ППРК-Сервис
ППРК-Сервис
НЕВОСТОРЖЕННАЯ ОЦЕНКА

НЕВОСТОРЖЕННАЯ ОЦЕНКА

В декабре 2015 года институт дизайна и урбанистики Университета ИТМО и институт «Урбаника» предъявили общественности рейтинг качества жилой среды в новостройках Петербурга. Разработчики оценили 263 жилых комплекса эконом- и комфорт-класса 140 застройщиков.
По мнению специалистов, новый рейтинг может стать основой для стандартов, правил по формированию городской среды. Может он использоваться и при работе над концепциями новых проектов. И даже больше того – служить подспорьем при разработке нового генплана.
«Такие исследования не только любопытны, но и полезны с точки зрения построения градостроительной политики, – отозвался на событие Игорь Албин, вице-губернатор Петербурга. – Рейтинг предлагает методику, которая работает одновременно в Петербурге и Ленобласти, полноценный инструмент, которым можно будет пользоваться в том числе при формировании нового генплана Петербурга на 2017–2043 годы, новых правил землепользования и застройки, правил по формированию городского ландшафта».

ИТОГИ ПЯТИЛЕТКИ
Несмотря на поддержку, оказанную разработчикам Российской гильдией управляющих и девелоперов, застройщики Петербурга оценили рейтинг куда более сдержанно, чем власти. Что неудивительно, ведь рейтинг – первая попытка противопоставить рекламным заявлениям застройщиков и эмоциональным отзывам собственников жилья более или менее единую и точную методику оценки жилых комплексов, основанную на четком наборе критериев. Справедливости ради надо добавить, что далеко не все аспекты городской среды в конкретном месте поддаются влиянию девелопера, а вот на место проекта в рейтинге влияют, и очень заметно.
«Высокое качество городской среды достижимо только при эффективных решениях, принимаемых на всех уровнях: городской власти, муниципалитета, конкретного застройщика и управляющей компании, – подчеркивают авторы рейтинга. – Невозможно силами частной компании создать идеальную среду. Невозможно изменить город к лучшему исключительно с помощью государственного регулирования всего и вся».
Попытки исследовать регионы и города, сравнивая их по качеству жизни, в России за последние 10 лет предпринимались неоднократно. В частности, петербургский институт «Урбаника» в октябре 2011 года предъявил выполненный совместно с Союзом архитекторов «Интегральный рейтинг ста крупнейших городов России». Также институтом была разработан рейтинг «250 крупнейших промышленных центров». Существует «Генеральный рейтинг привлекательности городов», составленный Российским союзом инженеров, «Рейтинг качества жизни в крупных городах России», выполненный департаментом социологии Финансового университета при Правительстве РФ. Уровень и динамику качества жизни в регионах России в 2006–2012 годах замеряли на факультете политологии МГУ им. Ломоносова.
Рейтинг качества жилой среды, предложенный Петербургу в декабре 2015 года, – это попытка не просто замерить качество жизни, а сделать это в увязке с качеством городской среды. Причем среды новой, создававшейся девелоперами в условиях конкуренции, с учетом интересов потребителя и современных требований к жилью. Судя по всему, никто еще подобных попыток в России не предпринимал.
Важно также, что исследование было предпринято в отношении объектов, построенных в течение пяти лет – в идентичной градостроительной ситуации, экономических условиях, при общей для всех застройщиков политике властей.
В качестве консультантов в работе участвовали голландский урбанист Маркус Аппенцеллер и представители российской градостроительной школы: Андрей Головин, Александр Ложкин, Константин Кияненко. Авторы анализировали стандарты качества жилой среды, разработанные британским Design Counsil, отказавшись тем не менее от прямого сравнения российской ситуации с европейской. Им было важно показать примеры успеха петербургских девелоперов и застройщиков в той экономической, финансовой и градостроительной реальности, которая у них есть.

ЧТО ОЦЕНИВАЛИ
Команда урбанистов за полтора года обследовала 263 жилых комплекса (примерно 600 домов) эконом- и комфорт-класса, построенных с 2009 по 2014 год в Петербурге и 40-километровой зоне, образующей агломерацию, включая Гатчину, Тосно, Всеволожск. Проекты бизнес-, премиум- и элит-класса, расположенные в историческом центре, из исследования исключили, чтобы уравнять условия.
«Единого доступа к проектной документации строящихся зданий нет, – поясняет свой выбор Антон Финогенов, генеральный директор института «Урбаника». – К тому же мы понимали, что зачастую в проектной документации закладывается один образ будущего, а реализуется проект несколько по-иному. Поэтому решили анализировать те проекты, которые уже введены в эксплуатацию, увидеть, как они переходят из формата стройки в формат жилой среды, живого пространства.
Для нас имело смысл исследовать только объекты 2009–2014 годов, то есть современной, а не прошлой стадии развития рынка. И, конечно, было бессмысленным сравнивать проекты элитные с эконом-классом. В наш рейтинг попали проекты эконом- и комфорт-класса. Кстати, рейтинг – это еще и шанс получить в конце концов конкретные параметры, которые позволят обосновать деление рынка на сегменты по реальному качеству жилья.
В итоге получилось шесть категорий качества жилой среды, от высокого до неудовлетворительного, где есть, на первый взгляд, городское многоэтажное жилье, но нет по-настоящему городской жизни с соответствующим разнообразием и качеством инфраструктуры».
Разработчики рейтинга изучили жилые комплексы по 30 критериям, разбитым на шесть масштабов: «Город», «Микрорайон», «Квартал», «Двор», «Придомовая территория», «Объект». Разработчики с самого начала отказались от оценки правовых рисков проектов. Поэтому практически сразу же в первой десятке проектов с высоким рейтингом обнаружилась, например, «Никитинская усадьба» ЗАО «Северо-Западная строительная корпорация», несколько домов которой решением суда полагается снести. Действительно, дом, небезупречный с правовой точки зрения, может находиться в хорошем месте, быть хорошо проработанным проектировщиками и качественно построенным. Но эту особенность придется учитывать и покупателям, и риэлторам, если они будут использовать рейтинг как практический инструмент для подбора квартиры. Рейтинг – инструмент ограниченного действия.
Не входила в задачи исследователей и оценка девелопера, его финансовой надежности. Комплекс достроен, функционирует в определенном градостроительном качестве – этого достаточно. Проблемы его создателя не имеют значения. Поэтому, например, высокую оценку получил ЖК «Империал» компании Л1.

ПРАВИТ БАЛЛ
«Мы не присваивали проектам конкретные места, потому что не хотели продвигать интересы отдельных девелоперов, ухудшая и без того достаточно сложное положение для других участников рынка, – говорит Антон Финогенов. – Важнейшим моментом для нас была максимальная объективность оценки. Фактически мы разделили проекты по их качеству, сравнивая их со средней ситуацией по Петербургу».
Тем не менее, напротив каждого объекта можно увидеть суммарный балл. Первый объект в рейтинге – комплекс «Шведская крона» компании NCC – оценен на 169,51 баллов. Тут не обошлось без курьезов. На втором месте оказался малоэтажный жилой комплекс «Никитинская усадьба» Северо-Западной строительной корпорации. Однако в 2014 году Приморским районным судом был выдан исполнительный лист на снос построенного в 2011 году дома на Горной улице, 22. Под угрозой лишения единственной жилплощади до сих пор остаются более 800 жильцов «Никитинской усадьбы».

В первой десятке, кроме «Шведской кроны» и «Никитинской усадьбы», оказались «Новая Скандинавия» (ЗАО «Группа Прайм»), «Невский стиль» («Строительный трест»), Lake House и More (Setl City), «Гранд Фамилия» («Первая проектная компания»), «Комендантский квартал» («ЮИТ») и два жилых комплекса «Балтийской жемчужины» («Жемчужная премьера» и «Жемчужная симфония»).
Уровень «выше среднего» находится от 96 до 107 баллов. Средний уровень – от 87 до 96. Далее идет «ниже среднего». «Неудовлетворительным» считается все, что не набирает 63,5 баллов. Жилых комплексов совсем низкого качества в Петербургской агломерации насчиталось 43.

КАК СЧИТАЛИ
Подробнее о том, чем руководствовались и на что обращали внимание авторы рейтинга, рассказал во время презентации сам Антон Финогенов:
– Жилые комплексы мы оценивали в шести масштабах и по тридцати критериям. В рамках верхнего масштаба «Город» мы, например, учли не только близость того или иного проекта к историческому центру города, хотя это очень серьезный фактор качества городской среды, но и близость к новым точкам роста деловой активности. Это зоны, где концентрируются бизнес-центры А и В класса. Учли наличие историко-культурных достопримечательностей, которые есть не только в историческом центре, близость парков и скверов – все это повышает место жилого комплекса в рейтинге.
Нам не хотелось делать проекты заложниками моноцентричности города. В этом случае Петродворцовый или Пушкинский район пришлось бы автоматически считать периферией. Превращение Петербурга в полицентричный город идет довольно инертно, но оно идет.
Затем мы смотрели, попадает ли жилье в зону негативного экологического влияния объектов I и II уровня опасности, близко ли расположены городские автомагистрали, хайвеи, крупные коммунальные объекты, городские свалки. Расстояние до объектов, создающих позитивное или негативное восприятие среды (промзон, недостроев), плюс свойства самих проектов и дали результат в масштабе «Город».
В масштабе «Микрорайон» мы посчитали расстояния между местами для жизни и социальными сервисами, объектами транспортной инфраструктуры. Их измеряли не так, как делают некоторые девелоперы. Они пишут у себя на сайтах «1000 метров до метро», но не упоминают, что для этого надо перейти распаханное поле или железную дорогу, причем пешеходу физически не преодолеть этот барьер, а придется 30–40 минут ездить в обход, на маршрутке. Мы рассчитывали реальную пешеходную доступность и рассматривали качество объектов инфраструктуры, количество доступных видов транспорта, их скорость и т. д. Исследовались и такие факторы, как социальный состав жителей и восприятие района другими горожанами, взаимодействие объекта с окружающей застройкой (например, 25-этажных зданий с трехэтажными или индивидуальными одноэтажными домами).
В масштабе «Границы квартала» нас интересовали разнообразие коммерческих и социальных сервисов на первых этажах жилых домов, качество архитектурно-стилевых решений и исполнения фасадов. В особенности первых этажей, потому что в них возникают точки притяжения для человека. В идеале они должны образовать «мягкую» границу между домом и улицей.
С оценкой в масштабе «Дворовая территория» все более или менее понятно. Как организованы парковочные места, озеленение, функциональные (детские, спортивные, хозяйственные) площадки внутри двора, насколько грамотно соотнесены транспортные проезды и пешеходные пространства, разнообразны элементы благоустройства (навесы, скамейки, фонари), продумана на градостроительном уровне безопасность – все это критерии оценки. Нас интересовало также, как структурированы пространства двора по степени публичности и приватности. В западной практике эти вещи нормируются, в России – нет, но некоторые девелоперы уже пытаются ввести их в логику проектирования.
Наконец, мы доходим до анализа придомовой территории и самого объекта – сферы, на которую непосредственно влияют девелопер и управляющая компания. Смотрим на инструменты контроля за общественной безопасностью, систему доступа, благоустройство, масштаб застройки и планировку, индекс обособленности домохозяйств и уровень самоуправления в местном сообществе.
Изучая параметры новостроек, мы проводили подробную фотофиксацию. Фотографии рассказывают о состоянии новых жилых комплексов, их придомовых и дворовых территорий на 2015 год, их можно увидеть на сайте.

ЭКОНОМИЯ – НАЛИЦО
Составители рейтинга осознанно ушли от оценки зданий с точки зрения их архитектурного облика, архитектурно-планировочных решений и квартирографии. Иначе жилье комфорт-класса оказалось бы в явно неравноценной ситуации по отношению к эконому. В какой-то степени это все равно неизбежно, ведь под комплексы комфорт-класса девелоперы отдают лучшие локации. Нетрудно заметить, что среди «худших» часто попадаются проекты, расположенные в Мурино, Девяткино, Шушарах. Среди «лучших» чаще встречаются проекты комфорт-класса в «приличных» районах.
На некорректность объединения в общем рейтинге жилья комфорт- и эконом-класса указывают, в частности, специалисты компании «Петербургская недвижимость». Однако и то, и другое – продукт массового спроса, влияющий на повседневную жизнь большого числа горожан. Другое дело, что идеи, усилия, вложенные в концепцию комплекса, тоже имеют денежное выражение. В разработку жилой среды для комплекса эконом-класса девелопер обычно вкладывает куда меньше ресурсов. И рейтинг делает это обстоятельство весьма заметным.
Чем иначе объяснить, что у компании Setl City, большинство проектов которой имеет весьма высокие баллы (например, ЖК More – 131, ЖК «7 столиц. Вена» – 121, ЖК «Марсель» – 110), есть комплексы «Токио», набравший 85, и «Атланта» на Кондратьевском проспекте, набравшая только 61. Причем низкую оценку получили в числе прочего дворы и придомовая территория – аспекты, практически полностью зависящие от девелопера.
«Мы старались избежать ангажированности, хотя средств на исследования много не бывает, – подчеркнул во время презентации Михаил Климовский, директор по развитию института дизайна и урбанистики Университета ИТМО, второго разработчика рейтинга. – На сайте вывешена методология, чтобы все могли убедиться в прозрачности нашего подхода к оценке».

ГОРОД БЕЗ ГОРОДА
«Нам как урбанистам было важно понять, где в Петербурге и пригородах есть городское жилье, но нет городского качества жизни, – поясняют авторы рейтинга. – Не просто ранжировать проекты, но и сделать рейтинг зон города с точки зрения градостроительных проблем. Определить, что зависит от девелопера, а что – от городских и региональных властей. Без них не обойтись, если мы хотим довести жилую среду хотя бы до среднегородского уровня, сбалансировать ее характеристики.
В европейских и американских примерах мы видим, что удаленность жилья от центра города, от деловой среды компенсируется более низкой плотностью застройки, более благополучной экологической ситуацией и высоким качеством самого жилья. В Петербурге все иначе. Самые проблемные зоны характеризуются одновременно высокой плотностью застройки, отсутствием мест для парковки, социальной инфраструктуры, зелени, мест для отдыха и прогулок, низким качеством архитектурных и объемно-пространственных решений. Собственно, это шаг назад даже по отношению к позднесоветскому типовому микрорайону».
«Работа очень своевременная, – считает Михаил Возиянов, генеральный директор ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург». – Конкурентная среда на рынке жилищного строительства Петербурга, возможно, выше, чем в любом другом городе России. Продукт с новыми характеристиками здесь возникает быстрее. В этой логике нам пора перейти от сосредоточенности на характеристиках самих домов (планировочных решениях, материалах, инженерных качествах) к более широкой концептуальной работе над жилой средой. Дом строится один-два года, но живет десятилетиями. Для живущих в нем людей среда не менее важна, чем физические и технические характеристики их жилого пространства». Работа действительно своевременная, нужная, однако, по мнению многих девелоперов и специалистов в сфере недвижимости, нуждающаяся в доработке и корректировке.

Подготовила Наталья Цветкова