ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
Отход от долевого участия

Отход от долевого участия

Теперь девелопер должен будет иметь опыт работы на строительном рынке не менее трех лет и к моменту утверждения проектной декларации располагать не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса. Размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей – 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.
Девелопер не может привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. А застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.
Также будет ограничена возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. То есть во главу угла поставлен принцип «один застройщик – одно разрешение». Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.
Эксперты считают, что данные нововведения могут спровоцировать заметный рост себестоимости строительства и привести к росту цен на жилье или к снижению доходности девелоперского бизнеса. Если на рынке ощущается переизбыток предложений, то некоторым застройщикам, возможно, придется завершить свою деятельность.
Считается, что реформа позволит избежать обмана дольщиков и появления новых проблемных объектов. А значит, отпадет и необходимость в госконтроле за деятельностью застройщиков. Такая практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве и финансирования стройки за счет банков действует во многих зарубежных странах.
После вступления в силу поправок в 214-ФЗ риски с физических лиц будут сняты, но не пропадут. Теперь их будут вынуждены взять на себя банки, которым будет непросто обеспечить равнозначные объемы финансирования отрасли.
Предполагается, что в роли замещающих инвестиций могут выступать эскроу-счета, на которых временно будут храниться денежные средства граждан-покупателей жилья до момента осуществления выплаты. Но в этом случае застройщики должны иметь возможность использовать средства с этих счетов для финансирования своих проектов. В противном случае у них не будет стимула продавать квартиры на ранних стадиях строительства, что может поднять цены примерно на четверть. Впрочем, и эскроу-счета не могут считаться панацеей, ведь, по сути они прекращают беспроцентное финансирование стройки. К тому же в случае банкротства банка незастрахованные деньги пропадут.
По мнению председателя комитета по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих девелоперов Дмитрия Панова, внесенные в законодательные акты поправки никаким образом не повлияют на судьбу уже существующих обманутых дольщиков. «Сегодня сделки с недвижимостью и строительство генерируют около 14% от ВВП страны, – сказал Дмитрий Панов на встрече пресс-клуба «Неформат». – Каждый рубль, вложенный в строительство, имеет более 8 рублей в смежных отраслях. Все изменения окажут серьезное влияние на отрасль. В первую очередь, 30% компаний будут вынуждены уйти с рынка, так как просто не соответствуют тем требованиям, которые к ним предъявят. Но вот что важно: отход от долевого участия и невозможность принимать денежные средства от покупателей , безусловно, повысят стоимость квадратного метра более чем на 10%. Возможно, если ключевая ставка будет снижаться, то и ставка для строительных компаний поползет вниз. Но пока этого нет».
Председатель тюменского отделения РГУД по жилой недвижимости Андрей Скосырский в рамках встречи пресс-клуба «Неформат» заявил: «Заморозка на банковском счете 10% от бюджета объекта заставит небогатые компании уйти с рынка. Если дом стоит 500 млн рублей, то 50 млн должны быть размещены на счете в банке и эти деньги использовать нельзя. Они будут заморожены до ввода объекта в эксплуатацию. У небогатых компаний просто нет столько денег, чтобы на два года разместить их в банке. Да и крупные застройщики на эти деньги раньше могли строить соц­объекты и инфраструктуру. Думаю, это приведет к тому, что из 4,5 тыс. строительных компаний останется около 1 тыс. Это, опять же, поднимет цены на квадратные метры».
Все нововведения начнут действовать в отношении объектов, разрешения на строительство которых будут выданы после 1 июля.2018 года. Начнется постепенный переход от долевого строительства к проектному финансированию. Выданных на сегодняшний день разрешений, по оценкам экспертов, должно хватить на ближайшие три-пять лет. 
 
Особое мнение:
 
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Больше всего вопросов со стороны девелоперов вызывает инициатива ухода от долевого строительства. Зачем это делать в такой спешке, без качественно проведенного анализа рынка? При этом, как международный девелопер, мы можем сказать, что долевое строительство успешно существует и в европейских странах. 
После введения новых правил многие малые и средние девелоперы могут уйти с рынка. Безболезненного перехода к новой схеме не удастся избежать как надежным застройщикам, для которых станет невозможным привлечение средств дольщиков, так и покупателям, для которых конечная стоимость жилья вырастет в разы. Но самое главное, полный отказ от долевого строительства не позволит решить проблему обманутых граждан. 
На наш взгляд, законопроект не учитывает мнение профессионального сообщества и лишь добавляет процедуры контроля, которые кто-то должен применять полноценно и эффективно, а также в равной степени ко всем. Необходимо понимать причины возникновения ситуации, связанной с обманутыми дольщиками. Механизмы разрешения проблемы должны быть разработаны на основе анализа существующих данных об обманутых дольщиках: кто относится к этой категории? Что стало причиной их появления? Как действовали госорганы в процессе? Задействованы ли были существующие механизмы контроля? Где проявилась неэффективность? 
Последствия для строительного рынка после внесенных изменений могут быть самые плачевные, так как банковская сфера сегодня не готова принять на себя финансирование всех девелоперских проектов в России. При этом мы понимаем и поддерживаем идею защиты прав дольщиков как таковую, но здесь очень важны методы и последовательность.
Многие застройщики начали менять стратегию своего развития уже в 2017 году: стали оформлять разрешения на строительство своих будущих проектов, чтобы в будущем продавать их по старым правилам. Другие девелоперы стали приобретать проекты с подготовленной документацией. 
Мы продолжим свое развитие в Петербурге согласно принятой нами стратегии: будем приобретать небольшие участки в городской черте и строить новые очереди наших проектов: Magnifika Lifestyle, Magnifika Residence, Skandi Klubb и Grona Lund.
 
Эдуард Тиктинский,президент Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
– Власти декларируют, что нововведения 2018 года, так же как и те, которые уже вступили в силу в 2017 году, призваны обезопасить дольщиков от недобросовестных действий застройщиков. В том числе предотвратить ситуацию, когда строительство одного дома ведется за счет средств дольщиков другого дома или другой очереди. Формально это так. И принцип «один застройщик – один проект», и предоставление права контроля финансовых потоков уполномоченному банку, и требование к минимальному объему собственных средств застройщика – все эти нововведения учитывают интересы дольщиков, обеспечивают целевое использование их денег.
С другой стороны, новые требования к застройщикам очень жесткие. Фактически они означают рост финансового давления и контроля со стороны государства и банков. Даже добросовестные компании лишаются возможности гибкого управления экономикой проектов. В первую очередь проблемы испытают некрупные и финансово неустойчивые компании. Многие из них, возможно, будут вынуждены уйти с рынка. Таким образом, законодательные нововведения, вероятно, приведут и к сокращению объема предложения на рынке, и к росту издержек, связанных с реализацией проектов. И то, и другое отразится на стоимости квадратного метра.
Не секрет, что изменения законодательства, регулирующего строительную отрасль, у нас зачастую принимаются без должного обсуждения с участниками рынка, в режиме блицкрига. Полноценного диалога, к сожалению, нет. В условиях, когда правила игры меняются непредсказуемо, сложно говорить об экономическом планировании в долгосрочной перспективе, и это, конечно, проблема для девелоперов. Я сейчас не говорю о том, насколько вообще целесообразны масштабные нововведения в правила долевого строительства в момент, когда властями декларирован полный отказ от долевого строительства в течение ближайших лет.
 
Подготовила Елена Никитченко