и обслуживание территории мы взяли на себя. Только на содержаниепарка мы тратим около 700 тыс. рублей в месяц. Пока не можем никому передать и квартальные сети.

Помимо уточнения налоговой базы, необходимой для участия в программе, хочется определиться и с регистрацией. У нас, например, есть общая компания «Кудрово-Град», которая строит дороги, объекты инженерной и социальной инфраструктуры. А есть отдельные застройщики, которые возводят свои жилые комплексы на размежеванных участках-лотах, есть генподрядчики. Каждый из них платит свою порцию налогов. Считаю, что диалог между бизнесом и властью даст возможность создать эффективную экономическую модель, которая позволит значительную часть налогов направить на приобретение социальных объектов.

Хотелось бы отметить еще один нечеткий момент, связанный с проектом трехстороннего соглашения и порядком предоставления субсидий из областного бюджета для приобретения в муниципальную собственность объектов социального назначения. Застройщик может заплатить налогов в 2 раза больше, чем стоит социальный объект, но по 94-му ФЗ муниципалы должны приобретать школу или детсад на конкурсной основе. Нет никакой гарантии, что местные власти приобретут именно ваш объект, а не школу, построенную другим инвестором на соседнем участке.

Еще один непроработанный момент – необходимо определиться, как будет функционировать социальный объект до момента его выкупа муниципалитетом, кто его будет финансировать. Если в предложенной программе будут четко прописаны все грани взаимодействия, то большинство застройщиков захотят в ней участвовать.

Директор по развитию «ЭнСиСи Недвижимость» Александр Свинолобов:

– Предложенный механизм достаточно понятный, у застройщика появляется возможность оперировать конкретными цифрами при планировании проекта, рассчитать его доходность.

Да, муниципальные образования должны обеспечить население инфраструктурой, но они не имеют такой финансовой возможности. Но и застройщики не смогут только своими силами решить эту проблему. Поэтому, на мой взгляд, вопросы не только социальной, но и транспортно-инженерной инфраструктуры должны решаться совместно.

Выступая на круглом столе, посвященном развитию строительного рынка в Ленобласти, директор по маркетингу компании NormannДмитрий Уваров,как и многие его коллеги, сообщил, что компания планирует участвовать в предложенной областью программе «Социальные объекты в обмен на налоги». Он отметил, что компания увеличивает свое присутствие в 47-м регионе и подбирает новые земельные участки.

Заместитель генерального директора ООО «КВС» Александр Шафранский проинформировал коллег, что компания приступила к реализации проекта КОТ в западной части города Сертолово на площади 58 га. В настоящее время компания разрабатывает проект планировки, закладывая в него все объекты инфраструктуры, и параллельно ведет переговоры с областью о компенсации затрат.

О планах по увеличению объемов жилищного строительства в области заявил и генеральный директор УК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. По его мнению, в предложенной властями области программе застройщики увидели вариант решения проблемы, который позволит проектам развиваться, а стабильный спрос на жилье в ближних к Петербургу районах вдохновляет застройщиков на диалог с властью. Он сообщил, что в этом году компания продолжит проект «Тридевяткино царство» и планирует начать строительство жилья в поселке Куттузи и приступить к реализации проекта малоэтажной комплексной застройки в районе Колтуши – Янино.

Следует заметить, что областной власти и застройщикам еще предстоит решить вопросы, связанные с созданием транспортной и инженерной инфраструктуры. Например, планируется создание ОАО под рабочим названием «Водоканал Ленинградской области».

Больным вопросом по-прежнему остается градостроительная документация: ее отсутствие или несоответствие областных, районных и муниципальных градостроительных планов и норм. Как следствие, уже утвержденные проекты планировки территории некоторым компаниям придется переделывать.

Возникшими неувязками будет заниматься созданный при губернаторе специальный орган по вопросам преодоления в отдельных случаях предельно допустимых нормативов.

Подготовила Наталья Соколова