ппрк
ППРК-Сервис
Изменения неизбежны?

Изменения неизбежны?

Вполне возможно, что в ближайшие годы на петербургском строительном рынке произойдут серьезные изменения. Речь идет о корректировке генплана, о грядущих изменениях процедуры согласования проектов и распределении обязанностей между государством и застройщиком при создании инфраструктурных объектов в рамках КОТ.

Представители строительной отрасли Петербурга уже два года обсуждают вопрос о необходимости корректировки генплана. Одни указывают на то, что существующий генплан не учитывает такие показатели, как качество среды обитания и полицентричную модель развития города. Другие считают, что поправки в генплан вообще должны вводиться на регулярной основе, ежегодно. Третьи отмечают, что без понимания того, как будет развиваться город, можно бесконечно вносить корректировки, но взвешенного и логичного документа не получится.

Очевидно, что многие поправки связаны с развитием комплексного освоения территории. Кроме того, в результате появления большого количества проектов КОТ наметился дисбаланс между количеством квадратных метров жилья и объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Власти города заявили, что бюджетных средств на создание инфраструктуры для всех заявленных и реализуемых проектов не хватает. В итоге правительство Санкт-Петербурга разработало предложения, которые обяжут застройщиков, реализующих проекты жилищного строительства на частных землях, создавать всю необходимую социальную инфраструктуру за свой счет.

При бюджетном строительстве и при реализации проектов на землях, принадлежащих городу и переданных через систему торгов застройщикам в целях жилищного строительства, город намерен сохранить за собой обязанности по созданию объектов инфраструктуры.

Эти предложения городские власти намерены направить на федеральный уровень, где идет разработка ФЗ о возложении на застройщика обязательств по созданию инфраструктуры.

Много вопросов вызывает и начавшаяся на федеральном уровне борьба с так называемыми административными барьерами, предполагающая коренным образом изменить, в том числе, и систему согласования строительной документации.

Своим мнением о корректировке генплана и новых правилах работы на строительном рынке Санкт-Петербурга поделился генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров.

– Я сам принимал участие в создании действующего генплана. Нам приходилось искать новые подходы к работе над этим документом, так как старые уже не годились. Ведь в советское время генпланы создавались на основе пятилетних планов развития и спущенных сверху директив. В результате мы постарались сохранить преемственность между старым и новым генпланами, а за основу взяли европейские стандарты. Это, например, соотношение количества гостиничных номеров, торговых площадей, социальных объектов с количеством людей, проживающих в городе. Выход на европейские стандарты предусматривает также увеличение жилой площади с 18 кв. м на человека до 35 кв. м к 2025 году. Естественно, рассматривались три сценария развития: оптимистичный, средний и пессимистичный.

По прогнозу к 2025 году в городе ожидалось 5,2 млн жителей, и, соответственно, под этот показатель мы подсчитали, сколько нужно построить жилья. Встал вопрос, где его строить – на новых территориях или на старых. Было выбрано соотношение 50 на 50%. То есть половина нового жилья должна создаваться за счет развития новых территорий, а другая половина – за счет редевелопмента центральных промышленных поясов. В соответствии с этими показателями было спланировано создание инфраструктурных объектов.

Пока я не слышал от городского руководства ни о каких других целях. Если они есть, то их надо ясно сформулировать и озвучить, определиться со стратегией и с приоритетами социально-экономического развития. Если мы хотим получить к 2025 году не 35 кв. м жилой площади на человека, а 25 кв. м, то тогда надо убирать часть запланированной жилой застройки. Таким образом, если сейчас ставится другая задача, то менять генплан надо, а если нет, то я не вижу смысла кардинально переделывать этот документ.

– Но корректировать генплан нужно?

Жизнь не стоит на месте, поэтому корректировка нужна для устранения технических ошибок, для уточнения тех или иных параметров. Сейчас поданы тысячи заявок по внесению различных изменений в генплан. Приведу такой пример – по одной из территорий, которые развивает наша компания, мы подали 48 заявок. Все они носят уточняющий характер и, в основном, касаются развития инженерных и транспортных сегментов. Их можно принимать, можно не принимать. Даже в последнем случае мы найдем вариант решения проблемы, но лучше, конечно, чтобы все эти проблемы решались правильным и более оптимальным путем.

Из принципиальных вещей, которые необходимо изменить в существующем генплане, я бы назвал две. Во-первых, генплан излишне измельчили, введя слишком жесткое зонирование территории, расписав, какая территория пойдет под малоэтажную застройку, на какой должна быть создана деловая зона и т. д. Это в полной мере относится и к ПЗЗ. Во-вторых, по предложению КЭРПиТ, была введена кластерная схема размещения промышленности. На мой взгляд, это ошибочное решение, достаточно было определиться с промышленным характером территории, а представители отрасли сами разберутся, какой завод строить. В итоге в ПЗЗ мы отразили 9 кластерных зон, которые теперь с трудом заполняются.

Поэтому, на мой взгляд, необходимо укрупнить генплан в целом и отказаться от 9 промзон, оставив, например, две составляющие.

Что касается массового перевода промзон под жилую застройку, то делать это надо сбалансированно, не «перегибая палку» в одну сторону, и только при наличии условно-разрешенного использования.

– Как вы относитесь к идее переноса нагрузки по созданию социальных объектов в рамках КОТ на застройщиков?

В своих проектах мы будем рассчитывать затраты на «социалку», и, если проект с учетом этих затрат окажется нерентабельным, мы откажемся от него. Думаю, что все девелоперы будут внимательно просчитывать свои проекты с учетом этого фактора. Здесь есть еще один важный момент – передача построенных объектов городу. Замечу, что, например, в Подмосковье местные власти гарантируют выкуп детских садов, построенных девелоперами, по цене Минрегиона. Важно, чтобы в Петербурге правила были также установлены. Сейчас они провозглашены, но нормативный акт еще не принят.

– Мероприятия по сокращению административных барьеров в строительстве сами строители оценивают неоднозначно. Почему?

К предпринимаемым Правительством РФ шагам поулучшению предпринимательского климата в сфере строительства я отношусь положительно. Последние исследования показали, что в действительности в ходе реализации строительного проекта застройщик проходит порядка 120 процедур, что в два раза больше, чем принято считать.

В Петербурге, по распоряжению губернатора, создана рабочая группа по изменению регламента и сокращению процедур. Кроме того, вышел указ президента об оценке деятельности руководителей субъектов Федерации, в котором одним из направлений является улучшение предпринимательского климата в сфере строительства. Мониторинг будут осуществлять Агентство стратегических инициатив и НОСТРОЙ. Мы надеемся, что эта мера окажется эффективной и региональные власти действительно займутся упрощением процедуры согласования.

На мой взгляд, разумной выглядит идея, реализуемая в Петербурге и предусматривающая выдачу разрешения на строительство совместно с положительным заключением экспертизы. В этом случае ни один закон не нарушается, но выдаются два документа сразу. На федеральном уровне предложен другой способ сокращения барьеров – законопроект, устанавливающий уведомительный порядок начала строительства. Здесь, на мой взгляд, есть спорные моменты.

Согласно документу, застройщик, имея на руках положительное заключение экспертизы, уведомляет районные и контрольные органы о начале строительства. В течение 30 дней ему должны ответить. Я не исключаю, что по истечении этого срока пяти инстанциям из шести потребуются какие-нибудь уточнения в документах. В результате процедура, которая сейчас по регламенту занимает 10 дней, может растянуться на 3-4 месяца.

Считаю, что задача состоит не только в сокращении большого количества процедур, которые регламентирует федеральное законодательство, но и в отмене практически всех процедур, прописанных в региональных регламентах. Все, что необходимо, прописано в федеральных документах. Надеюсь, что в наступившем году администрация города вплотную займется решением этих вопросов.

Подготовила Наталья Соколова